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“三條紅線(xiàn)”提出至今已有一年，2020年8月“三條紅線(xiàn)”的消息，與房企2020年中期業(yè)績(jī)的發(fā)布幾乎同步，業(yè)績(jī)會(huì)上各大房企的高管也不得不面對(duì)投資者關(guān)于“三道紅線(xiàn)”的問(wèn)題并給予詳細(xì)的解答。

在當(dāng)時(shí)，不少房企大佬表示，高杠桿時(shí)代將從此逐漸走進(jìn)歷史，穩(wěn)健增長(zhǎng)將成為大多數(shù)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵詞。

一年過(guò)去了，受金融監(jiān)管力度持續(xù)收緊影響，房企投資出現(xiàn)大規(guī)模下滑，償債壓力加大，對(duì)于各大房企來(lái)說(shuō)，如何做好現(xiàn)金流管理的重要性日益凸顯。在2021年中報(bào)披露季后，我們篩選了60家典型樣本房企，發(fā)現(xiàn)“三條紅線(xiàn)”下，大多數(shù)企業(yè)都加大了銷(xiāo)售回款的力度，行業(yè)融資依賴(lài)度正逐步降低。

上半年融資性現(xiàn)金流首次為凈流出

在我們通過(guò)對(duì)60家典型樣本房企歷年現(xiàn)金流情況來(lái)看，2017年是整個(gè)行業(yè)的主要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2017年融資性現(xiàn)金流凈額達(dá)到峰值8053億元，同比增長(zhǎng)128%，同時(shí)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入35億元。

2017年，受房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)加劇影響，投資性現(xiàn)金流凈額為歷年最高，為凈流出5070億元，此時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)主要依靠融資來(lái)驅(qū)動(dòng)投資，對(duì)融資依賴(lài)度較高。

2017年后，隨著整體融資環(huán)境的不斷收緊，融資性現(xiàn)金流凈額規(guī)模被動(dòng)下滑，2018年、2019年及2020年分別下降了36%、54%及49%。

截止至2021年上半年，60家典型樣本房企融資性現(xiàn)金流凈額首次為負(fù)，凈流出達(dá)657億元，具體來(lái)看，主要是在“三條紅線(xiàn)”政策出臺(tái)后，房企進(jìn)一步加大了債務(wù)償還力度。

值得注意的是，自“三條紅線(xiàn)”發(fā)布至今，越來(lái)越多的房企開(kāi)始重視回款、控制投資。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為凈流入3151億元，為歷年最高，首次超過(guò)了融資性現(xiàn)金流凈額。

截止至2021年上半年，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為凈流入1090億元，上年同期為凈流出503億元，預(yù)計(jì)全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流或?qū)⑦M(jìn)一步增加。

圖：歷年60家房企經(jīng)營(yíng)、投資、

融資性現(xiàn)金流凈額情況（億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理

02

過(guò)半企業(yè)加強(qiáng)銷(xiāo)售回款

從2021年上半年60家房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流來(lái)看，大多數(shù)企業(yè)都加大了銷(xiāo)售回款的力度，有35家房企（占比約58%）的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額同比發(fā)生了增長(zhǎng)且為凈流入狀態(tài)，其中同比增長(zhǎng)最多的為碧桂園、綠地、首開(kāi)三家企業(yè)，分別同比增加了265、245、176億元。

有20家房企（占比約34%）的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為凈流出狀態(tài)，其中保利發(fā)展為凈流出248億元，為經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流出最多的房企。有30%房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流表現(xiàn)不及去年同期，如萬(wàn)科、禹洲、建業(yè)等等。

圖：2021年上半年60家房企現(xiàn)金流凈額情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理

03

積極還債型房企擴(kuò)容至35%

我們將經(jīng)營(yíng)性與投資性現(xiàn)金流凈額的總和作為房企日常經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流，并將其與融資性現(xiàn)金流凈額進(jìn)行比較后發(fā)現(xiàn)，一共有四類(lèi)。

第一類(lèi)房企經(jīng)營(yíng)+投資性現(xiàn)金流凈額大于0，且融資性現(xiàn)金流凈額大于0，這類(lèi)房企持有相比以往更多現(xiàn)金，歸類(lèi)為財(cái)務(wù)改善型。

第二類(lèi)房企經(jīng)營(yíng)+投資性現(xiàn)金流凈額大于0，但融資性現(xiàn)金流凈額小于0，這類(lèi)房企為積極還債型。2021上半年有35%的房企為積極還債型，預(yù)計(jì)在三條紅線(xiàn)等新規(guī)下，積極還債型房企的數(shù)量占比在未來(lái)仍有望繼續(xù)擴(kuò)容。

第三類(lèi)房企經(jīng)營(yíng)+投資性現(xiàn)金流凈額小于0，但融資性現(xiàn)金流凈額大于0，仍為融資驅(qū)動(dòng)型。2021年上半年，仍有40%的房企為融資驅(qū)動(dòng)型，占較大比重。未來(lái)這類(lèi)房企更應(yīng)注意不要超融、過(guò)融，或在維持現(xiàn)有債務(wù)規(guī)模的基礎(chǔ)上，加快銷(xiāo)售回款，注意現(xiàn)金流的健康。

此外第四類(lèi)房企，經(jīng)營(yíng)+投資性現(xiàn)金流凈額，及融資性現(xiàn)金流凈額均小于0，在當(dāng)前環(huán)境下為風(fēng)險(xiǎn)警惕型，2021年上半年該類(lèi)型房企占比達(dá)18%，這類(lèi)企業(yè)未來(lái)應(yīng)注意自身投拓力度及財(cái)務(wù)健康。

圖：歷年60家房企四類(lèi)現(xiàn)金流模式情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理

04

下半年仍要關(guān)注銷(xiāo)售回款

具體來(lái)看，融資驅(qū)動(dòng)型房企，其中29%的房企過(guò)去四年歷年經(jīng)營(yíng)及投資性現(xiàn)金流凈額總和均為凈流出，這表示仍有部分房企的經(jīng)營(yíng)策略未有發(fā)生明顯變化，依然采用融資推動(dòng)規(guī)模的方式進(jìn)行拓張。

需要警惕的是，2021年上半年的融資驅(qū)動(dòng)型房企中，有58%的企業(yè)其融資性現(xiàn)金流無(wú)法完全覆蓋經(jīng)營(yíng)及投資性現(xiàn)金流支出。下半年，這類(lèi)企業(yè)應(yīng)更加重視銷(xiāo)售回款，做好現(xiàn)金流管理，以減輕企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力。

“三條紅線(xiàn)”下，房企有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)受限甚至出現(xiàn)減少，行業(yè)融資依賴(lài)度將逐步降低，未來(lái)房企將更加重視周轉(zhuǎn)效率，提高對(duì)銷(xiāo)售回款的重視程度，將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理流程進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化。同時(shí)，對(duì)于地塊的選擇，要對(duì)現(xiàn)金流回正周期和相關(guān)利潤(rùn)率提出更嚴(yán)格的要求。