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在40%投銷比限制下，部分高投資、高增長房企規(guī)模發(fā)展受到挑戰(zhàn)，房企經(jīng)營模式也開始向著“以銷定投”模式轉(zhuǎn)變。

據(jù)《2021年1-6月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》顯示，上半年百強(qiáng)房企平均拿地銷售比為0.3，上市房企上半年拿地銷售比達(dá)到0.34，高出行業(yè)平均水平，但仍低于監(jiān)管要求的0.4，企業(yè)投資積極性維持在相對理性的區(qū)間。

近期，上市房企陸續(xù)召開半年業(yè)績發(fā)布會，從中期業(yè)績會的表態(tài)來看，不同房企在面臨政策收緊、市場下行時(shí)投資態(tài)度進(jìn)一步出現(xiàn)分化。

整體而言，在雙集中供地的驅(qū)使下，土地資源愈發(fā)向規(guī)模房企、向國企央企集中。尤其是拿地銷售比不得超過0.4紅線下，未來銷售不佳的中小房企或更難以“突圍”。

上市房企平均拿地銷售比0.34

在雙集中供地影響下，上半年百強(qiáng)房企平均拿地銷售比為0.3，拿地銷售比超過0.4的房企占24%，主要以規(guī)模較大的國企、央企和區(qū)域深耕型的規(guī)模房企為主。

雖然整體表現(xiàn)平穩(wěn)，但不同房企之間的拿地態(tài)度差異顯著：

結(jié)合拿地銷售比與投資金額來看，拿地銷售比高、投資積極性較強(qiáng)的房企以規(guī)模房企為主，反之，上市房企中，部分中小房企上半年投資幾乎停滯，拿地銷售比低且投資金額較小。拿地銷售比低于0.2的房企中，除世茂的新增土儲金額超過200億元，其他房企如三盛、合景等上半年投資金額均不超過50億元，持續(xù)沒有土儲入賬，未來可能面臨業(yè)務(wù)收縮的風(fēng)險(xiǎn)；

圖：部分上市房企2021年上半年拿地金額

與拿地銷售比（全口徑，單位：億元）

注：碧桂園僅披露權(quán)益數(shù)據(jù)    數(shù)據(jù)來源：企業(yè)中報(bào)，CRIC整理

02

長三角競爭仍最激烈

從上半年上市房企新增土儲的分布來看，長三角區(qū)域仍看高一線且競爭激烈。

不僅本土區(qū)域深耕型房企保持高比例拿地，外來房企也進(jìn)一步加強(qiáng)在長三角的投資力度。

此外，部分房企也在“城市群”發(fā)展大背景下，逐步優(yōu)化和調(diào)整自身的土地結(jié)構(gòu)。中西部取代珠三角，成為房企重倉的第二大區(qū)域。

一方面中西部的大量省會城市仍有一定的購買力，且城市未來發(fā)展?jié)摿Σ坏停涣硪环矫嬷形鞑砍鞘械耐恋叵噍^珠三角而言價(jià)格較低，房企投資壓力更小，且供地量充足，房企選擇更廣。

表：部分上市房企2021年上半年

新增土儲區(qū)域分布情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)中報(bào)，CRIC整理

03

部分房企需警惕未來利潤率下降

在目前的行業(yè)環(huán)境下，房企盈利難度日益提升成為不爭的事實(shí)，從上半年上市房企的銷售均價(jià)與平均拿地成本來看，整體仍能保持拿地成本占售價(jià)的40%以下，盡管仍保持一定安全性之下，但利潤空間持續(xù)被壓縮。

從售價(jià)和土地成本來看，區(qū)域深耕型的房企優(yōu)勢尤為明顯，另一類控成本表現(xiàn)優(yōu)秀的企業(yè)則主要是通過舊改等拿地方式降低成本，如合景泰富以舊改作為主要項(xiàng)目，雖然上半年拿地總量不多，但平均土地成本僅有2549元/平方米，與近2萬元的銷售單價(jià)相比，中間有較大的利潤空間。

但也有部分房企新增土地成本高達(dá)售價(jià)的50%以上，未來需要警惕利潤率的走低。

圖：部分上市房企2021年上半年銷售

與平均土地成本（單位：元/平方米）

注：碧桂園、祥生僅披露權(quán)益數(shù)據(jù)  數(shù)據(jù)來源：企業(yè)中報(bào)，CRIC整理

04

單項(xiàng)目去化效率將成房企重點(diǎn)

