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7月中下旬以來，多地“打補(bǔ)丁”式調(diào)控頻出，當(dāng)月中央有關(guān)房地產(chǎn)市場端和金融端政策及表態(tài)已超十余條，新一輪樓市調(diào)控更加高頻化、精細(xì)化和全面化。受此影響，商品房市場量價熱度持續(xù)減弱。

8月16日國家統(tǒng)計局公布房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，7月全國商品房銷售規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新低，較2020年、2019年同期分別回落、持平，商品房銷售價格漲幅回落。1-7月，商品房銷售面積和銷售額漲幅均有所收窄。

與此同時，融資與信貸政策雙收緊下新房銷售需求短期透支，房企審慎下新開工面積同比降幅擴(kuò)大、累計同比轉(zhuǎn)負(fù)，受此影響全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速再度下滑。

整體而言，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器作用，行業(yè)銷售規(guī)模將繼續(xù)保持兩位數(shù)以上增長速度，下半年房企將審慎開工，同時投資策略偏向積極。

01 7月銷售面積、金額創(chuàng)年內(nèi)新低

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前7月，全國商品房銷售面積和銷售額均突破10億平方米和10萬億元，同比分別增長21.5%和30.7%，較2019年同期分別增長14.5%和28%。值得注意的是，全國商品房銷售面積和銷售額前7月漲幅均有所收窄，同比分別收窄6.2和8.2個百分點。

單月來看，7月銷售規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新低，商品房銷售面積和銷售金額分別為13013萬平方米和13499億元，環(huán)比均下降超四成，并均回落至年內(nèi)單月最低值。其中商品房銷售面積較2020年同期下降8.5%，較2019年同期持平僅增0.1%，較6月漲幅收窄9.7個百分點。

7月恰逢房企年中銷售節(jié)點，“以價換量”的沖量方式疊加各地嚴(yán)格收緊的涉房信貸政策，導(dǎo)致全國房地產(chǎn)市場短暫透支。對比東中西部和東北地區(qū)銷售表現(xiàn)變化，上半年表現(xiàn)亮眼的東部地區(qū)遇冷尤為顯著，1-7月東部地區(qū)商品房銷售面積累計同比漲幅較1-6月收窄了9.2個百分點，僅次于東北地區(qū)且高于全國水平。

從實際市場情況來看，三季度起隨著信貸資質(zhì)嚴(yán)審、二手房陸續(xù)停貸，河北、山東等東部地區(qū)以及多數(shù)中西部地區(qū)省市均出現(xiàn)案場到訪和銷售流速降低甚至減半現(xiàn)象。中短期來看，持嚴(yán)的信貸政策外加居民購買力短期透支，全國商品房銷售面積、金額同比降幅或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)大。

圖：全國月度商品房銷售面積、

銷售金額及其同比走勢（單位：萬平方米、億元）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

02 重點城市房價漲幅收窄

根據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看，7月商品房銷售均價環(huán)比略升至10373元/平方米。年中銷售節(jié)點過后，房企普遍取消促銷折扣。

從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，房價漲幅顯著回落，一線城市一二手房價漲幅一并收窄。一線城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格環(huán)比均上漲0.4%，漲幅比上月均回落0.3個百分點。從二手住宅銷售價格來看，北京和上海環(huán)比均上漲0.7%，漲幅比上月分別回落0.6和0.3 個百分點，深圳下降0.4%，成為二手房價格唯一下行的一線城市。

從上漲城市來看，7月份70大中城市中有51城新建商品住宅價格環(huán)比上漲，較6月份減少4城，青島、銀川、?？谝?.0%的漲幅領(lǐng)跑。二手房方面，有41城二手住宅價格環(huán)比上漲，較6月減少7城，?？谝?.3%領(lǐng)漲，南充、岳陽領(lǐng)跌。

此外，7月住建部對上半年房價漲幅相對較高的部分熱點城市約談后，金華、惠州、徐州新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅均有所回落。其中徐州新房房價環(huán)比漲幅收窄0.5個百分點、惠州二手房房價環(huán)比下降0.1%。

