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但李皎也指出，應(yīng)該關(guān)注的是，目前商品房銷(xiāo)量持續(xù)走高的基礎(chǔ)還比較薄弱。如受竣工面積大幅增長(zhǎng)的影響，商品房待售面積還在增加，同時(shí)土地市場(chǎng)交易依然不夠活躍，部分城市土地價(jià)格不斷攀升，房屋開(kāi)發(fā)成本大幅增加，三四線城市去庫(kù)存難度不減。

市場(chǎng)

3月首周廣州繼續(xù)升溫深圳成交大跌

進(jìn)入3月，廣州樓市繼續(xù)呈現(xiàn)升溫態(tài)勢(shì)。3月首周，廣州新建商品住宅網(wǎng)簽1827套，環(huán)比上升8%；成交均價(jià)為15249元/平方米，環(huán)比下降9%，成交面積為20.41萬(wàn)平方米，環(huán)比上升7%；銷(xiāo)售總金額31.12億元。

合富輝煌分析指，近期樓市多項(xiàng)利好政策出臺(tái)，廣州樓市置業(yè)熱情高漲，全市多個(gè)樓盤(pán)成交量大幅攀升。據(jù)合富輝煌市場(chǎng)研究中心監(jiān)控，全市代表樓盤(pán)近兩周成交套數(shù)對(duì)比2016年1月的周均成交套數(shù)明顯增加，部分樓盤(pán)甚至增長(zhǎng)了2倍。

二手房方面，合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌介紹，當(dāng)前廣州買(mǎi)家以剛需舊客為主，首次置業(yè)的賣(mài)家占比由55%升至65%，改善需求回落至27%。調(diào)查顯示，中心區(qū)學(xué)位房需求提前釋放，部分家長(zhǎng)入市加快。

從成交看，廣州中心區(qū)核心地段的優(yōu)質(zhì)盤(pán)需求持續(xù)活躍，量?jī)r(jià)齊升。月底在多重政策利好下，樓市有快速走高的跡象。業(yè)主心態(tài)強(qiáng)硬，中心區(qū)部分優(yōu)質(zhì)單位小幅升價(jià)獲成交，總體二手樓價(jià)穩(wěn)中有升。

經(jīng)過(guò)2月份成交上漲的行情后，進(jìn)入3月第一周，深圳樓市疲態(tài)初顯，新房成交面積出現(xiàn)大幅下降。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測(cè)，2月29日至3月6日，深圳共計(jì)成交1772套新房住宅，環(huán)比減少44.0%；成交均價(jià)4.97萬(wàn)元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)11.3%。

而據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)，2月29日至3月6日，深圳全市二手房成交3796套，環(huán)比增長(zhǎng)10.5%，成交量繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)；均價(jià)4.91萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降0.8%。整體來(lái)看，價(jià)格小幅下降主要由于市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，中高端或豪宅成交有所趨緩。

深圳業(yè)內(nèi)認(rèn)為，3月份開(kāi)發(fā)商入市的欲望較為強(qiáng)烈，供應(yīng)項(xiàng)目也將會(huì)回升至春節(jié)前的高位。不過(guò)，即將出臺(tái)的系列調(diào)控政策，或使深圳樓市開(kāi)始顯露疲態(tài)。

佛山樓市因有不少剛需舊客擔(dān)心后市漲價(jià)，積極入市，對(duì)性?xún)r(jià)比較高的“筍盤(pán)”出手果斷。其中，千燈湖板塊持續(xù)供求兩旺，價(jià)格保持升勢(shì)，帶動(dòng)整體二手樓價(jià)穩(wěn)中略升，江南名居、鹿璟村等性?xún)r(jià)比“筍盤(pán)”受追捧。

從地段看，佛山桂城中心、桂城東板塊二手交投保持平穩(wěn)；廣佛交界的千燈湖板塊需求持續(xù)活躍，中海錦城國(guó)際花園、中海千燈湖花園、保利花園等大盤(pán)人氣旺盛，價(jià)格小幅上漲，帶動(dòng)桂城整體二手樓價(jià)穩(wěn)中有升。

另一個(gè)省內(nèi)城市東莞，龍斌介紹，當(dāng)前東莞總體市場(chǎng)仍較理想，一手新貨不足、深圳客持續(xù)增多的格局短期難以改變。

區(qū)域

樓市分化明顯深圳漲價(jià)帶動(dòng)莞惠上漲

中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的報(bào)告顯示，從全國(guó)范圍看，近一年來(lái)新建住宅價(jià)格保持了平穩(wěn)上漲的態(tài)勢(shì)，但在部分需求旺盛城市房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，庫(kù)存壓力較大的三四線城市仍在下跌。

但整體房?jī)r(jià)上漲，并不代表所有城市都在上漲。據(jù)最新發(fā)布的2016年2月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，全國(guó)100個(gè)城市中，61個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲，38個(gè)城市環(huán)比下跌。雖有深圳、蘇州等城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)5%，但也有宜昌、?？诘?%以上。

