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榜單解讀

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入榜門檻：今年來總租金首次下跌TOP5內(nèi)房企門檻下跌34%

受疫情影響，2020年TOP20內(nèi)房企的總租金收入為1323億元，相比2019年下降了9%，為4年來首次下跌。租金下滑，主要由于疫情期間各大房企運(yùn)營商都提出了租金減免行動(dòng)，及部分項(xiàng)目空置率提升，但隨著國內(nèi)疫情逐步得到控制，全年疫情對(duì)商業(yè)影響相對(duì)有限。

從門檻來看，2020年內(nèi)房企和外資房企運(yùn)營收入TOP10入榜門檻分別為46.1億元和8.7億元，內(nèi)房企的運(yùn)營收入Top10門檻比外資房企高出了37.4億元。此外內(nèi)房企運(yùn)營收入Top20入榜門檻為23.9億元，超出了外資房企Top10的運(yùn)營收入門檻15.2億元?？梢钥闯?，與穩(wěn)中求勝的外資房企相比，內(nèi)房企的商業(yè)拓展速度更快。此外，在疫情影響下2020年內(nèi)房企的TOP5門檻下滑達(dá)34%；TOP10及TOP20門檻分別為上升10%、下滑22%。

 

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收入結(jié)構(gòu)：疫情下酒店收入占比下滑明顯

總體而言，內(nèi)房企以及外資企業(yè)中，租金收入都占據(jù)到了運(yùn)營收入較大比例，其中內(nèi)房企該比例達(dá)87.5%，而外資房企則為94.3%。

此外疫情影響下，酒店運(yùn)營收入占比下滑明顯，內(nèi)房企相比2019年下降了約7.6個(gè)百分點(diǎn)，外資下降了6個(gè)百分點(diǎn)；部分重點(diǎn)布局酒店物業(yè)的房企均出現(xiàn)了較為明顯的租金下滑，如富力、雅居樂、綠城等；此外碧桂園雖然同樣重點(diǎn)布局酒店，但2020上半年整體運(yùn)營收入僅同比下滑4.3%，優(yōu)于行業(yè)表現(xiàn)。相比酒店物業(yè)，購物中心表現(xiàn)無疑更加抗壓，其中以布局購物中心為主的龍湖、萬科、新城，其上半年整體運(yùn)營收入的同比增速為正增長，且達(dá)到了20%以上。

 

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內(nèi)地商業(yè)復(fù)蘇較快內(nèi)房企公允收入表現(xiàn)優(yōu)于港

2020年雖然受到疫情影響，但不少房企的投資物業(yè)公允價(jià)值收益仍實(shí)現(xiàn)較大增長。據(jù)港股及A股215家上市房企披露數(shù)據(jù)顯示，有90家房企公允價(jià)值為正增長，占比達(dá)約42%。2020年上半年中海、華潤與新世界的投資物業(yè)公允價(jià)值收益位列前三，其中中海上半年實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值收益51.98億元，名列第一；此外上榜的企業(yè)中還包括有龍湖、寶龍、新城等等。

相比內(nèi)地房企，2020上半年港資背景房企的投資物業(yè)公允價(jià)值損失明顯更高，其中鷹君、九龍倉、新鴻基三家的公允損失達(dá)到了60億以上，其中鷹君更是達(dá)到了86億。港資房企由于重倉香港，而香港商業(yè)受到疫情以及社會(huì)動(dòng)蕩等因素，投資物業(yè)受到較大影響。而內(nèi)地方面，由于防控措施更為嚴(yán)格有效，疫情后商業(yè)也得到較快復(fù)蘇，這也是內(nèi)地房企整體表現(xiàn)要優(yōu)于港資的原因之一。

以華潤置地為例，疫情穩(wěn)定后華潤旗下購物中心的零售額和租金收入均出現(xiàn)較大反彈。旗下購物中心5月、6月、7月同店零售額同比增長17%，7%和21%，同店租金收入同比增長8%，6%和13%。在此背景下，投資物業(yè)整體收益雖略有下降，但期內(nèi)投資物業(yè)估值仍增值約45億元。

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部分房企年度計(jì)劃未變四季度迎來集中開業(yè)潮

2020年雖然有疫情影響，但部分房企運(yùn)營商仍保持原有的年度商場開業(yè)目標(biāo)不變。其中作為商業(yè)龍頭的萬達(dá)商管就于2020年5月的工作會(huì)議上表示，力爭完成年初制定的年度經(jīng)營目標(biāo)，特別強(qiáng)調(diào)各公司2020年開店目標(biāo)不變。除萬達(dá)商管外，如新城表示2020年計(jì)劃開業(yè)的30座廣場將如期進(jìn)行；而寶龍則表示由于疫情影響，2020年商場開業(yè)數(shù)量僅從11個(gè)調(diào)整到10個(gè)；明年開業(yè)的商場將不低于13個(gè)，同時(shí)開出8條主題街區(qū)。