圖：2019年1月以來70城及各能級城市

新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

圖：2019年1月以來70城及各能級城市

二手商品住宅價格指數(shù)環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

03 7月新開工同比銳減22%，累計增速轉(zhuǎn)負(fù)

1—7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積891880萬平方米，同比增長9.0%。房屋新開工面積118948萬平方米，下降0.9%；房屋竣工面積41782萬平方米，增長25.7%，其中住宅竣工面積30125萬平方米，增長27.2%，增速與1-6月持平。施工、新開工面積較1-6月增速分別減少1.2和4.7個百分點。

7月施工和新開工面積不甚樂觀，房屋新增施工面積和新開工面積分別環(huán)比下降47%和34%，其中房屋新開工面積僅17660萬平方米，較過去兩年同期分別下降21.5%和12.6%，導(dǎo)致前7月房屋新開工面積增速進(jìn)一步回落進(jìn)入負(fù)區(qū)間。

房企融資端全面受限，融資成本持續(xù)上漲，各地涉房信貸的收緊使得房企銷售回款周期一再拉長。數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金118970億元，同比增長18.2%，全國房企本年到位資金增速已連續(xù)7個月回落。從這一角度來看，資金重壓下，施工和新開工計劃和進(jìn)度偏向?qū)徤鲬B(tài)度，減緩非重點地區(qū)的建安投資已成為行業(yè)普遍選擇。

圖：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積月度走勢（單位：萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

04 7月投資同比微增1%，漲幅收窄

從投資的角度來看，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84895億元，同比增長12.7%，比2019年1—7月份增長16.5%，兩年平均增長8.0%，回落0.2個百分點。7月開發(fā)投資額為12716億元，環(huán)比降28.8%，同比增長1.4%，漲幅收窄4.6個百分點。

圖：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額月度走勢（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

投資規(guī)模環(huán)比回落、同比及累計同比增速大幅收窄，主要原因在于建安投資進(jìn)一步頹萎和土拓投資延續(xù)歷史低位。在融資、信貸雙收緊的環(huán)境下房企以房屋新開工為代表的建安投資與7月進(jìn)一步收縮，房屋竣工進(jìn)度也短期對投資失去有力支撐。

而7月22城第二輪集中供地“斷供”，三四線城市成為絕對成交主力，受此影響，前7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降9.3%至8764萬平方米，土地成交價款為5121億元，下降4.8%。二者較1-6月降幅分別收窄2.6和0.8個百分點。房企土地購置面積與土地成交價款降幅一定幅度收窄，但兩者規(guī)模仍尚處于歷史低位，受此影響，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速進(jìn)一步回落。

圖：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

土地購置面積和土地成交價款增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

目前，東中西部及東北地區(qū)此前市場過熱城市在調(diào)控政策和信貸政策收緊后短期出現(xiàn)需求透支現(xiàn)象，整體增速將受到一定拖累。同時土地購置面積保持低位下后續(xù)新房供應(yīng)將長期保持較低水平，對新房銷售規(guī)模增長有一定抑制作用。

在房企投資端，預(yù)計土拍政策層面將迎更多細(xì)化和調(diào)整，在保證增加住宅用地有效供應(yīng)的大方向下，部分高地價城市或適度放寬土拍要求。與此同時，有潛力的二三四線城市將成為房企投資重點，整體土地購置面積預(yù)計將迎來一輪回溫。下半年，房企施工和新開工將再度采取審慎態(tài)度，后續(xù)整體新開工規(guī)模單月及累計降幅或?qū)U(kuò)大?；诮ò餐顿Y預(yù)期降幅擴(kuò)大、土拓投資仍將延續(xù)歷史低位的判斷，二者對整體開發(fā)投資增速起到負(fù)面作用，后續(xù)投資增速預(yù)計將趨穩(wěn)。

長遠(yuǎn)來看，在各地“因城施策”之下，堅持房住不炒，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)市場有望保持平穩(wěn)發(fā)展。