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最近媒體，包括各大機(jī)構(gòu)在爭(zhēng)吵的一個(gè)問(wèn)題，就是中國(guó)的“城市化”何時(shí)見(jiàn)頂?這個(gè)話題跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力是直接相關(guān)的。中國(guó)社科院最近出了個(gè)報(bào)告《宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》，它說(shuō)中國(guó)將在2013年左右結(jié)束高速“城市化”過(guò)程。他們總是非常樂(lè)觀的，我總覺(jué)得非常地可疑。

我們看看發(fā)達(dá)國(guó)家，它們都是按照人口的自然流動(dòng)的規(guī)律來(lái)發(fā)展城市的，我這里有個(gè)數(shù)據(jù)，巴黎只占2%的國(guó)土面積，卻產(chǎn)生28%的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值;德國(guó)漢堡人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和每平方公里國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別是德國(guó)東北部落后地區(qū)的2倍和100倍，但是這兩個(gè)地區(qū)的福利是一樣的。就是說(shuō)，你住在漢堡也好，住在東北部也好，福利是一樣的，整個(gè)配套也是一樣的。像美國(guó)那樣子土地肥沃而廣闊的國(guó)家，一共有51個(gè)州，但一半以上人口集中在5個(gè)州，80%的美國(guó)人居住密度區(qū)的面積從1900年的占國(guó)土面積的25%，降到如今的17%。日本的東京呢，居住人口占全國(guó)的41%，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占18%。韓國(guó)首爾呢，人口占全國(guó)25%，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占24%。那么中國(guó)呢，上海的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值也不過(guò)占4.4%。我們和這些國(guó)家相比差得太多了。我們的城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)未結(jié)束。

但“城市化”當(dāng)然是人進(jìn)來(lái)才有“城市化”對(duì)不對(duì)?問(wèn)題是這些人進(jìn)入城市后做什么?對(duì)于一些人來(lái)講，城市就是一個(gè)暫時(shí)打工、暫時(shí)居住的大工寮，我們有幾個(gè)城市在談到城市化的時(shí)候，讓農(nóng)民工進(jìn)城的時(shí)候，想到了一個(gè)完整的系統(tǒng)工程的就業(yè)配套?那我請(qǐng)問(wèn)你，你城市的特色是什么?未來(lái)城市發(fā)展很簡(jiǎn)單，就是工業(yè)化必須轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)。那么怎么轉(zhuǎn)向?政府必須要有一套好的規(guī)劃，而不是到處蓋高樓大廈，搞招商[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]引資，這不是我們關(guān)切的話題。要讓老百姓生活更美好，不是搞硬件建設(shè)，不是搞工業(yè)化，而是要把我們老百姓最關(guān)心的就業(yè)問(wèn)題解決了，治安問(wèn)題解決了，交通問(wèn)題解決了，住房問(wèn)題解決了，這才是我們各級(jí)政府應(yīng)該干的事。

所以，中國(guó)也還根本就沒(méi)到“逆城市化”的階段。其實(shí)鄧小平是非常睿智的，他當(dāng)初說(shuō)沿海地區(qū)城市優(yōu)先發(fā)展，這個(gè)發(fā)展確實(shí)造成了30年改革開(kāi)放的成功，我們不能否認(rèn)，而且他提出的這個(gè)策略和歐美國(guó)家是一樣的，就是說(shuō)大城市的發(fā)展是歷史的必然，目前中國(guó)就是大城市發(fā)展的階段，因?yàn)橹挥兴呐涮资亲詈玫摹Ｅ涮撞皇钦f(shuō)光蓋高樓大廈，用工業(yè)化拉動(dòng)城市發(fā)展，而是要解決老百姓的困難，譬如我剛剛講的治安、環(huán)境、垃圾，還有就學(xué)、住房，讓大城市更完美，讓城市居民的生活更美好。然后呢，一些有錢人就會(huì)像歐美國(guó)家一樣，慢慢搬到郊區(qū)去住，郊區(qū)的配套也就起來(lái)了，然后中產(chǎn)階級(jí)再搬出去住，接著就會(huì)有很多的公司、工廠搬出去，最后形成一個(gè)配套完善的城鎮(zhèn)。這才是真正的“逆城市化”階段，我們還差得很遠(yuǎn)。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平日前在“長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)投資2012名家高峰論壇”上表示，目前中國(guó)特殊的市場(chǎng)環(huán)境使房地產(chǎn)產(chǎn)品具有很強(qiáng)的保值功能，堪比國(guó)際上公認(rèn)的保值工具黃金。同時(shí)，他也指出，房地產(chǎn)投資也應(yīng)該緊跟中國(guó)“M型”的消費(fèi)態(tài)勢(shì)，“所謂M型消費(fèi)，即14%的老百姓只買高端產(chǎn)品，使得高檔產(chǎn)品一片火爆，而86%的老百姓比較貧窮，買不起中檔產(chǎn)品，轉(zhuǎn)而購(gòu)買低檔產(chǎn)品，這樣就使得中檔產(chǎn)品逐漸萎縮。”因此，郎咸平建議，投資房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)瞄準(zhǔn)高低端這兩個(gè)市場(chǎng)區(qū)域。

