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2021年2月，全國土地市場成交建面環(huán)比下滑。受2月底“22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地新政”影響，以北上廣為代表的重點(diǎn)城市已經(jīng)暫緩了土地掛牌，重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊在短期內(nèi)面臨斷供。

在此影響下，房企為了在新政前盡可能增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，特別是現(xiàn)金流較緊張的中小房企，拍地?zé)崆楦邼q，導(dǎo)致土拍熱度進(jìn)一步升溫。2月土地市場熱度再度上漲：地價(jià)、溢價(jià)率均進(jìn)一步走高，流拍率也回落至10%以下。

隨著22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地的落地實(shí)施，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市土拍熱度將有所回落，溢價(jià)率指標(biāo)將再度向低位回歸，但是在土拍信息透明度加強(qiáng)、而拿地機(jī)會(huì)減少的情況下，對(duì)于那些稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊而言，反而會(huì)獲得更高的市場關(guān)注度，導(dǎo)致重點(diǎn)城市不同地塊間的冷熱分化進(jìn)一步加劇。

01部分“集中供地”城市已出現(xiàn)“零供應(yīng)”

2021年2月，土地市場整體掛牌量較1月有小幅增長，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積16511萬平方米，環(huán)比增加7%，同比增幅達(dá)54%，從數(shù)據(jù)來看，同比增幅突出的主要原因?yàn)椋ツ晖谝咔橛绊憞?yán)重，整體市場跌入冰點(diǎn)，多城延后或中止土地掛牌，在去年同期較低基數(shù)的影響下，今年同比數(shù)據(jù)較為突出。

2月底以來，22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地新政引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注，共傳出22個(gè)重點(diǎn)城市推行土地集中出讓制度，涵蓋4個(gè)一線城市和18個(gè)熱點(diǎn)二三線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙。內(nèi)容主要涉及“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。

部分城市受“22城市集中供地”新政影響，暫緩了土地掛牌，如北上深本月均是零供應(yīng)，僅少數(shù)未在傳聞名單中的城市有土地供應(yīng)，整體供應(yīng)量位于低位。

成交方面，受春節(jié)傳統(tǒng)假期影響，2月全國土地市場成交規(guī)模較上月有所回落，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積11010萬平方米，環(huán)比減少29%，同比持平。各能級(jí)城市的成交建面環(huán)比均不敵上月。

價(jià)格方面，本月平均樓板價(jià)延續(xù)高位運(yùn)行，并進(jìn)一步逼近3000元/平方米大關(guān)，平均地價(jià)達(dá)2922元/平方米。這主要是因?yàn)椋虾?、廣州等多個(gè)熱點(diǎn)城市受“集中供地”新政影響暫緩了土地掛牌，部分房企為了在新政前盡可能增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，搶占“末班車”，拍地?zé)崆楦邼q。

各能級(jí)城市表現(xiàn)方面，一線城市平均地價(jià)為18382元/平方米，環(huán)比大漲52%；二線城市因上月成交主力高地價(jià)的杭州、南京等城市供地量減少，二線城市本月成交樓面價(jià)環(huán)比下降12%至4774元/平方米；三四線城市的平均地價(jià)也在熱點(diǎn)三四線優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增多的帶動(dòng)下較上月有所回漲，環(huán)比微漲2%至1777元/平方米。

圖：CRIC監(jiān)測城市經(jīng)營性用地月度成交量價(jià)走勢（單位：萬平方米，元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

02 熱點(diǎn)三線高溢價(jià)地塊成交增多

在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)明顯增加特別是熱點(diǎn)三線城市高溢價(jià)地塊成交幅數(shù)明顯增加的影響下，2月成交溢價(jià)率延續(xù)上月的回升勢頭，增至16.6%，環(huán)比1月增加了3個(gè)百分點(diǎn)，已漲至2020年以來的最高點(diǎn)。

