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相對(duì)于國(guó)內(nèi)很多學(xué)者的市場(chǎng)感知和經(jīng)驗(yàn)，作為中國(guó)目前最大的房地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)之一——中國(guó)指數(shù)研究院（下文稱“中指院”）更多是用數(shù)據(jù)和模型對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析和判斷。中指院目前的分支機(jī)構(gòu)遍布主要大中城市，其建立的“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)”會(huì)定期發(fā)布主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，被視為衡量中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的重要指標(biāo)。

黃瑜女士（中）正在接受記者采訪

3月31日，由市房管局主辦、邯鄲日?qǐng)?bào)社承辦的邯鄲市首屆房地產(chǎn)高峰論壇，特邀中指院常務(wù)副院長(zhǎng)、中國(guó)著名房地產(chǎn)研究專家黃瑜圍繞“去庫(kù)存、優(yōu)結(jié)構(gòu)、促發(fā)展”的論壇主題作專題講座。借此機(jī)會(huì)，就房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)、如何提升邯鄲百姓對(duì)房地產(chǎn)的信心、大型房地產(chǎn)企業(yè)的入駐是否會(huì)推動(dòng)邯鄲房?jī)r(jià)等百姓關(guān)心的問(wèn)題，對(duì)黃瑜副院長(zhǎng)進(jìn)行了專訪。

記者：在現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大背景下，全國(guó)的房地產(chǎn)形勢(shì)如何？

黃瑜：我認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律都屬于優(yōu)勝劣汰，其結(jié)果對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是比較好的一種狀態(tài)。從整體房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，肯定會(huì)促進(jìn)企業(yè)開(kāi)發(fā)水平的提升，因?yàn)樵谔蕴倪^(guò)程中會(huì)逼迫一些企業(yè)提升自己的水平，改善自己的經(jīng)營(yíng)能力，這樣才能在市場(chǎng)立穩(wěn)腳跟。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越激烈，他們?cè)侥苜I(mǎi)到更好的房子，選擇余地更大。所以，無(wú)論從供給端來(lái)說(shuō)，還是需求端來(lái)說(shuō)，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)都會(huì)有一種促進(jìn)作用，而且還會(huì)促進(jìn)一些大型房地產(chǎn)企業(yè)的誕生和發(fā)展。

今年3月24日，中指院發(fā)布了中國(guó)房地產(chǎn)一百?gòu)?qiáng)企業(yè)的研究，從一百?gòu)?qiáng)的整體研究情況來(lái)看，整個(gè)一百?gòu)?qiáng)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售份額已達(dá)到了36.7%，相對(duì)于去年來(lái)說(shuō)提升了近兩個(gè)百分點(diǎn)，平均銷售額約200億，這有一個(gè)大幅度的提升，從整體的增長(zhǎng)率水平來(lái)看，也是高出了行業(yè)的平均增長(zhǎng)率，大約為19%。通過(guò)這些數(shù)字，從行業(yè)的集中度來(lái)說(shuō)，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)逐步提升的過(guò)程。

同時(shí)，中指院還對(duì)未來(lái)有一個(gè)預(yù)測(cè)。到2020年，如果這些前十強(qiáng)企業(yè)的平均銷售額達(dá)到2000億，其集中度會(huì)進(jìn)一步提升。這一輪市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰使得大的企業(yè)發(fā)展得越來(lái)越快，小的企業(yè)無(wú)論從市場(chǎng)的融資、融資成本還是消費(fèi)者的認(rèn)同方面，其經(jīng)營(yíng)狀況可能越來(lái)越難。

記者：許多人說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，針對(duì)這一問(wèn)題，您怎樣看？

黃瑜：提到拐點(diǎn)，可從兩方面說(shuō)，原來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于增速較快的水平，之后增速趨緩，出現(xiàn)了不同；還有一種是由增長(zhǎng)變成了下降，這也算一種拐點(diǎn)。從去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額來(lái)看，是創(chuàng)了新高的，它盡管是在增長(zhǎng)，但在增速上與2014年比，是有所提升的，與之前的年份比不如原來(lái)的情況好，但其增速是一種向上的趨勢(shì)；從銷售面積來(lái)看，沒(méi)有達(dá)到歷史新高的這種水平，最高峰是在2013年，但今年一季度的銷售情況也是創(chuàng)了同期的一個(gè)新高。所以從這些數(shù)字表現(xiàn)上來(lái)看，不存在人們所說(shuō)的拐點(diǎn)一說(shuō)。

現(xiàn)在業(yè)界比較擔(dān)心的情況是一線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，中央這一輪出臺(tái)的政策是希望鼓勵(lì)幫助三、四線城市去庫(kù)存，但三、四線城市去庫(kù)存效應(yīng)相對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)并不明顯，而是正在逐步顯現(xiàn)，效應(yīng)還沒(méi)有達(dá)到中央政府所要求的一種程度。

