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“公司原本測(cè)算收益率低于10%就不要，這次集中供地前測(cè)算已經(jīng)降到5%，到了拍地當(dāng)天變成3%也上，沒(méi)想到其他企業(yè)更不計(jì)成本，最終我們一塊都沒(méi)拿到?！币晃环科笸锻刎?fù)責(zé)人說(shuō)。

中房報(bào)記者 許倩丨北京報(bào)道

全國(guó)首輪集中供地漸漸收?qǐng)?，除了收獲還有焦慮。

“原本以為控地價(jià)、控資金，能夠起到調(diào)控結(jié)果，沒(méi)想到大家搶得更兇?！眳⒓油陰讏?chǎng)土地集中拍賣后，有房企投拓人士發(fā)出這樣感慨。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至5月25日，22個(gè)重點(diǎn)城市中已有14個(gè)城市集中出讓了第一批土地，包括北京、天津、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、無(wú)錫、杭州、福州、廈門、廣州、深圳、重慶、青島、南京、濟(jì)南，合計(jì)成交金額達(dá)6865億元。

從最終拍地結(jié)果來(lái)看，資金雄厚的國(guó)企、央企和大型房企與資金情況較弱的中小房企形成鮮明對(duì)比。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國(guó)以434.74億元權(quán)益拿地總價(jià)、43宗地和366.17萬(wàn)平方米權(quán)益規(guī)劃建筑面積的成績(jī)位列第一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開(kāi)其他房企；招商蛇口、華潤(rùn)置地分別以權(quán)益拿地總價(jià)301.62億元、271.6億元位列第二、三位，分別拿地12宗、9宗。

在限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建等越來(lái)越高的土拍門檻下，還有很多房企在拍地前忙活了幾個(gè)月，結(jié)果參加了幾場(chǎng)土拍卻顆粒無(wú)收。

“未來(lái)我們有可能持續(xù)拿不到地，可能會(huì)往外走，下沉到縣一級(jí)市場(chǎng)，甚至鎮(zhèn)級(jí)市?！币晃恢行》科笸锻刎?fù)責(zé)人表示。

14城土拍，有瘋狂也有寂寥

房企追逐規(guī)模的心態(tài)在集中供地政策下更為明顯。

自4月中旬長(zhǎng)春集中供地首拍以來(lái)，各地首批集中供地逐步進(jìn)入高峰期，目前22城中已有14城完成首批土拍，多數(shù)房企甚至不惜犧牲利潤(rùn)也要搶到目標(biāo)地塊。

首輪賣地收入達(dá)900億元以上的城市有4個(gè)，分別是杭州（1178億元）、北京（1110億元）、南京（993億元）、廣州（906億元），也是房企爭(zhēng)搶最為激烈城市；重慶、天津、濟(jì)南、無(wú)錫四城首輪土拍也都收獲了200億元以上價(jià)款，分別為635億元、498億元、282億元、255.96億元。

土拍市場(chǎng)越熱的城市，往往意味著更為嚴(yán)苛的競(jìng)拍規(guī)則，高溢價(jià)、自持、限價(jià)也成為房企不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

在杭州，57宗地塊攬金1178.53億元，占去年土地成交總額的47%，“封頂溢價(jià)+自持”成為地塊成交一大典型特征。57宗地塊中，有41宗地塊競(jìng)價(jià)封頂后轉(zhuǎn)入競(jìng)自持比例，且有13宗地塊自持比例超過(guò)20%。

在北京，54家房企圍獵30宗地塊，且參拍企業(yè)陣容強(qiáng)大，包括碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中海、保利、龍湖、華潤(rùn)置地、金茂、金地等多家知名房企。雖然平均溢價(jià)率僅約6%，但由于設(shè)置地價(jià)上限，競(jìng)拍地塊轉(zhuǎn)競(jìng)公租房、競(jìng)政府份額、自持以及觸雙限進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序等環(huán)節(jié)，可售面積減少，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)要求提高，拿地成本也隱形抬高。

南京51宗地塊總成交額約993億元，距離千億元僅一步之遙。其中，位于國(guó)際健康城的一宗地塊在11家開(kāi)發(fā)商激烈爭(zhēng)奪中被萬(wàn)科拿下，成交總價(jià)8.3億元，成交樓面價(jià)23341元/平方米，未來(lái)毛坯銷售限價(jià)30755元/平方米。拿地第二天，就已經(jīng)有挖掘機(jī)進(jìn)入該地塊，演繹“速度與焦慮”。

