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作為美的控股的重要成員企業(yè)之一，2004年成立的美的地產(chǎn)目前已躋身全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)百強(qiáng)前列。根據(jù)CRIC的數(shù)據(jù)，在新一輪調(diào)控政策愈加緊密，土地、融資、銷售回款難度加劇的情況下，美的地產(chǎn)僅上半年銷售額就已經(jīng)達(dá)到229.73億元，完成了全年400億銷售目標(biāo)的57%，力爭未來三年實(shí)現(xiàn)千億銷售的業(yè)績目標(biāo)。2017年6月16日，中房網(wǎng)在佛山美的地產(chǎn)總部，對總裁赫恒樂進(jìn)行了深度采訪。在這場圍繞企業(yè)快速增長展開的訪談中，赫恒樂始終強(qiáng)調(diào)：“戰(zhàn)略布局能力、產(chǎn)品力、品牌影響力、資金獲取能力和營銷能力，是讓美的地產(chǎn)沖刺千億的五大法寶。”

美的地產(chǎn)總裁赫恒樂

1、二線、強(qiáng)三、四線，深耕九大區(qū)域

三年前，美的地產(chǎn)審慎確立了“二線、強(qiáng)三、四線，堅(jiān)持區(qū)域深耕”的布局戰(zhàn)略，美的地產(chǎn)在三、四線城市的競爭優(yōu)勢明顯提升。三年后，美的地產(chǎn)的布局戰(zhàn)略由區(qū)域擴(kuò)張更多的傾向區(qū)域深耕。在保持區(qū)域擴(kuò)張?jiān)鏊俜€(wěn)定的同時(shí)，通過“1+n”的項(xiàng)目擴(kuò)展模式進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)三、四線城市，著重深耕廣東、江蘇、湖南、貴州、遼寧、河北、浙江、江西、云南九大區(qū)域。

美的地產(chǎn)全國布局圖

數(shù)據(jù)來源：美的地產(chǎn)

赫恒樂給中房網(wǎng)記者算了一筆賬：“明年總部區(qū)域（廣東）的銷售額可以做到150億，江蘇、浙江、湖南、河北等幾個(gè)大區(qū)域也能達(dá)到100億，幾個(gè)百億區(qū)域加上其他幾個(gè)區(qū)域，2020年美的地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)千億銷售是有信心的。”

2、產(chǎn)品是初心，兩年內(nèi)消除毛坯房

近年來，美的地產(chǎn)在全方位了解市場上的產(chǎn)品，充分調(diào)研布局區(qū)域消費(fèi)者的居住需求的基礎(chǔ)上，通過組合、優(yōu)化、創(chuàng)新形成有美的特色的標(biāo)準(zhǔn)化戶型產(chǎn)品——5M智慧健康社區(qū)，既保證了項(xiàng)目的快速開發(fā)，又促使客戶對美的地產(chǎn)的產(chǎn)品形成明顯的認(rèn)知。

赫恒樂說：“一個(gè)企業(yè)需要潛心研究未來產(chǎn)品的發(fā)展方向。高周轉(zhuǎn)絕對不能以犧牲產(chǎn)品為前提，產(chǎn)品、體驗(yàn)感、服務(wù)才能走的更遠(yuǎn)。”

美的地產(chǎn)與其他做智能家居的開發(fā)商相比，其最大的區(qū)別是以用戶生活場景為中心，實(shí)現(xiàn)場景互聯(lián)與互通，將室內(nèi)智能家電與智能安防互通，將家庭和社區(qū)打通，將業(yè)主、云智慧平臺(tái)和物業(yè)中心三方互通，為用戶提供真正智能的人居生活。美的地產(chǎn)利用自身美的智慧家居研究院、家電產(chǎn)品鏈的先天資源優(yōu)勢，在整合技術(shù)平臺(tái)開發(fā)、產(chǎn)品線迭代都具有其他開發(fā)商不可比的優(yōu)勢。目前美的地產(chǎn)的家居智能已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)品銷售端，精裝房全部裝配到位，毛坯房則可以提供套餐選擇。

對于未來的產(chǎn)品走向，美的地產(chǎn)將在標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線基礎(chǔ)上，加強(qiáng)落地，并且在戶型、構(gòu)造做法、展示區(qū)、園林等智能化的基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化升級，達(dá)到項(xiàng)目全覆蓋，兩年內(nèi)消除毛坯房。

