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自開(kāi)年以來(lái)，房企破產(chǎn)的聲音不絕于耳。

近日，江蘇又有兩家房企正式宣布破產(chǎn)，旗下總價(jià)數(shù)億的房產(chǎn)掛牌拍賣(mài)。這兩房企分別是揚(yáng)州市永達(dá)房地產(chǎn)有限公司、如皋綠源置業(yè)有限公司。前者的拍賣(mài)涉及金額高達(dá)數(shù)億元。

據(jù)人民法院公告網(wǎng)公示，截至2020年6月初，今年房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)208家，超過(guò)2018年上半年的177家破產(chǎn)數(shù)量，與2019年同期相對(duì)持平。進(jìn)入2020,平均每天都有1家房企被清算。

數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)行業(yè)的到期債務(wù)約在1.46萬(wàn)億，其中7月份是到期高峰，達(dá)到1490萬(wàn)億。七月即將到來(lái)，雖然有的房企去貨量相當(dāng)驚艷，拿到現(xiàn)金用于周轉(zhuǎn)，但對(duì)于大部分中小房企來(lái)說(shuō)，回到以往的好時(shí)光基本上難上加難。

2020年1月至5月，銷(xiāo)售額TOP50房企的銷(xiāo)售均值為622.8億元，同比去年下降48.6億元，降幅為7.2%，這種降幅并不意外，畢竟市場(chǎng)恢復(fù)需要時(shí)間?？傮w上依然應(yīng)該對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)信心，然而也就是在這樣的恢復(fù)前期，可能很多房企的信心會(huì)崩塌，撐不到真正恢復(fù)的那一刻。

從目前來(lái)看，宣布破產(chǎn)的房企主要以三四線(xiàn)的中小型房企為主，這些房企實(shí)力較低，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。未來(lái)，中小房企破產(chǎn)數(shù)量或?qū)⒗^續(xù)增多。

TOP10房企的總銷(xiāo)售規(guī)模占全國(guó)總比重超過(guò)30%，TOP100房企的總銷(xiāo)售規(guī)模占比超過(guò)60%，前15%的房企市場(chǎng)占比超過(guò)85%，絕大多數(shù)中小房企市場(chǎng)占比可以忽略不計(jì)。

由于行業(yè)集中度不斷提升，頭部房企將會(huì)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額，進(jìn)一步擠壓小房企的生存空間，隨著中小房企市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，容錯(cuò)率也將變得更低，一些實(shí)力不濟(jì)的小房企最終將會(huì)被兼并或走向破產(chǎn)的邊緣。

另一方面，國(guó)家政策在宏觀(guān)上持續(xù)堅(jiān)守“房住不炒”的原則，杜絕房地產(chǎn)行業(yè)的大水漫灌，在房地產(chǎn)融資上，也持續(xù)收緊。在拿地受限、銷(xiāo)售承壓、融資受阻多重壓力疊加下，易導(dǎo)致房企資金鏈斷流，從而使得中小企業(yè)面臨債務(wù)違約，更嚴(yán)重的或?qū)?dǎo)致破產(chǎn)重組。

目前全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總量高達(dá)9.7萬(wàn)個(gè)，幾乎每個(gè)城市都有成百上千個(gè)中小型房企，絕大多數(shù)都是空殼公司，而為了一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目成立一家房地產(chǎn)公司的也不在少數(shù)。

中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長(zhǎng)黃奇帆曾公開(kāi)表示，今后十幾年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量會(huì)減少三分之二以上。今后十幾年，基于房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型要求和開(kāi)發(fā)總量降低的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必然會(huì)有一個(gè)大幅度減量萎縮的過(guò)程。

而現(xiàn)在，受新冠黑天鵝的影響，房地產(chǎn)行業(yè)在以較快的速度加快行業(yè)洗牌的過(guò)程。

相比中小房企破產(chǎn)，一些大型房企也頻頻陷入資金鏈困局，個(gè)別企業(yè)不得不變賣(mài)資產(chǎn)，或者交出控股權(quán)，求取生存。

去年以來(lái)，曾位列中國(guó)民企500強(qiáng)的銀億集團(tuán)、一度進(jìn)入百?gòu)?qiáng)房企排行榜的三盛宏業(yè)，均瀕臨破產(chǎn)邊緣。而以福晟集團(tuán)、泰禾地產(chǎn)為代表的龍頭房企，則陷入債務(wù)纏身的困局。

5月13日，泰禾集團(tuán)公告稱(chēng)，公司控股股東正在籌劃公司引入戰(zhàn)略投資者事項(xiàng)，相關(guān)交易可能導(dǎo)致公司控制權(quán)變更。對(duì)此，有媒體爆料稱(chēng)，泰禾集團(tuán)創(chuàng)始人黃其森有意出讓第一大股東位置，換泰禾平安落地，泰禾正與多家投資方溝通，接盤(pán)公司大概率為央企，具體事宜還在洽談。

從三盛、銀億、福晟到泰禾，這些企業(yè)都曾在業(yè)內(nèi)占據(jù)一席之地，如今卻也開(kāi)始出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，究其緣由，主要是在行業(yè)規(guī)模觸及天花板，市場(chǎng)份額不斷縮小的大背景下，各大房企的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，在這其中，中小房企容錯(cuò)率也變得更低。

面對(duì)行業(yè)的洗牌，可以融到資、拿到錢(qián)的房企更容易活下去。

然而，相較規(guī)模房企而言，中小房企貸款難、融資難，且多數(shù)沒(méi)有上市，融資渠道相對(duì)單一。資金面的“先天劣勢(shì)”更會(huì)加大土地資源獲取、營(yíng)銷(xiāo)等多方面難度，阻礙企業(yè)發(fā)展。

2019年以來(lái)，行業(yè)的融資環(huán)境收緊，整體融資成本升高的情況下，小企業(yè)的融資劣勢(shì)被進(jìn)一步放大。即便疫情期間，央行多次放水，但最終流入房地產(chǎn)資金有限，小企業(yè)拿到的救援顯得杯水車(chē)薪。

與此同時(shí)，值得注意的是除了破產(chǎn)房企外，部分中型房企也開(kāi)始出現(xiàn)違約暴雷現(xiàn)象，未來(lái)房企出現(xiàn)此類(lèi)債務(wù)危機(jī)的情況或?qū)⒃絹?lái)越多。

3月6日，上海清算所披露文件顯示，新華聯(lián)控股應(yīng)于當(dāng)日兌付的2015年度第一期中期票據(jù)，截至兌付日終，公司未能按照約定籌措足額兌付資金，不能按期足額兌付本息，已構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。

4月23日，億達(dá)中國(guó)控股有限公司公告稱(chēng)，公司5285.4萬(wàn)美元中期票據(jù)于4月19日（節(jié)假日順延至4月20日）到期未能償付構(gòu)成違約。

5月18日，有投資者透露明發(fā)集團(tuán)2.2億美元私募債未能到期兌付，構(gòu)成違約。明發(fā)年初剛發(fā)行一只2.2億美元新債，此時(shí)同等規(guī)模私募債已無(wú)法兌付，可見(jiàn)資金鏈緊張程度。

2020年，在整體調(diào)控不松綁、融資趨緊的當(dāng)下，全國(guó)房地產(chǎn)的總盤(pán)子已經(jīng)基本到頂，不管是行業(yè)巨頭還是中小房企，降負(fù)債、保持良好現(xiàn)金流，努力活下去才是未來(lái)的重中之重。