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榜單解讀

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入榜門檻：今年來總租金首次下跌TOP5內(nèi)房企門檻下跌34%

受疫情影響，2020年TOP20內(nèi)房企的總租金收入為1323億元，相比2019年下降了9%，為4年來首次下跌。租金下滑，主要由于疫情期間各大房企運營商都提出了租金減免行動，及部分項目空置率提升，但隨著國內(nèi)疫情逐步得到控制，全年疫情對商業(yè)影響相對有限。

從門檻來看，2020年內(nèi)房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為46.1億元和8.7億元，內(nèi)房企的運營收入Top10門檻比外資房企高出了37.4億元。此外內(nèi)房企運營收入Top20入榜門檻為23.9億元，超出了外資房企Top10的運營收入門檻15.2億元?？梢钥闯?，與穩(wěn)中求勝的外資房企相比，內(nèi)房企的商業(yè)拓展速度更快。此外，在疫情影響下2020年內(nèi)房企的TOP5門檻下滑達34%；TOP10及TOP20門檻分別為上升10%、下滑22%。

 

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收入結構：疫情下酒店收入占比下滑明顯

總體而言，內(nèi)房企以及外資企業(yè)中，租金收入都占據(jù)到了運營收入較大比例，其中內(nèi)房企該比例達87.5%，而外資房企則為94.3%。

此外疫情影響下，酒店運營收入占比下滑明顯，內(nèi)房企相比2019年下降了約7.6個百分點，外資下降了6個百分點；部分重點布局酒店物業(yè)的房企均出現(xiàn)了較為明顯的租金下滑，如富力、雅居樂、綠城等；此外碧桂園雖然同樣重點布局酒店，但2020上半年整體運營收入僅同比下滑4.3%，優(yōu)于行業(yè)表現(xiàn)。相比酒店物業(yè)，購物中心表現(xiàn)無疑更加抗壓，其中以布局購物中心為主的龍湖、萬科、新城，其上半年整體運營收入的同比增速為正增長，且達到了20%以上。

 

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內(nèi)地商業(yè)復蘇較快內(nèi)房企公允收入表現(xiàn)優(yōu)于港

2020年雖然受到疫情影響，但不少房企的投資物業(yè)公允價值收益仍實現(xiàn)較大增長。據(jù)港股及A股215家上市房企披露數(shù)據(jù)顯示，有90家房企公允價值為正增長，占比達約42%。2020年上半年中海、華潤與新世界的投資物業(yè)公允價值收益位列前三，其中中海上半年實現(xiàn)公允價值收益51.98億元，名列第一；此外上榜的企業(yè)中還包括有龍湖、寶龍、新城等等。

相比內(nèi)地房企，2020上半年港資背景房企的投資物業(yè)公允價值損失明顯更高，其中鷹君、九龍倉、新鴻基三家的公允損失達到了60億以上，其中鷹君更是達到了86億。港資房企由于重倉香港，而香港商業(yè)受到疫情以及社會動蕩等因素，投資物業(yè)受到較大影響。而內(nèi)地方面，由于防控措施更為嚴格有效，疫情后商業(yè)也得到較快復蘇，這也是內(nèi)地房企整體表現(xiàn)要優(yōu)于港資的原因之一。

以華潤置地為例，疫情穩(wěn)定后華潤旗下購物中心的零售額和租金收入均出現(xiàn)較大反彈。旗下購物中心5月、6月、7月同店零售額同比增長17%，7%和21%，同店租金收入同比增長8%，6%和13%。在此背景下，投資物業(yè)整體收益雖略有下降，但期內(nèi)投資物業(yè)估值仍增值約45億元。