記者：相對(duì)于國(guó)內(nèi)很多學(xué)者的市場(chǎng)感知和經(jīng)驗(yàn)，中指院更多是用數(shù)據(jù)和模型對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析和判斷。據(jù)了解，中指院有大量數(shù)據(jù)來(lái)自對(duì)全國(guó)許多城市的監(jiān)測(cè)，這其中是否包括邯鄲？2016年中央出臺(tái)政策，鼓勵(lì)三、四線城市去庫(kù)存，具體到邯鄲，去庫(kù)存方面收到的效益如何？有什么好的辦法？

黃瑜：中指院監(jiān)測(cè)的城市較多，大約有100多個(gè)。針對(duì)土地市場(chǎng)，我們長(zhǎng)期發(fā)布的數(shù)據(jù)是300個(gè)，但監(jiān)測(cè)的是2000個(gè)，在我們的系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)里，289個(gè)地級(jí)以上城市都囊括其中。我們每個(gè)月的1號(hào)發(fā)布100個(gè)城市價(jià)格指數(shù)，監(jiān)測(cè)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變化情況，這其中就包括邯鄲。

從今年邯鄲的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，通過(guò)中指院收集的數(shù)字和模塊分析去預(yù)測(cè)，邯鄲去庫(kù)存效益不明顯，市場(chǎng)房?jī)r(jià)沒(méi)有太大的變化，如果一定程度實(shí)現(xiàn)降價(jià)，把實(shí)惠讓給購(gòu)房者，是會(huì)有效應(yīng)的。因?yàn)閺脑S多市場(chǎng)策略來(lái)看，降價(jià)是一個(gè)有直接效應(yīng)的策略。從邯鄲的供求狀況來(lái)看，邯鄲市場(chǎng)屬于供過(guò)于求，這從市場(chǎng)規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律上講，價(jià)格也應(yīng)該下調(diào)，但從過(guò)去一段時(shí)間來(lái)看，邯鄲房?jī)r(jià)價(jià)格變化不明顯。如果邯鄲要發(fā)生一些變化，在去庫(kù)存上見(jiàn)效益，降價(jià)是一個(gè)策略。

記者：由于之前我市的房企融資出現(xiàn)一些問(wèn)題，導(dǎo)致邯鄲百姓對(duì)房地產(chǎn)的信心不足，這也影響了本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，請(qǐng)問(wèn)有什么辦法去破解？

黃瑜：如果思想活躍起來(lái)的話，許多老問(wèn)題可能就解決了。往往在市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，市場(chǎng)活躍起來(lái)老問(wèn)題便迎刃而解。相反，如果市場(chǎng)不活躍，永遠(yuǎn)是一潭死水，甚至是因?yàn)檫^(guò)去的一顆“毒瘤”，大家總覺(jué)得切不掉，總想著要切它，可能也會(huì)有一些問(wèn)題。

我認(rèn)為，這一問(wèn)題可以先放一放，看看現(xiàn)在的新市場(chǎng)里有一些什么辦法。在邯鄲的市場(chǎng)有一些好的開(kāi)發(fā)商得到了老百姓的信任，如果老百姓買(mǎi)了好房，也住上了舒適的房子，其他人看到買(mǎi)房的百姓過(guò)上了幸福生活的話，這樣信心會(huì)逐步增加。同時(shí)，一些大型房企，像百?gòu)?qiáng)企業(yè)里面一些企業(yè)在邯鄲也有項(xiàng)目，例如恒大、榮盛、隆基泰和，據(jù)說(shuō)碧桂園也要入駐邯鄲，在邯鄲投資。這種大型房企資金并不存在問(wèn)題，且資金成本較低。讓這些大型房企創(chuàng)造環(huán)境，讓它們?cè)谑袌?chǎng)中活躍起來(lái)，可讓更多人愿意去買(mǎi)房，有信心去買(mǎi)房，這樣形成良性循環(huán)之后，其他的市場(chǎng)問(wèn)題才可能迎刃而解。

大型房企的引進(jìn)對(duì)一個(gè)城市來(lái)說(shuō)很有必要，一方面它們能夠帶動(dòng)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)水平的提升，另一方面大型房企要顧及到企業(yè)整體的信譽(yù)，這種信譽(yù)不僅是在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的信譽(yù)，甚至在全國(guó)市場(chǎng)的信譽(yù)，比較可靠。比方說(shuō)各種銀行，對(duì)這種大型房企的支持力度也更大，通過(guò)好的企業(yè)、好的產(chǎn)品來(lái)帶動(dòng)活躍市場(chǎng)之后，那么本地開(kāi)發(fā)商也有一些新的機(jī)會(huì)。然而，如果市場(chǎng)不活躍，當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商發(fā)展?fàn)顩r可能也比較難。

記者：那么，大型房地產(chǎn)企業(yè)的引進(jìn)會(huì)不會(huì)推高邯鄲當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的房?jī)r(jià)？