報(bào)告分析，即便是漲幅最大的一線城市，因?yàn)槊總€(gè)城市自身特點(diǎn)不同，其漲幅同樣分化明顯。其中房?jī)r(jià)最先上漲的深圳，已經(jīng)連續(xù)18個(gè)月上漲，2月深圳住宅價(jià)格環(huán)比上漲5.41%，同比上漲52.55%。

從市場(chǎng)特征看，深圳房?jī)r(jià)“一枝獨(dú)秀”有其獨(dú)特的原因。例如深圳市場(chǎng)供應(yīng)不足，導(dǎo)致商品住宅長(zhǎng)期供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)飆升；樓市政策持續(xù)寬松；互聯(lián)網(wǎng)熱潮及金融市場(chǎng)快速發(fā)展催生的財(cái)富人群購(gòu)買(mǎi)力旺盛等。

而除了一線城市，惠州、東莞、佛山等一線周邊的三線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)也有較大漲幅。

以東莞為例，因深圳房?jī)r(jià)大幅上漲，部分購(gòu)房者選擇到東莞置業(yè)投資，導(dǎo)致東莞房?jī)r(jià)上漲。近兩個(gè)月東莞漲幅更加明顯，1月環(huán)比上漲5.07%，房?jī)r(jià)絕對(duì)水平首次破萬(wàn)元/平方米，2月環(huán)比繼續(xù)上漲4.18%，同比上漲17.04%。

與東莞類(lèi)似的還有佛山。佛山住宅價(jià)格絕對(duì)水平相對(duì)廣州較低，隨著廣佛同城規(guī)劃不斷深入推進(jìn)，越來(lái)越多廣州購(gòu)房需求流入佛山，帶動(dòng)佛山房?jī)r(jià)明顯上漲，2月佛山住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.26%，同比上漲3.67%。

報(bào)告認(rèn)為，這類(lèi)城市房?jī)r(jià)上漲的原因包括一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，部分住房需求分流到這些周邊城市，其緊鄰一線城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，可承接大量產(chǎn)業(yè)、人口轉(zhuǎn)移等。

■分析

一線及熱點(diǎn)二線房?jī)r(jià)漲幅或放緩

三四線城市房?jī)r(jià)將趨穩(wěn)定成交有望提升

房?jī)r(jià)是否真的要進(jìn)入新一輪上漲周期？中指院報(bào)告認(rèn)為，一線城市短期房?jī)r(jià)上漲較快，風(fēng)險(xiǎn)也在集聚，市場(chǎng)將逐步回歸理性。同時(shí)，熱點(diǎn)二線城市具備一線城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)基礎(chǔ)，且較大受益樓市寬松政策，仍具潛力。而其它三四線城市房?jī)r(jià)將趨于穩(wěn)定，政策利好下成交量有望提升。

“宏觀經(jīng)濟(jì)方面，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，房地產(chǎn)仍將繼續(xù)發(fā)揮支柱作用。”報(bào)告認(rèn)為，從歷史數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)呈相互影響的態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)增速趨勢(shì)性下滑，在一定程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)放緩也必然會(huì)拖累整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。所以未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將依賴(lài)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企穩(wěn)。在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”短期內(nèi)難以形成規(guī)模、制造業(yè)低速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)業(yè)仍將成為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的主要引擎。

而在供求方面，房?jī)r(jià)大漲，城市供應(yīng)量將逐步釋放，庫(kù)存較大城市將繼續(xù)控制供應(yīng)。一線城市及重點(diǎn)二線城市近期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，多因供應(yīng)量大幅減少，3月份是樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，房企將加大推盤(pán)力度，隨著供應(yīng)量增加，房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)將有所趨緩；而三四線庫(kù)存量較大的城市地方政府已經(jīng)在控制土地供應(yīng)，同時(shí)出臺(tái)補(bǔ)貼政策鼓勵(lì)需求釋放，未來(lái)庫(kù)存量將有所下降。

報(bào)告認(rèn)為，從美國(guó)、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這兩個(gè)國(guó)家的樓市大波動(dòng)都是在城鎮(zhèn)化進(jìn)程基本結(jié)束、短期內(nèi)貨幣趨緊等背景下發(fā)生的。而目前我國(guó)仍處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，未來(lái)將有大規(guī)模的農(nóng)村人口進(jìn)入城市；目前樓市庫(kù)存壓力仍較大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已顯著下降，在這種情況下，預(yù)計(jì)中央會(huì)繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策和靈活的匯率政策，通過(guò)市場(chǎng)化手段引導(dǎo)中長(zhǎng)期實(shí)際利率下行，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，促進(jìn)房地產(chǎn)需求持續(xù)釋放，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

“在中央將去庫(kù)存作為2016年重點(diǎn)工作的大背景下，相關(guān)部門(mén)已出臺(tái)降首付、降稅率等政策，后續(xù)隨著政策在各地落地實(shí)施，更多購(gòu)房需求將逐步釋放。”報(bào)告稱(chēng)，庫(kù)存高企的三四線城市也在靈活采取財(cái)稅減免、公積金政策調(diào)整等扶持方式刺激住房消費(fèi)；而房?jī)r(jià)上漲較快的一二線部分城市將根據(jù)地方市場(chǎng)變化進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，甚至收緊政策，市場(chǎng)熱度將逐步冷卻。