各能級(jí)城市表現(xiàn)一致，溢價(jià)率環(huán)比1月均呈現(xiàn)上升的趨勢。其中一線城市升溫最顯著，溢價(jià)率環(huán)比1月增加了7.1個(gè)百分點(diǎn)至10.8%，北上廣均有溢價(jià)率超過30%的地塊成交；二三線城市溢價(jià)率環(huán)比上月也明顯上漲，其中三四線城市的溢價(jià)率更是在徐州、南通等熱點(diǎn)城市有超高溢價(jià)地塊成交的拉動(dòng)下進(jìn)一步逼近20%。

圖：CRIC監(jiān)測城市經(jīng)營性用地溢價(jià)率走勢圖

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

土地流拍方面，受優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)較多，加上年初各大房企拿地資金相對(duì)充裕影響，2月土地流拍現(xiàn)象出現(xiàn)了一定的環(huán)節(jié)。CRIC重點(diǎn)監(jiān)測城市中，流拍率已降至9.8%，環(huán)比上月下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

圖：重點(diǎn)監(jiān)測城市的經(jīng)營性用地流拍率走勢圖

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

03 熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地拉動(dòng)地價(jià)繼續(xù)走高

雖然2月土地成交建面較上月有所回落，但優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)仍然不少，特別是上海、廣州、北京等城市的部分重大項(xiàng)目用地或者區(qū)位優(yōu)越的純宅地，吸引了市場較高的關(guān)注度。

從2月成交總價(jià)前十和單價(jià)前十的地塊來看，除了少數(shù)出讓條件較為苛刻的土地以底價(jià)出讓，其他大部分地塊的成交溢價(jià)率均已超過10%，區(qū)域特別優(yōu)越的純宅地，成交溢價(jià)率基本都在20%，且競爭激烈。

在這其中，上海表現(xiàn)最為耀眼，2月，上海的土地成交金額再次突破400億元，達(dá)到421億元，共涉及11宗地，除臨港新城外，虹口北外灘、普陀石泉社區(qū)、寶山羅店均有優(yōu)質(zhì)地塊出讓。其中市場關(guān)注度最高的地塊莫過于虹口嘉興路街道純宅地和普陀石泉社區(qū)純宅地，這兩宗地均位于中環(huán)內(nèi)，區(qū)位十分優(yōu)越，土拍競爭激烈，競拍輪次均超過百輪。最終，兩宗地分別以92648元/平方米和84356元/平方米的樓板價(jià)成交，并分別創(chuàng)下虹口區(qū)和普陀區(qū)的單價(jià)最高紀(jì)錄。

表：2021年2月全國城市經(jīng)營性土地成交總價(jià)排行榜

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

表：2021年2月全國城市經(jīng)營性土地成交單價(jià)排行榜

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)?

2021年2月，適逢春節(jié)假期，全國土地市場成交規(guī)模土地成交建面環(huán)比大幅回落，不過在滬廣等熱點(diǎn)城市高價(jià)地集中成交的推動(dòng)下，地價(jià)仍在上升，溢價(jià)率指標(biāo)也在隨之上漲。土地市場升溫之下，調(diào)控政策也隨之而來，其中供地“兩集中”政策成為月內(nèi)土地市場調(diào)控的關(guān)鍵詞，且當(dāng)前青島、濟(jì)南、天津等多個(gè)城市已明確響應(yīng)。

接下來，在供地“兩集中”政策背景下，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市土拍熱度將有所回落，溢價(jià)率指標(biāo)將再度向低位回歸，但是在土拍信息透明度加強(qiáng)、而拿地機(jī)會(huì)減少的情況下，對(duì)于那些稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊而言，反而會(huì)獲得更高的市場關(guān)注度，導(dǎo)致重點(diǎn)城市不同地塊間的冷熱分化進(jìn)一步加劇。另一方面，在“兩集中”試點(diǎn)推進(jìn)的情況下，必然使得不少企業(yè)的拿地重心進(jìn)一步向其他“次熱點(diǎn)”城市轉(zhuǎn)移，如南通、鹽城等，這些城市的競爭格局和行政管控也將迎來更多新的變數(shù)。