黃瑜：通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)的測(cè)算，其實(shí)房?jī)r(jià)高不高，一個(gè)起點(diǎn)因素決定于地價(jià)，如果土地是一個(gè)合理的價(jià)格，其實(shí)房?jī)r(jià)不會(huì)太高，在這方面政府能做一些工作。

我認(rèn)為，大型房企在三、四線城市投資項(xiàng)目，更愿意去化率更高，而不會(huì)漲價(jià)。例如，在一個(gè)三、四線城市平均房?jī)r(jià)是5000元/平方米，如果每平方米漲10%的價(jià)錢(qián)500元，那已經(jīng)是很高了；相反在一個(gè)大城市如廣州，房?jī)r(jià)是2萬(wàn)元/平方米，在這基礎(chǔ)上每平方米漲500元，可謂九牛一毛。大型房企在三、四線城市漲價(jià)非常謹(jǐn)慎，對(duì)這些大企業(yè)而言去化與高周轉(zhuǎn)最重要，它們絕對(duì)不會(huì)輕易抬價(jià)。因此，不用擔(dān)心大型房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)駐會(huì)抬高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。

記者：房地產(chǎn)未來(lái)幾年的大趨勢(shì)是怎樣的？老百姓買(mǎi)房何時(shí)出手？

黃瑜：對(duì)于未來(lái)幾年的趨勢(shì)，在我們機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)來(lái)看是比較樂(lè)觀的。之前，中指院對(duì)“十三五”期間整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)做過(guò)一個(gè)預(yù)判，在這期間商品房市場(chǎng)總量應(yīng)該與“十二五”期間商品房市場(chǎng)總量一樣，會(huì)到達(dá)53億平方米。但結(jié)構(gòu)會(huì)稍有區(qū)別，例如首次置業(yè)的總比重稍降，但政府正在改善，首次改善與再次改善的比例會(huì)稍有提升，老年市場(chǎng)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品會(huì)有提升。從價(jià)格來(lái)說(shuō)，影響價(jià)格有幾個(gè)因素，例如經(jīng)濟(jì)和貨幣發(fā)行，單就貨幣發(fā)行角度而言，未來(lái)房?jī)r(jià)應(yīng)該是一個(gè)整體上漲的勢(shì)態(tài)，因?yàn)樨泿诺牧繘Q定價(jià)格的基本面。由于商品房市場(chǎng)總量與前五年總量一樣，所以增速有所下降。這是我們對(duì)未來(lái)“十三五”期間房地產(chǎn)形勢(shì)的一個(gè)預(yù)判。

具體到2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，上半年比下半年情況要好。就現(xiàn)在的市場(chǎng)效益來(lái)說(shuō)，一定程度透支了未來(lái)的預(yù)期。我們通過(guò)幾個(gè)指標(biāo)的預(yù)判，今年房地產(chǎn)銷售面積會(huì)略低于2015年。同時(shí)，價(jià)格呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，一、二線城市房?jī)r(jià)一直在漲，一些三線城市房?jī)r(jià)去年跌了一年，今年止跌，且慢慢回升。

老百姓何時(shí)出手買(mǎi)房最合適？現(xiàn)在貸款首付比例下降，利率是歷史的最低，再與公積金做組合價(jià)格會(huì)更低，這樣購(gòu)房成本就會(huì)下降。目前邯鄲的房?jī)r(jià)處于僵持階段，降價(jià)的空間還有，希望政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)，且減免一些地方性收費(fèi)，這樣老百姓可利用這一輪的政策優(yōu)勢(shì)去買(mǎi)房。

黃瑜簡(jiǎn)介

黃瑜，中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)、搜房控股副總裁、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生導(dǎo)師。2000年起主持中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)及中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組系列研究工作。

黃瑜女士先后主編《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)理論與實(shí)踐》、《中國(guó)房地產(chǎn)顧客滿意度指數(shù)系統(tǒng)理論與實(shí)踐》、《中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究：理論與實(shí)踐》、《中國(guó)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展理論與實(shí)踐》、《中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)成功案例》、《物業(yè)崛起》、《經(jīng)濟(jì)引擎——中國(guó)房地產(chǎn)上市公司十年發(fā)展報(bào)告》等著作，填補(bǔ)了行業(yè)的多項(xiàng)研究空白。依托搜房網(wǎng)500多個(gè)城市的龐大數(shù)據(jù)資源，建立中國(guó)歷時(shí)最長(zhǎng)、信息最全的專業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)。2015年發(fā)起和編制“中證房天下大數(shù)據(jù)指數(shù)”，是中證批準(zhǔn)發(fā)布的國(guó)內(nèi)第一支房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)股票指數(shù)。多項(xiàng)大型研究課題先后獲得國(guó)土資源科學(xué)技術(shù)獎(jiǎng)二等獎(jiǎng)、華夏建設(shè)科學(xué)技術(shù)獎(jiǎng)三等獎(jiǎng)、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)優(yōu)秀研究成果三等獎(jiǎng)等獎(jiǎng)項(xiàng)。

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