從政策的目的來看，投資端與銷售端聯(lián)動管控，最終目標(biāo)是要落到企業(yè)經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變上。以往房企追求囤地升值或高周轉(zhuǎn)，大都“投資先行”，這也是造成集中供地下“搶地潮”的主要原因之一。投銷比限制下，驅(qū)動房企經(jīng)營向“以銷定投”模式轉(zhuǎn)變，發(fā)展節(jié)奏由“快”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”。

從企業(yè)經(jīng)營角度來看，充裕的貨值是業(yè)績實(shí)現(xiàn)的重要保障，“以銷定投”模式下，房企通過大量增加貨量、擴(kuò)大供應(yīng)來實(shí)現(xiàn)業(yè)績增長的路徑在一定程度被限制。

按照以往經(jīng)驗(yàn)，依照業(yè)績目標(biāo)與貨源準(zhǔn)備，房企一般對項(xiàng)目整體去化有心理預(yù)期。2020年房企實(shí)際去化率（全年銷售額/全年可售貨值）大多集中在50%-70%區(qū)間內(nèi)。從今年房企業(yè)績目標(biāo)制定與貨源準(zhǔn)備來看，盡管不少房企放緩了業(yè)績目標(biāo)增長，但貨值準(zhǔn)備充足，可售貨值約是銷售目標(biāo)的1.5倍左右，預(yù)期去化率集中在60%-70%之間，大多企業(yè)在可售貨值保障下，完成目標(biāo)的去化壓力都并不大。投銷比限制下，企業(yè)新增貨源或受到影響，項(xiàng)目的去化效率將迎來考驗(yàn)。

未來，單項(xiàng)目去化效率將成為房企重點(diǎn)考慮的問題，這要求投資前期的去化評估、產(chǎn)品定位與設(shè)計(jì)的適銷性、產(chǎn)品的市場接受度、營銷水平等一系列環(huán)節(jié)的配合。尤其是營銷上，未來競爭將白熱化，對于房企在營銷模式、營銷策略、營銷人員配置上都將帶來更大的挑戰(zhàn)。

05

七成房企表態(tài)下半年謹(jǐn)慎投資

在公開業(yè)績發(fā)布會的40余家房企中，有不少也公開了下半年的市場預(yù)期及投資策略，近3成左右呈現(xiàn)較為積極的投資態(tài)度。主要是由于第二輪集中供地的大范圍延期、規(guī)則調(diào)整給企業(yè)帶來了一定的正面情緒。部分企業(yè)認(rèn)為這樣的調(diào)整將帶來一定的投資窗口期，且溢價(jià)率受到控制，拿地安全性得以提高。如金輝、碧桂園、大悅城等均表示將密切關(guān)注下半年土地市場的機(jī)會，認(rèn)為下半年窗口期比上半年好一些。而金輝、碧桂園上半年拿地銷售比不足0.3，為下半年預(yù)留了較多的投資額度，因此更有積極參拍的底氣。

但多數(shù)房企仍表示下半年將保持謹(jǐn)慎的投資態(tài)度，主要在于控制投資金額與銷售金額的比例，以銷定投，下半年的投資將與銷售牢牢掛鉤。例如中梁這樣上半年已經(jīng)積極拿地的房企，由于上半年拿地銷售比已經(jīng)高于0.4，將在下半年收緊投資，以保證全年拿地銷售比低于0.4；榮盛也提出將土地款支付額控制在回款額的40%以內(nèi)，放棄規(guī)模，審慎投資。

從投資策略來看，下半年房企的投資策略主要圍繞“以銷定投”、“多渠道拿地”和“嚴(yán)控利潤率”三大關(guān)鍵詞。

表：部分上市房企2021年下半年投資策略

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)中報(bào)，CRIC整理

整體來看，上半年上市房企的平均拿地銷售比高于行業(yè)平均水平，但內(nèi)部也存在明顯差異：部分房企在第一輪集中供地的熱度帶動下，積極補(bǔ)貨，尤其以規(guī)模房企拿地積極性高、拿地規(guī)模更大；反之一些中小規(guī)模房企不但投資規(guī)模小，且拿地銷售比也更低，行業(yè)整體投資態(tài)度兩極分化明顯。

對于下半年的投資預(yù)期，仍然以謹(jǐn)慎為主，在拿地金額不得超過銷售額40%的紅線范圍下，房企首要工作仍是促進(jìn)銷售、回款，既為自身爭取到了更大的拿地空間，也提升了財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。對于現(xiàn)階段房企投資來說，“安全”、“穩(wěn)健”成為最重要關(guān)鍵詞。