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圖3主要城市商品房狹義庫存狀況

（注：上圖中庫存單位為月，代表狹義庫存狀況。數(shù)據(jù)來源：CRIC，樂居研究院，WIND，國泰君安證券研究）

2015年，30個大中城市數(shù)據(jù)顯示，一線城市商品房成交面積增長32.1%，二線城市增長22.6%，三線城市增長13.6%，四線城市預(yù)計增速更低。

這表明，2015年的房地產(chǎn)去庫存政策均有效刺激了各類城市地產(chǎn)銷量，但彈性明顯不同，一線城市受益最明顯，二線其次，三四線城市最弱。

庫存分化問題的另一個顯性指標(biāo)是房價，2015年一線大漲，二線小漲，三線下跌。統(tǒng)計局70大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，2015年一線城市商品住宅房價大漲（21.3%），二線城市略漲（1.6%），三線城市下跌（-2.2%）。

圖4、2015年一線城市房價大漲，二線小漲，三線下跌

綜合來看，各地區(qū)房地產(chǎn)庫存呈現(xiàn)三軌運(yùn)行態(tài)勢。三四線省市庫存水平明顯偏高，而且銷售彈性低，庫存問題最嚴(yán)重。一二線庫存水平差異不明顯，但一線城市銷售彈性高，庫存壓力小，二線城市銷售彈性適中，庫存有壓力，但有解決潛力。2015年一線城市房價大漲，二線小漲，三線下跌，凸顯了不同地區(qū)的庫存問題。

圖5日本住宅供給和需求演變趨勢

中央的去庫存政策

為應(yīng)對高企的房地產(chǎn)庫存，2015年以來，中央出臺了一系列組合拳。主要包括：降準(zhǔn)降息（降準(zhǔn)降息還有穩(wěn)增長、控通縮和防風(fēng)險等目的），降低首付和財稅政策等。

代表性的政策包括：

（1）大幅降準(zhǔn)降息。2015年5次降息，累計降低利率1.25個百分點(diǎn)，4次降準(zhǔn)，一次定向降準(zhǔn)，釋放了流動性。

（2）首付比例大幅下調(diào)。2015年3月30日（被稱為330新政）二套房首付比例從60~70%下調(diào)為40%。2015年9月30日（被稱為930新政）將一套房首付比例從30%降低為25%。2016年2月2日，同時對首套房和二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例進(jìn)一步由40%降至30%。

（3）財稅大力支持。2015年3月30日，二手房營業(yè)稅免征年限五年改兩年。2016年2月19日，契稅和營業(yè)稅同時調(diào)整，重點(diǎn)針對二套房，面積為90平方米及以下的，契稅由3%下降至1%；面積為90平方米以上的，契稅由3%下降至2%。營業(yè)稅方面，購買2年及以上住房對外銷售的，非普通住宅由差額征收改為免征。