土拍溢價(jià)率最高的是重慶，整體溢價(jià)率高達(dá)43%，主城區(qū)46宗地塊中有31宗溢價(jià)率均超40%，占比近8成，其中最高溢價(jià)率達(dá)130%。

無(wú)錫，首次集中拍賣16宗土地中，僅1宗未破最高限價(jià)。因競(jìng)價(jià)激烈，土拍被迫延長(zhǎng)到3天。

廣州，48宗土地集中拍賣，最終攬金906億元。其中，黃浦區(qū)黃陂一宗地塊遭到32家房企競(jìng)爭(zhēng)，卻有300組企業(yè)報(bào)名，競(jìng)價(jià)變成“競(jìng)馬甲”。其中，中海準(zhǔn)備了30多個(gè)“馬甲”公司，仁恒準(zhǔn)備了6個(gè)“馬甲”公司。

深圳，首批集中出讓6宗地塊，收金138.44億元，有地塊一秒成交，有地塊鏖戰(zhàn)過(guò)百輪。

相比之下，部分城市首輪土拍就顯得頗為“寂寥”了。

沈陽(yáng)首次集中拍賣25宗土地中，有3宗流拍，剩下22宗土地兩個(gè)小時(shí)拍完，溢價(jià)率最高為20%，1/3地塊則以底價(jià)成交。

天津首輪土拍不同區(qū)域則出現(xiàn)“冰火兩重天”境遇：在推出的58宗地塊中13宗土地在土拍前夜突發(fā)停牌，皆無(wú)企業(yè)報(bào)名；19宗土地于5月14日下午兩小時(shí)內(nèi)拍完；剩余26宗土地于5月15日成交。

成交地塊中，約三分之一為底價(jià)成交，其余皆溢價(jià)成交；溢價(jià)率最高的是位于南開(kāi)區(qū)的一宗地塊，由招商蛇口以49%溢價(jià)率競(jìng)得；其次是海教園兩宗地塊，被16家房企爭(zhēng)奪，最終均被大連同岳摘得，總成交價(jià)13.6億元，溢價(jià)率約43%。

融創(chuàng)拔得頭籌 央企國(guó)企唱主角

兩個(gè)月前曾表態(tài)對(duì)拿地“保持審慎態(tài)度”的融創(chuàng)中國(guó)，成為首輪集中供地下最大贏家。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國(guó)共拿下43宗地塊，權(quán)益拿地總價(jià)為434.74億元。具體為：重慶15宗；青島8宗；天津7宗，拿地價(jià)超過(guò)105億元；杭州4宗，拿地價(jià)126.95億元；無(wú)錫4宗，總成交價(jià)超過(guò)66億元；廣州3宗；北京2宗，其中金盞鄉(xiāng)小店村地塊樓面價(jià)約5.3萬(wàn)元/平方米，總價(jià)26.83億元。

43宗地塊平均樓面價(jià)為11872元∕平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)融創(chuàng)以往拿地均價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，2020年融創(chuàng)中國(guó)新增土地儲(chǔ)備約5877萬(wàn)平方米，同比下滑41.05%；平均土地成本4270元/平方米，也較上一年4306元/平方米有所下降；2019年新增土地儲(chǔ)備9970萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)106.8%。

如果把時(shí)間拉長(zhǎng)，自今年1月開(kāi)始，融創(chuàng)還活躍在徐州、淮安、蕪湖、江陰、臨沂等三四線城市土地市場(chǎng)，并屢屢拍出高溢價(jià)地塊。其在蕪湖、淮安、臨沂和徐州四地拿下的土地溢價(jià)率分別高達(dá)169.44%、99%、83%和80%；今年2月，融創(chuàng)還因高價(jià)拿地遭到政府約談。

融創(chuàng)的亮眼表現(xiàn)不止體現(xiàn)在拿地金額上，其與房企合作數(shù)量也遙遙領(lǐng)先，其在重慶合作拿地企業(yè)多達(dá)14家。融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌一向是敢于下注的，在前幾年逆勢(shì)加杠桿“買買買”運(yùn)動(dòng)中，融創(chuàng)中國(guó)凈負(fù)債率一度飆升至205.9%高位，但同時(shí)扎扎實(shí)實(shí)地收割了一輪規(guī)模紅利，2017年至2020年均穩(wěn)居行業(yè)前四。

行業(yè)巨頭注定是這場(chǎng)游戲主要玩家。在房企權(quán)益拿地10強(qiáng)榜中，融創(chuàng)排第一，另外9強(qiáng)分別是招商蛇口、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、卓越置業(yè)、融信中國(guó)、金地集團(tuán)，其中6家皆為國(guó)企或央企背景。

