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2020年樓市調(diào)控第一槍，終于打響了！

樓市快遞 2020年04月24日來源：國民經(jīng)略我要評論掃描到手機

01深圳，又一次成了焦點。

近日，央行深圳中心支行向深圳市各商業(yè)銀行下發(fā)通知，要求緊急自查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況。

同日，深圳市中小企業(yè)服務(wù)局發(fā)布通告：對于將用于購房、炒股等的貸款包裝后騙取財政貼息的行為，一旦發(fā)現(xiàn)并查實，將依法懲戒。

嚴(yán)查資金違規(guī)輸入房地產(chǎn)，可謂2020年樓市調(diào)控最具信號意義的舉動。

深圳有此動作，原因在于當(dāng)?shù)貥鞘心娼?jīng)濟現(xiàn)實而行，一些樓盤出現(xiàn)“戴口罩搶房”的戲劇性場景，樓市蠢蠢欲動。

這背后，最大的助推因素就在于部分資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。

今年來，面對意外沖擊，貨幣政策步入寬松軌道，貸款利率持續(xù)下行，資金面再度寬松。同時，為支持中小企業(yè)，許多城市推出了貼息貸款，利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住房貸款。

這些資金，本意是為激活實體經(jīng)濟活力而來，至于樓市，在政策上仍被定向調(diào)控。

然而，由于利差的存在，加上炒房預(yù)期的上升，一些資金暗度陳倉，從實體流入樓市，成了房價助推劑。

在中央會議再提“房住不炒”的關(guān)鍵時刻，在“保就業(yè)、保民生、保市場主體”的重要政策節(jié)點，樓市如果再現(xiàn)無序上漲，損及的不只是政策定力，還波及嗷嗷待哺的實體經(jīng)濟。

嚴(yán)查加杠桿炒房，這是大局。

這些年，深圳樓市熱度也一直居高不下。這背后既有客觀原因，也有炒作因素。深圳城市面積較小，不到2000平方公里，而廣州為7434.4平方公里，上海為6340.5平方公里，北京則高達1.6萬平方公里。

這就導(dǎo)致深圳土地資源相對貧瘠，住房供應(yīng)長期不足，供求失衡成了樓市間歇性沖動的根本原因所在。

不過，供需失衡作為長期基本面而存在，無法解釋這波突如其來的樓市魔幻行情。

事實上，深圳樓市曾經(jīng)連續(xù)2年多盤整，但去年下半年突然啟動。

這背后，先行示范區(qū)的超級利好，取消部分二手房“豪宅稅”等松綁政策，業(yè)主控盤炒房、抱團漲價思維的泛濫，都在其中發(fā)揮著推波助瀾的作用。

去年年底，部分深圳業(yè)主抱團抬價，聲稱“打響資產(chǎn)保衛(wèi)第一槍”，倡議大家集體提高掛牌價，把小區(qū)的房價“拉”上去，可以視為炒房思維的冰山一角。

這種背景下，如果再有資金違規(guī)輸入房地產(chǎn)，那么樓市更會呈現(xiàn)火上澆油之勢。

要知道，疫情貼息貸款、經(jīng)營貸都是短期資金，而房貸則是長期貸款。用短期資金來撬動房價，屬于不折不扣的加杠桿行為，給整個市場都帶來不穩(wěn)定風(fēng)險。這種局面，顯然不能再被默許。

03深圳房價有多高？從房價來看，根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，2020年3月，深圳二手房掛牌均價高達6.8萬，參考均價突破6萬，與京滬相當(dāng)，接近廣州2倍。

單純看房價，可能有失偏頗，可用房價收入比、租金回報率、樓市杠桿率作為對比。

從房價收入比來看，深圳位居全國之首，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過北上廣。這意味著，在深圳，一個普通家庭不吃不喝35年，方能買得起一套均價住宅。

從租金回報率來看，深圳租金回報率僅為1.3%，處于墊底位置，僅高于廈門，不及同為一線城市的北京、上海、廣州。

從國際標(biāo)準(zhǔn)來看，世界主要城市一般正?；貓舐识荚?%以上。

當(dāng)然，對于成長型經(jīng)濟來說，房價上漲快于收入漲幅很正常，簡單通過房價收入比、租金回報率無法判斷樓市泡沫。但是，不與國際對比，在同能級城市之間的對比，往往能說明很多問題。不說廣州，只看京滬。北京上海無論是城市定位還是財富聚集能力，都不弱于深圳，但這兩地的樓市熱度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及深圳，房價收入比更遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于深圳，這就是問題所在。同時，深圳樓市杠桿率居高不下。2019年，深圳居民杠桿率（住戶貸款/GDP）高達83.2%，超過全國平均的60%。如果用貸存比粗略估計，深圳資金杠桿率（住戶貸款/住戶存款）更是高達137%，位居一線城市之首。與之對比，上海資金杠桿率僅為75.93%，廣州為103.94%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及深圳。

杠桿炒房的問題是顯而易見的。

資金寬松時，這些杠桿變本加厲，變成刺激房價的急先鋒。一旦資金收緊或大環(huán)境下行，這些杠杠將會成為房價劇烈波動的引爆點，給市場帶來不確定因素。04深圳，是社會主義先行示范區(qū)。先行示范區(qū)，這是獨一無二的定位。這種高定位，是經(jīng)濟特區(qū)、計劃單列市、全國經(jīng)濟中心城市、金融中心都無法企及的。要知道，內(nèi)地共有5個經(jīng)濟特區(qū)（深圳，珠海，汕頭，廈門和海南），5大計劃單列市（大連、青島、寧波、廈門、深圳），深圳并無獨占性，只是其中發(fā)展勢頭最好的一個。相比而言，先行示范區(qū)的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)不同。作為先行示范區(qū)，深圳的示范既是面向鄰近城市，也是為國內(nèi)外樹立一個新的發(fā)展榜樣。

這從官方文件給出的五大戰(zhàn)略定位就可見一斑：高質(zhì)量發(fā)展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福標(biāo)桿、可持續(xù)發(fā)展先鋒。

顯然，對于深圳來說，最引人注目的關(guān)鍵詞當(dāng)屬創(chuàng)新、科技、改革、開放，而非房價、樓市、房地產(chǎn)。國家對深圳一直寄予厚望，所以才賦予深圳獨一無二的定位，給予令其他城市艷羨不已的政策利好。

深圳，既是經(jīng)濟特區(qū)，也是計劃單列市。既是粵港澳大灣區(qū)中心城市，也是全國性經(jīng)濟中心城市。未來，既要建設(shè)全球海洋中心城市，又要建設(shè)綜合性國家科學(xué)中心，還是打造制造業(yè)科創(chuàng)中心。

給予深圳如此之多的利好，本意在于助力實體經(jīng)濟、提振科技創(chuàng)新，不能也不應(yīng)該成了炒作概念。

相反，作為先行示范區(qū)，深圳有必要率先摒棄房地產(chǎn)依賴，為住房改革探索出一條可行之路，開拓出與鄰近城市完全不同的民生樓市格局。05今年是深圳經(jīng)濟特區(qū)成立40周年。40年來，深圳從漁村變身國際大都市，從名不見經(jīng)傳的小城晉級為首屈一指的一線城市，從以農(nóng)業(yè)為主的地方變身以制造業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)為支柱的現(xiàn)代化城市，堪稱經(jīng)濟發(fā)展的奇跡。