在此背景下，2020年第四季度各地迎來了商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)潮，其中包括商業(yè)龍頭萬達(dá)，規(guī)模運(yùn)營商龍湖、華潤，以及商業(yè)新軍中南等等旗下商業(yè)項(xiàng)目。以萬達(dá)為例，2020年下半年其就邁入了商場的集中開業(yè)期，繼9月單月開出5座萬達(dá)廣場后，11月將再創(chuàng)單月開業(yè)量新高，有9座萬達(dá)廣場開業(yè)；其中亳州譙城萬達(dá)廣場于11月26日開業(yè)，同時(shí)深圳寶安、上海崇明、昆明呈貢、福建福州等四地萬達(dá)廣場于27日開業(yè)，其中寶安福城萬達(dá)廣場為深圳首個(gè)萬達(dá)廣場。除萬達(dá)外，商業(yè)新軍中南商業(yè)旗下的海門大有境也于2020年11月28日開業(yè)，這是中南商業(yè)大有境首席產(chǎn)品線第一個(gè)落地的項(xiàng)目，此后東臺(tái)中南城購物中心（11月29日）、崇川大有境（12月25日）也均陸續(xù)開業(yè)。在客流回暖、商場集中開業(yè)的同時(shí)，房企運(yùn)營商同樣也需關(guān)注國外疫情輸入、國內(nèi)疫情反撲等突發(fā)事件，提升自身面對(duì)類似疫情等公共衛(wèi)生事件時(shí)的緊急應(yīng)對(duì)能力；同時(shí)也需要繼續(xù)探索精細(xì)化運(yùn)營能力，為新一輪的擴(kuò)張做好準(zhǔn)備。

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展望未來行業(yè)競爭愈加激烈存量運(yùn)營與REITs值得持續(xù)關(guān)注

展望2021年，房企布局商業(yè)地產(chǎn)將主要呈現(xiàn)了以下幾個(gè)趨勢(shì)或關(guān)注點(diǎn)：

首先，借助輕資產(chǎn)等方式，商業(yè)龍頭企業(yè)跑馬圈地，行業(yè)競爭愈加激烈。借助輕資產(chǎn)模式，商業(yè)龍頭萬達(dá)于年初就提出了每年新開業(yè)50家左右的新商業(yè)廣場；華潤、龍湖、寶龍、新城等也均發(fā)展迅速，其中寶龍規(guī)劃未來5年實(shí)現(xiàn)年均約20座項(xiàng)目的開業(yè)速度，同時(shí)加大輕資產(chǎn)布局；再加上中南、華夏幸福、金科等商業(yè)新軍，預(yù)計(jì)2021年行業(yè)商業(yè)競爭更加激烈。與此同時(shí)，在融資收緊及擴(kuò)張需求下，更多企業(yè)將青睞輕資產(chǎn)運(yùn)營，嘗試或加大輕資產(chǎn)運(yùn)營規(guī)模，從而降低自身運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)及負(fù)債壓力。但值得注意的是，單純的輕資產(chǎn)模式在具體運(yùn)作中存在多種因素的制約，對(duì)于企業(yè)的品牌價(jià)值、管理能力都有極強(qiáng)的要求，若沒有強(qiáng)大的品牌支撐和過硬的運(yùn)營能力，成功概率較小。對(duì)于中小運(yùn)營商而言，關(guān)注的重點(diǎn)更應(yīng)該是加強(qiáng)運(yùn)營以及品牌打造上；而對(duì)于有能力的運(yùn)營商而言，則建議采用輕重結(jié)合的運(yùn)營方式，按照企業(yè)自身情況調(diào)整輕重比例。此外，對(duì)于公募REITs的關(guān)注，也將是未來房企運(yùn)營商所繞不開的話題。雖然據(jù)2020年4月的《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，目前公募REITs試點(diǎn)領(lǐng)域暫未包括商業(yè)地產(chǎn)。相比于基建設(shè)施等，商業(yè)地產(chǎn)能拉動(dòng)更多就業(yè)崗位，投資收益也更加豐厚，更適合REITs的產(chǎn)品特點(diǎn)。隨著國內(nèi)REITs產(chǎn)品試點(diǎn)成熟，未來或會(huì)逐步推廣至商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。對(duì)于房企而言，更應(yīng)做好提前準(zhǔn)備，如了解REITs的試點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)入門檻和運(yùn)營機(jī)制，同時(shí)結(jié)合自身持有投資物業(yè)的特點(diǎn)做好相應(yīng)準(zhǔn)備。