3、美的品牌背書，助力融資渠道暢通

經(jīng)過本輪政策調(diào)控，房企融資以及按揭款回款將面臨巨大挑戰(zhàn)，只有資金實(shí)力雄厚、融資渠道順暢的房企才能脫穎而出。美的地產(chǎn)在這方面具有幾個(gè)明顯優(yōu)勢：

一是股東增信支持，助力融資渠道拓展：資源獲取優(yōu)勢是美的地產(chǎn)銷售業(yè)績達(dá)成的綠色通道。美的地產(chǎn)背靠美的控股，在地產(chǎn)行業(yè)中具有明顯的品牌優(yōu)勢和信用優(yōu)勢。銀行信貸、債券發(fā)行、險(xiǎn)資合作以及境外融資等融資渠道都比較順暢，融資成本也控制得當(dāng)。對此赫恒樂也承認(rèn)，“站在‘美的’品牌這個(gè)巨人的肩膀上，我們有非常強(qiáng)大的品牌基礎(chǔ)。”

二是資金儲(chǔ)備充足，蓄勢待發(fā)：在此次信貸政策調(diào)控前，美的地產(chǎn)已經(jīng)通過各種渠道儲(chǔ)備了足夠的資金，整體資金狀況理想。

三是現(xiàn)金快速回籠，保障經(jīng)營凈現(xiàn)金流為正：美的地產(chǎn)大部分項(xiàng)目都處于二、三、四線非限購區(qū)域。上漲的銷售業(yè)績促進(jìn)現(xiàn)金回籠情況穩(wěn)定，經(jīng)營凈現(xiàn)金流情況良好。

4、快速周轉(zhuǎn)，精準(zhǔn)營銷

美的地產(chǎn)的經(jīng)營理念是“不囤地、不捂盤，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速周轉(zhuǎn)”。其重點(diǎn)在于做好前期策劃、前置規(guī)劃設(shè)計(jì)、臨時(shí)示范區(qū)打造、政府關(guān)系維護(hù)和摘牌后開工速度。目前，美的地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地到開盤的標(biāo)準(zhǔn)周期穩(wěn)定在3至8個(gè)月。

快速周轉(zhuǎn)的前提下，美的地產(chǎn)采取線上、線下相結(jié)合的精準(zhǔn)營銷策略，有效促進(jìn)了銷售目標(biāo)的達(dá)成。

線上營銷方面，2015年美的地產(chǎn)開發(fā)了全民營銷平臺(tái)，未來進(jìn)一步打造屬于美的全房源的移動(dòng)銷售中心，布局大數(shù)據(jù)營銷工具。美的近期擬對平臺(tái)進(jìn)行全面規(guī)劃升級，加大向全社會(huì)拓展的力度，達(dá)到從量變到質(zhì)變的效果。下一階段，公司計(jì)劃深挖社區(qū)價(jià)值,建立線上線下互聯(lián)服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)更精準(zhǔn)的客戶定位和服務(wù)。

線下營銷方面，美的地產(chǎn)采取線下拓展、地面滲透、地毯式覆蓋、快速簽約等多種營銷策略完成銷售目標(biāo)。例如今年初，徐州的“美的公園天下”項(xiàng)目開售，3個(gè)月累計(jì)帶訪12000余組客戶，首開認(rèn)購接近1000套，成為當(dāng)?shù)貥?biāo)桿項(xiàng)目。

5、香港上市已經(jīng)在計(jì)劃表里

“當(dāng)然考慮上市。”當(dāng)記者問到上市問題的時(shí)候，赫恒樂不假思索的說道，“最近在推進(jìn)，我們會(huì)考慮在香港上市。”美的地產(chǎn)選擇在港上市有四個(gè)原因：一是近年來，香港股市對于內(nèi)房股的估值概念已經(jīng)發(fā)生變化，越來越注重內(nèi)房股自身的邏輯。二是美的上市的目的并不僅僅是短期融資和短期套現(xiàn)。三是從長遠(yuǎn)看，在港上市可以提升美的獲取資金的能力，規(guī)范其資本操作，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)激勵(lì)。四是隨著深港通、滬港通的開通，內(nèi)地和香港資本市場的相通，相信美的地產(chǎn)最終的估值一定會(huì)達(dá)到到應(yīng)有的水平。