雖然郎咸平的觀點(diǎn)有非此即彼的片面之嫌，但其所指的投資方向不無(wú)道理?？v觀2012年的南京樓市，在樓市的這波銷售小陽(yáng)春中，熱銷的主角無(wú)非兩種：一種是面積小、總價(jià)低的剛需盤，一種是價(jià)格相對(duì)合理的高端盤，甚至是一些公認(rèn)的豪宅。

通脹之下房產(chǎn)仍是投資熱點(diǎn)增值勝過(guò)黃金和股市

在目前物價(jià)上漲，投資渠道單一的情況下，房產(chǎn)依然是普通老百姓一個(gè)重要的投資方向。

郎咸平曾經(jīng)指出，長(zhǎng)期情況下高端房產(chǎn)最能保值，“通脹一來(lái)，富裕人群通過(guò)投資最保值的高端樓盤能達(dá)到避險(xiǎn)的目的。高端豪宅之所以保值，首先是因?yàn)檎加邢∪弊匀毁Y源，得天獨(dú)厚;其次，具備良好的人文、生活環(huán)境等良好軟環(huán)境，具有超越其價(jià)值本身的附加值，才能在未來(lái)的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下抗跌、保值、升值。”

郎咸平說(shuō)，“中國(guó)和美國(guó)的情況正好相反。在美國(guó)，股票的保值性要強(qiáng)于房產(chǎn)，美國(guó)的股票年增值率能達(dá)到7%-10%，美國(guó)股票長(zhǎng)期一定看漲。”

而在中國(guó)，情況卻正好相反。“中國(guó)房地產(chǎn)的保值性要強(qiáng)于股市。”在為現(xiàn)場(chǎng)投資者支招時(shí)，郎咸平還講了一個(gè)“四合院的故事”。

郎咸平說(shuō)：“民國(guó)初年，1兩黃金可以買2畝良田，而5兩黃金就可以買北京一個(gè)四合院。但是100年后的今天，同樣的一公斤黃金等于30萬(wàn)元人民幣，卻只能買到北京四合院的半個(gè)廁所。黃金適合短期炒作，長(zhǎng)期投資的話，房地產(chǎn)的增值空間要比黃金好。”認(rèn)為當(dāng)前國(guó)內(nèi)形勢(shì)下最具有投資價(jià)值莫過(guò)于樓市，尤其是高端住宅，引起了不少投資者的共鳴。

房地產(chǎn)市場(chǎng)漸有回暖態(tài)勢(shì)

市場(chǎng)不會(huì)長(zhǎng)期暗淡，投資也不會(huì)持久低迷。在穩(wěn)增長(zhǎng)和控房?jī)r(jià)的矛盾中糾結(jié)的不只是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商，政府也著急。

近來(lái)，中國(guó)市場(chǎng)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)50個(gè)，而二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)38個(gè)。不過(guò)，環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.7%;同比價(jià)格下降的城市達(dá)58個(gè)，少數(shù)價(jià)格同比上漲的城市漲幅也低于1%。通過(guò)近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，在調(diào)控不變的大背景下，市場(chǎng)漸有回暖態(tài)勢(shì)。尤其是二、三線城市，對(duì)這種趨勢(shì)的反應(yīng)比較明顯。不過(guò)，房?jī)r(jià)上漲幅度減弱，力度大不如前。

與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相呼應(yīng)的是，政府重審了“抑制投機(jī)投資需求”和“抑價(jià)保量”的政策基調(diào)與調(diào)控預(yù)期。中央對(duì)于防止房?jī)r(jià)反彈的明確要求，也表明了中央對(duì)市場(chǎng)調(diào)控的堅(jiān)決與謹(jǐn)慎。那么，在這樣的階段下，市場(chǎng)回暖的苗頭到底會(huì)帶來(lái)什么樣的預(yù)期呢?調(diào)控的作用將如何呢?國(guó)務(wù)院對(duì)16個(gè)省(市)“各項(xiàng)政策措施得到了較好落實(shí)，調(diào)控成效不斷顯現(xiàn)，投機(jī)投資性需求得到有效抑制”的基本結(jié)論，還是可以讓人比較放心。

市場(chǎng)不會(huì)長(zhǎng)期暗淡，投資也不會(huì)持久低迷。在穩(wěn)增長(zhǎng)和控房?jī)r(jià)的矛盾中糾結(jié)的不只是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商，政府也著急。房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一步走勢(shì)將是什么樣呢?根據(jù)目前的情況分析，可以分為短期、中期、長(zhǎng)期三個(gè)階段：短期，市場(chǎng)已經(jīng)初步探明價(jià)量的短期底部;中期，市場(chǎng)將在“政策頂”和“市場(chǎng)底”的夾縫中曲折回暖;長(zhǎng)期，成交量增長(zhǎng)可期但價(jià)格走勢(shì)難料。