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4年10倍、黑馬、小碧桂園、高周轉(zhuǎn)、比較激進……這些都是外界貼在中梁控股集團(以下簡稱“中梁”)身上的標簽。

這些年快速沖規(guī)模的大背景下，作為近幾年快速崛起的房企，中梁一直備受業(yè)內(nèi)關(guān)注，這種關(guān)注背后，有好奇，有艷羨，又夾雜著一些質(zhì)疑——貼在它身上的標簽，就是這一矛盾心理的最好反映。

這與中梁的低調(diào)有關(guān)，外界通常只能管中窺豹。其實中梁早已經(jīng)蛻變：去年上市以后，中梁就已經(jīng)從規(guī)模導向轉(zhuǎn)向有質(zhì)量的增長，跟投機制、高周轉(zhuǎn)模式等，也做了很大的調(diào)整，以適應新的高質(zhì)量增長的導向。這也體現(xiàn)了其特質(zhì)——中梁是一家典型的戰(zhàn)略導向型企業(yè)(“戰(zhàn)略思維及規(guī)劃是一切發(fā)展經(jīng)營的前提”明確寫進了中梁的價值觀體系)。

特重視周期研究，對市場的感知超越大多數(shù)百強，地拿對了就有底氣

以前的說法是，一個項目的成敗，有個4321原則——拿地研判占40%，設(shè)計規(guī)劃占30%，銷售企劃占20%，市場機會占10%……現(xiàn)在，不少大佬認為，拿地的重要性已經(jīng)占到85%!換句話說，地拿對了，就成功了一大半!

對整個企業(yè)來說，更是如此。近幾年，因為城市布局失誤或者拿了高價地，掉坑里的房企不在少數(shù)。

中梁的快速崛起，跟其城市布局有很大的關(guān)系。

中梁控股執(zhí)行董事兼聯(lián)席總裁李和栗就指出：直到現(xiàn)在，還有人認為，中梁能發(fā)展那么快，是因為放的杠桿高，但這個邏輯并不對。中梁前幾年發(fā)展快，核心是吃透了市場的紅利。

一是吃到了整個市場的紅利。大家知道，最近一輪的樓市牛市是2015年起來的，但其實早在2014年6月份，限購政策就開始松動了，9月份限貸政策松動，再到2015年的5次降準、5次降息，牛市正式開始。

事后來看，這一趨勢是如此清晰?？墒?，站在當時，很多房企和決策者其實是后知后覺得。

最典型的，2015年4月份，許家印在布置全年工作時宣布“前段時間我們已上項目近20個，接下來48天，我們要大上100個項目”，還被說太激進了。

中梁卻看到了風起于青萍之末，浪成于微瀾之間。早在2014年，董事長就認識到會迎來一波史無前例的大牛市，在別人裁員的時候，大量引進標桿房企的人才，并在組織、機制等方面全部打開，為迎接牛市做準備。相比后知后覺者，中梁掌握了先機。

二是吃透了三四線城市紅利。中梁起家于溫州，2015年，早在前一年就做好了充分準備的中梁沖出了溫州。溫州是二線城市，但中梁走出溫州之后，卻堅定地布局三四線城市。2015年布局了浙江全部的地級市，2016年布局江皖贛的一些地市和縣。僅2016年7月，中梁就在部分三線城市拿了近百萬方的土地。

帶來的結(jié)果是，雖然2015年中梁的業(yè)績增長不多，但2016年卻翻倍了。因為2016年一二線城市開始調(diào)控，三四線城市開始升溫。

中梁認為，因城施策的調(diào)控，對三四線其實是非常有利的，因此，2016年10月之后，中梁進一步加大了在三四線城市的布局。發(fā)跡于二線的中梁，下沉到三四線，其實是降維打擊，而且其大舉布局的時候，大多數(shù)房企在一二線廝殺，三四線的競爭很小，使得其可以以較低的價格拿到理想的地塊。

最終，三四線城市的棚改力度超乎了想象，掀起一輪波瀾壯闊的行情，并一直持續(xù)到了2018年三四季度，重倉三四線的中梁從魚頭吃到了魚尾。

每個城市的時間窗口其實是很短的，為了踏準周期快速布局，早在2017年，中梁的投拓團隊就達到了300多人，經(jīng)過區(qū)域初篩之后，中梁平均每周上報到集團土地決策會的地達50塊左右，保證了快速拿地。2016年，中梁平均每周拿一塊地;2017年，平均三天就拿一塊地。

更重要的是，早在2017年底，中梁就開始積極拓展二線城市，2018年底三四線疲態(tài)初顯的時候正式提出轉(zhuǎn)二線、轉(zhuǎn)省會，二線布局占比快速攀升。

李和栗認為，在對市場溫度的敏銳感知，中梁在百強甚至50強房企里面都是領(lǐng)先的，這是中梁過去幾年發(fā)展最大的基礎(chǔ)。

事實上，即便在牛市中，依然有一些房企陷入泥潭，因為它踏錯了節(jié)奏，看到別人賺錢就立馬跟過去，結(jié)果那個時候，城市已經(jīng)運行到了周期底部。

這與中梁重視周期研究，建立系統(tǒng)的判斷依據(jù)和標準密不可分。早在2017年時，中梁就編了一份房地產(chǎn)周期使用手冊，背后有一系列的判斷依據(jù)和標準。戰(zhàn)略也已規(guī)劃到了2029年。