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部分房企年度計劃未變四季度迎來集中開業(yè)潮

2020年雖然有疫情影響，但部分房企運營商仍保持原有的年度商場開業(yè)目標不變。其中作為商業(yè)龍頭的萬達商管就于2020年5月的工作會議上表示，力爭完成年初制定的年度經(jīng)營目標，特別強調(diào)各公司2020年開店目標不變。除萬達商管外，如新城表示2020年計劃開業(yè)的30座廣場將如期進行；而寶龍則表示由于疫情影響，2020年商場開業(yè)數(shù)量僅從11個調(diào)整到10個；明年開業(yè)的商場將不低于13個，同時開出8條主題街區(qū)。

在此背景下，2020年第四季度各地迎來了商業(yè)項目的開業(yè)潮，其中包括商業(yè)龍頭萬達，規(guī)模運營商龍湖、華潤，以及商業(yè)新軍中南等等旗下商業(yè)項目。以萬達為例，2020年下半年其就邁入了商場的集中開業(yè)期，繼9月單月開出5座萬達廣場后，11月將再創(chuàng)單月開業(yè)量新高，有9座萬達廣場開業(yè)；其中亳州譙城萬達廣場于11月26日開業(yè)，同時深圳寶安、上海崇明、昆明呈貢、福建福州等四地萬達廣場于27日開業(yè)，其中寶安福城萬達廣場為深圳首個萬達廣場。除萬達外，商業(yè)新軍中南商業(yè)旗下的海門大有境也于2020年11月28日開業(yè)，這是中南商業(yè)大有境首席產(chǎn)品線第一個落地的項目，此后東臺中南城購物中心（11月29日）、崇川大有境（12月25日）也均陸續(xù)開業(yè)。在客流回暖、商場集中開業(yè)的同時，房企運營商同樣也需關注國外疫情輸入、國內(nèi)疫情反撲等突發(fā)事件，提升自身面對類似疫情等公共衛(wèi)生事件時的緊急應對能力；同時也需要繼續(xù)探索精細化運營能力，為新一輪的擴張做好準備。

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展望未來行業(yè)競爭愈加激烈存量運營與REITs值得持續(xù)關注

展望2021年，房企布局商業(yè)地產(chǎn)將主要呈現(xiàn)了以下幾個趨勢或關注點：

首先，借助輕資產(chǎn)等方式，商業(yè)龍頭企業(yè)跑馬圈地，行業(yè)競爭愈加激烈。借助輕資產(chǎn)模式，商業(yè)龍頭萬達于年初就提出了每年新開業(yè)50家左右的新商業(yè)廣場；華潤、龍湖、寶龍、新城等也均發(fā)展迅速，其中寶龍規(guī)劃未來5年實現(xiàn)年均約20座項目的開業(yè)速度，同時加大輕資產(chǎn)布局；再加上中南、華夏幸福、金科等商業(yè)新軍，預計2021年行業(yè)商業(yè)競爭更加激烈。與此同時，在融資收緊及擴張需求下，更多企業(yè)將青睞輕資產(chǎn)運營，嘗試或加大輕資產(chǎn)運營規(guī)模，從而降低自身運營風險及負債壓力。但值得注意的是，單純的輕資產(chǎn)模式在具體運作中存在多種因素的制約，對于企業(yè)的品牌價值、管理能力都有極強的要求，若沒有強大的品牌支撐和過硬的運營能力，成功概率較小。對于中小運營商而言，關注的重點更應該是加強運營以及品牌打造上；而對于有能力的運營商而言，則建議采用輕重結合的運營方式，按照企業(yè)自身情況調(diào)整輕重比例。此外，對于公募REITs的關注，也將是未來房企運營商所繞不開的話題。雖然據(jù)2020年4月的《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，目前公募REITs試點領域暫未包括商業(yè)地產(chǎn)。相比于基建設施等，商業(yè)地產(chǎn)能拉動更多就業(yè)崗位，投資收益也更加豐厚，更適合REITs的產(chǎn)品特點。隨著國內(nèi)REITs產(chǎn)品試點成熟，未來或會逐步推廣至商業(yè)地產(chǎn)等領域。對于房企而言，更應做好提前準備，如了解REITs的試點標準、準入門檻和運營機制，同時結合自身持有投資物業(yè)的特點做好相應準備。