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未來十年，人口、需求的變化是房地產(chǎn)面臨的最大挑戰(zhàn)。

在城市研究中，小學(xué)生數(shù)量是一個特別有意思的指標(biāo)。每一個小學(xué)生背后就是一個“學(xué)區(qū)房”，從靜態(tài)現(xiàn)狀來看，小學(xué)生數(shù)量與樓市成交規(guī)模正相關(guān)，同時動態(tài)來看，小學(xué)生數(shù)量與房價、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有著一定的關(guān)聯(lián)性。

同時，它是衡量城市吸引力的重要指標(biāo)之一。人口越多的城市對房地產(chǎn)來說越好，因為市場容量大，規(guī)模就大。而常住人口中小學(xué)生占比能夠判斷這座城市的發(fā)展水平，數(shù)量的持續(xù)增長，越是能生動展示其父母（青壯年人口）在大量的涌入城市，說明了這座城市具備足夠的吸引力。

過去十年，隨著全國出生率走低，小學(xué)生數(shù)量經(jīng)歷了逐漸下降之后于2014年實現(xiàn)連續(xù)6年上漲，其中重慶在樣本31個城市中總量最高。未來人口越來越向中心大城市集聚，人口的變化將對城市房價、產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。

01.全國小學(xué)生總量連續(xù)六年增長

近年來，全國的出生率明顯偏低，專家普遍認為目前中國的總生育率約在1.4左右，顯著低于世代更替所需的生育率水平，從小學(xué)生數(shù)量變化能反映出這一關(guān)鍵指標(biāo)變化。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年全國普通小學(xué)在校生人數(shù)為10071.5萬，此后逐年下降，2013年僅為9360.5萬，五年間減少711萬，下降了7.60%，受二孩政策放開的正面影響，在2015-2019年間，二孩出生3800萬人，較2010-2014年增加了1300萬人，至2019年小學(xué)生人數(shù)已達10561.2萬人。

我們通過對31個重點城市近十年以來的在校小學(xué)生數(shù)量變化統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2019年31個城市的在校小學(xué)生數(shù)量為2007.37萬人，占全國總數(shù)量的19.01%；31個城市小學(xué)生總量與十年前相比增長33.28%，遠高于近十年國家的小學(xué)生數(shù)量增漲幅度，其中有27個城市正增長，只有4個城市減少。

圖：2009-2019年全國普通小學(xué)

在校生人數(shù)變化（單位：萬人）

來源：國家統(tǒng)計局

02.人口向中心大城市集聚

從在校小學(xué)生總量來看，重慶排在首位，也是唯一在校小學(xué)生人數(shù)突破兩百萬的城市。這主要因為重慶人口基數(shù)大，按照去年重慶3124.32萬常住人口的比例來算，重慶的在校小學(xué)生比例并不算太高，相比十年前的總數(shù)重慶還減少了0.89%。

數(shù)據(jù)顯示，重點31個城市中，2009年小學(xué)生人口數(shù)量超過60萬的僅有5個城市，分別是重慶、廣州、石家莊、上海和北京。但到2019年，小學(xué)生數(shù)量超過60萬的城市就達到了14個。

具體來看，2019年廣州、深圳兩座城市的在校小學(xué)生人數(shù)均已超過百萬，緊隨其后的還有在即將破百萬的鄭州和北京，此外石家莊、東莞和上海都超過了80萬，分列六到八位。

過去十年間，人口向中心大都市的集聚態(tài)勢十分明顯。中心大城市擁有良好的教育資源，師資力量更為雄厚，吸引更多家庭涌向大城市。

值得一提的是，上海在小學(xué)生數(shù)量方面并不亮眼，2019年上海在校小學(xué)生人數(shù)僅82.63萬，甚至低于普通地級市的東莞，這與上海的城市化進程較快、落戶困難、民眾生育意愿降低、高昂的育兒成本等不無關(guān)系。

圖：31個樣本城市近十年間

普通小學(xué)在校生人數(shù)變化（單位：萬人）

來源：各地統(tǒng)計局

03.廈門增幅第一，深莞教育資源稀缺

從小學(xué)生人數(shù)增幅來看，十年間，廈門以95.5%的增幅位居31個城市首位，比第二名深圳高出十四個百分點。我們認為，這與廈門城市總體較小，且原有的小學(xué)生總量基數(shù)比較小，但更為重要的是與當(dāng)?shù)氐慕逃?、醫(yī)療等水平較高有關(guān)。

一般來說，我國最好的教育、醫(yī)療等公共資源都集中在中心城市，廈門作為福建省乃至海西經(jīng)濟區(qū)唯一的副省級城市、計劃單列市，整體教育水平在福建省是首屈一指，盡管廈門常住人口不到全省的九分之一，但近年來每年考上清華北大的人數(shù)占了全省的三分之一左右，加上與珠海、?？?、三亞等城市一樣“宜居”的屬性，吸引了大量外來人口前來置業(yè)。所以從2013年起，廈門每年均有2.6萬多名外來就業(yè)人員子女申請就讀小學(xué)一年級。