6、業(yè)務(wù)創(chuàng)新與預(yù)期

美的地產(chǎn)業(yè)已形成住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)三大業(yè)務(wù)板塊的多元戰(zhàn)略發(fā)展格局。其中，住宅地產(chǎn)主要布局二、三、四線城市的主城區(qū)，其核心產(chǎn)品就是5M智慧健康社區(qū)；商業(yè)地產(chǎn)布局熱點(diǎn)城市的主城區(qū)，以鄰里中心特色的社區(qū)商業(yè)+城市綜合體模式為主；旅游地產(chǎn)則分布在距離熱點(diǎn)城市主城區(qū)半小時(shí)至一小時(shí)路程的周邊，著力開發(fā)特色旅居小鎮(zhèn)、文創(chuàng)小鎮(zhèn)、新農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)。住宅、商業(yè)、文旅三大業(yè)務(wù)體系，形成多元化業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)。這就是赫恒樂向中房網(wǎng)記者多次強(qiáng)調(diào)的“不做不相關(guān)的多元化業(yè)務(wù)。”

對于未來的思路，赫恒樂很清晰，“首先千億銷售規(guī)模是基本的要求，之后不僅是規(guī)模的簡單增長，更要考慮企業(yè)的增長質(zhì)量，重點(diǎn)是業(yè)務(wù)創(chuàng)新。”在他看來，美的地產(chǎn)的業(yè)務(wù)創(chuàng)新包括以下幾個(gè)方面：

一是文旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)。他認(rèn)為，文旅地產(chǎn)只要做好產(chǎn)品體驗(yàn)感、業(yè)態(tài)搭配、項(xiàng)目選址，5年內(nèi)絕對是可以見成效的。即使不推廣，僅靠口碑傳播，也會(huì)產(chǎn)生源源不斷的客戶，從而保持穩(wěn)定持續(xù)的收入。目前，鷺湖等多個(gè)文旅項(xiàng)目已經(jīng)上馬，期待其成效。此外，美的地產(chǎn)結(jié)合地產(chǎn)板塊，正在構(gòu)建學(xué)校、醫(yī)院等相關(guān)配套項(xiàng)目。

二是裝配式住宅。赫認(rèn)為，開發(fā)商做裝修裝配式是有機(jī)會(huì)的。比起建筑裝配式，美的地產(chǎn)的裝修裝配式已經(jīng)走在行業(yè)前列。今年3月，由中國室內(nèi)裝飾協(xié)會(huì)、美的地產(chǎn)等8家公司合資成立了“靚美客”住宅裝配式裝修公司，用工業(yè)化生產(chǎn)的方式進(jìn)行內(nèi)裝。將傳統(tǒng)現(xiàn)場施工的模塊通過工廠智能化、機(jī)械化、系統(tǒng)化生產(chǎn)。

三是輕資產(chǎn)運(yùn)營。美的地產(chǎn)一直比較注重輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，以實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值最大化。目前已實(shí)施的模式是小股操盤和管理輸出。在小股操盤方面，主要通過不斷提升品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)合作模式的多樣化。憑借自身品牌效應(yīng)、管理經(jīng)驗(yàn)，吸引合作方的加入，以小額資金撬動(dòng)土地及開發(fā)資源，同時(shí)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體運(yùn)營。在管理輸出方面，美的地產(chǎn)不持有項(xiàng)目開發(fā)資產(chǎn)，以輸出專業(yè)管理能力實(shí)現(xiàn)開發(fā)增值。

四是物業(yè)綜合運(yùn)營。美的物業(yè)成功在全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)有限責(zé)任公司掛牌，正式登陸新三板并入圍創(chuàng)新層，涉足地產(chǎn)資產(chǎn)管理、智能化工程、智能家居、家電配套服務(wù)等綜合性業(yè)務(wù)領(lǐng)域，以物業(yè)管理為主業(yè)，向產(chǎn)業(yè)鏈上下游滲透的經(jīng)營戰(zhàn)略，成為物業(yè)全生命周期綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)。

未來，美的將著力探索持有物業(yè)的運(yùn)營。赫恒樂告訴中房網(wǎng)記者，美的地產(chǎn)接下來會(huì)做長租公寓，將一些酒店公寓的運(yùn)營模式完全復(fù)制到長租公寓里，“自己持有運(yùn)營”。

五是BIM技術(shù)的引入。打造設(shè)計(jì)成本生產(chǎn)施工運(yùn)營的一體化智慧管理平臺(tái)，有效管理成本，提升產(chǎn)品品質(zhì)控制的精細(xì)度，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的高效低耗智慧運(yùn)營；加大研究綠色技術(shù)和裝配式技術(shù)在住宅產(chǎn)品中的應(yīng)用。

六是全生命周期住宅的研究。研究不同年齡段不同家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求，以美的先進(jìn)的家居智能化系統(tǒng)植入，為客戶提供更人性化、科技化的生活美居。