排在第二名的招商蛇口，權(quán)益拿地金額為301.62億元，拿地12宗，樓面均價(jià)為1.44萬(wàn)元∕平方米；第三名華潤(rùn)置地權(quán)益拿地金額為271.6億元，拿地9宗，樓面均價(jià)為1.22萬(wàn)元∕平方米；第四名萬(wàn)科權(quán)益拿地金額為207.48億元，拿地18宗，樓面均價(jià)為9736元∕平方米。

本土龍頭房企亦成為此次土拍中地方贏家。在廣州首批集中供地中，越秀地產(chǎn)作為本地國(guó)企，斥資177億元拿下8宗地塊。首開(kāi)及其聯(lián)合體則以100.4億元投資金額、20.19萬(wàn)平方米土儲(chǔ)面積在北京土拍中脫穎而出。深耕大灣區(qū)多年的龍光地產(chǎn)奪得2宗地，成深圳首批集中土拍中的大贏家。

高價(jià)拿地的“黑馬”與“失意者”

卓越置業(yè)、融信中國(guó)堪稱兩匹殺出來(lái)的黑馬級(jí)企業(yè)，位列拿地10強(qiáng)榜第八名和第九名。但兩家房企拿地樓面均價(jià)卻遠(yuǎn)高于其他房企。

其中，卓越置業(yè)共拿地6宗，權(quán)益拿地金額為181.02億元，樓面均價(jià)高達(dá)22725元∕平方米。北京是其拿地主要賽場(chǎng)，這也是卓越首次進(jìn)京。5月10日至11日兩天，卓越獨(dú)自以及與中交、首開(kāi)等聯(lián)合體共以187億元拿下北京4宗地塊，權(quán)益成交金額約113.3億元。

拍地第一天，在拿下北京朝陽(yáng)金盞小店村地塊后，有人拍下了卓越工作人員起身歡呼的畫(huà)面。不過(guò)，5月12日，有市場(chǎng)傳聞稱，卓越將退出以聯(lián)合體形式拿下的(昌平區(qū))地塊，原因是“算不過(guò)賬”。

一些土地投資人士替卓越算了一筆賬：昌平兩宗地塊未來(lái)售價(jià)上限在6.3萬(wàn)元/平方米左右，該地塊樓面價(jià)已高達(dá)5.32萬(wàn)元/平方米，即使有官方補(bǔ)貼，每平方米利潤(rùn)空間仍不到1萬(wàn)元。

另一匹“黑馬”融信中國(guó)共拿地10宗，權(quán)益拿地金額為161.55億元，樓面均價(jià)高達(dá)21646元∕平方米。融信的拿地重心是其深耕城市杭州，分別拿下西湖1宗、上城2宗、蕭山4宗，共7宗地塊，總金額達(dá)142.3億元，成為杭州市場(chǎng)拿地額最高的房企。這其中既有聯(lián)合杭州本土房企濱江集團(tuán)拿地，也有融信單獨(dú)拿下的地塊。

從第一輪集中供地結(jié)果來(lái)看，碧桂園、中海地產(chǎn)、綠地、綠城等房企光芒則集體黯淡。在廣州，中海地產(chǎn)為一宗地塊成交可以說(shuō)動(dòng)用了數(shù)十個(gè)馬甲，交過(guò)百億元保證金；在北京，對(duì)有意向地塊，中海也沒(méi)有缺席，但卻顆粒無(wú)收。碧桂園僅在北京、重慶各拿下一宗地塊。

不過(guò)，上海、蘇州、武漢、鄭州、寧波、成都等8個(gè)熱點(diǎn)城市首輪土拍還未開(kāi)場(chǎng)，花落誰(shuí)手還未可知。

值得注意的是，過(guò)去幾個(gè)月，多數(shù)房企為補(bǔ)充“彈藥”陷入“薄利搶地”甚至“虧損搶地”處境，為這些地塊將來(lái)盈利空間埋下了“隱患”。

某房企網(wǎng)上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，有投資者問(wèn)，最近集中推地拍下的幾塊地，凈利潤(rùn)能有幾個(gè)點(diǎn)？該房企回答：努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。

“公司原本測(cè)算收益率低于10%就不要，這次集中供地前測(cè)算已經(jīng)降到5%，到了拍地當(dāng)天變成3%也上，沒(méi)想到其他企業(yè)更不計(jì)成本，最終我們一塊都沒(méi)拿到。”前述房企投拓負(fù)責(zé)人說(shuō)。

即便在集中供地之前，地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率已普遍降至15%，利潤(rùn)率也逼近6%，房地產(chǎn)行業(yè)“低利潤(rùn)率”已成為事實(shí)。