小學(xué)生人數(shù)增幅第二的城市深圳以新增47.95萬常住人口位列全國第一位，人口流入的背后同時也帶來了新的考驗，深圳的教育資源相對稀缺。

數(shù)據(jù)顯示，2009年深圳普通小學(xué)數(shù)量為346所，當(dāng)時在校人數(shù)為58.95萬人，平均每所學(xué)校有1700個學(xué)生。十年后，深圳小學(xué)生數(shù)量驟增47.95萬人，但與之相匹配的普通小學(xué)數(shù)量反而減少6所，平均每所學(xué)校需要收納3100個學(xué)生，遠高出其他統(tǒng)計的樣本城市。

和深圳類似的是東莞，2019年，東莞共有83.74萬小學(xué)生，普通小學(xué)數(shù)量僅為331所，平均每所學(xué)校需要收納250個小學(xué)生。深圳和東莞的情況，顯示出新興城市在教育上“補短板”之路任重而道遠。

圖：31個樣本城市近十年間

普通小學(xué)在校生人數(shù)增幅與增長人數(shù)變化

來源：各地統(tǒng)計局

04.鄭州、長沙房價低位運行

在小學(xué)生數(shù)量增速TOP10城市中，中部城市鄭州和長沙表現(xiàn)頗為亮眼，但與人口流入的速度、與其他同等城市發(fā)展速度相比，近十年鄭州和長沙的房價增幅仍處于“慢跑”狀態(tài)，新房成交均價的增幅遠追不上GDP增幅。

鄭州在校小學(xué)生增長率十年間增長65.19%，增量和增速均位列31個重點城市前三。鄭州小學(xué)生數(shù)量的增長很大程度上與人口大省河南省有關(guān)系，這其中大部分是河南其它城市去鄭州就業(yè)人員的子女。對于鄭州來說，大量本省人口進入，購房需求增加一定程度上推升房價上漲?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年鄭州房價均價為13697元/平方米，十年上漲幅度為179.59%。

近年來，長沙開始被大眾貼上“網(wǎng)紅城市”的標(biāo)簽，人流量進入爆發(fā)期，小學(xué)生數(shù)量的增長就很好地代表了長沙的發(fā)展?jié)摿臀Α?

十年來，小學(xué)生數(shù)量增加26.29萬人，同時教育知名度不斷提升，長沙的普通小學(xué)數(shù)量也隨之逐年增加，2019年長沙普通小學(xué)數(shù)量為944所，在校學(xué)生66.65萬人，校平均人數(shù)僅為700人，在31個樣本城市中屬于極低范疇?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年長沙新房成交均價為8703元/平方米，為中部6個省會房價最低的城市，同時在全國省會城市中排倒數(shù)第七。

實際上，小學(xué)生增速與房價增速有一定的關(guān)聯(lián)性。房價上漲突出的城市小學(xué)生增幅均明顯加大；但小學(xué)生增速快并不代表房價一定會高增長。本質(zhì)上講，房價的漲幅還受到房地產(chǎn)調(diào)控政策、城市產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟等綜合因素影響。

表：鄭州長沙近十年GDP、房價和小學(xué)生數(shù)量對比

來源：各地統(tǒng)計公報、CRIC

05.東三省城市僅沈陽微漲

過去十年間小學(xué)生數(shù)量增長緩慢甚至負增長的重點城市也不在少數(shù)。

31個樣本城市中，有4個城市出現(xiàn)了負增長，有7個城市的增速甚至低于全國平均水平，這7個城市主要分布在東北和中西部地區(qū)，這些城市均存在一定的人口流失問題。

東北三個樣本城市中，僅遼寧省會沈陽在十年間增加了6.1萬小學(xué)生，漲幅17.78%，雖然在樣本城市中只屬于“微漲”，但卻是整個東北地區(qū)增量最多的城市。作為大區(qū)中心城市以及東北地區(qū)唯一的特大城市，沈陽近年來大力放寬落戶門檻，吸引人才。

長春2019年的小學(xué)在校生數(shù)量也達到了40.4萬人，但比十年前減少了6.26%，哈爾濱的小學(xué)在校生數(shù)量也從十年前的46.4萬減少到了41.5萬，減幅14.05%。

對于此類城市而言，城市經(jīng)濟發(fā)展水平起到關(guān)鍵作用。近年來，隨著生育意愿下降、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展緩慢，年輕人紛紛外出謀生，導(dǎo)致東北三省人口外流、城市收縮現(xiàn)象越發(fā)凸顯，但考慮到東北三省人口總量超1億人，居住需求規(guī)模巨大，房地產(chǎn)購房需求不容忽視。

實際上，伴隨著人口流動，各城市的人口結(jié)構(gòu)也會發(fā)生相應(yīng)的變化，這一點從小學(xué)生的數(shù)量變動就能窺見一斑。而在人口結(jié)構(gòu)發(fā)生改變時，城市的商品住宅成交市場也會發(fā)生一定的改變。小學(xué)生人數(shù)越多的城市往往住宅成交規(guī)模也越高，占比更高的城市中大戶型的需求也更多。

尤其是全面“二孩”以后，小學(xué)生數(shù)量將有明顯的增加，此類家庭要滿足當(dāng)前的居住需求顯然需要更大面積、更大戶型的居住空間。根據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)二孩家庭中置換重新買房改善居住條件比重高達40%以上，這類改善需求勢必帶來大量的購房需求，市場也應(yīng)該值得關(guān)注。

小學(xué)生數(shù)量這一指標(biāo)對企業(yè)來說仍有一定的參考價值，在對城市房地產(chǎn)市場進行分析時可將該城市的小學(xué)生數(shù)量作為輔助指標(biāo)納入考量。