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中國房地產(chǎn)總體庫存狀況

庫存可分為狹義庫存和廣義庫存。狹義庫存指待售面積，廣義庫存主要包括待售面積和施工面積。本文采用廣義庫存來衡量房地產(chǎn)庫存狀況。

2015年，中國商品房待售面積為7.2億平米，庫存量和消化庫存所需時間均創(chuàng)新高。但僅從這個指標(biāo)看，中國地產(chǎn)庫存問題似乎不太嚴(yán)重。因?yàn)榕c12.8億平米的銷售面積相比，只需6.7個月便可以完成去化。

庫存問題主要體現(xiàn)在廣義庫存。2015年，施工面積（潛在庫存）高達(dá)73.6億平米，是待售面積的10倍多。其中，住宅施工面積為51.2億平米，占比為70%。如果考慮已批未開工土地，自建房和小產(chǎn)權(quán)房等其他，庫存數(shù)量更大。

商品房庫存去化時間為6.3年，住宅去化時間為5年。施工面積與待售面積之和為80.8億平米，按照2015年的銷售速度，去化時間為6.3年。其中住宅庫存（施工面積與待售面積）為55.7億平米，去化時間為5年。

圖1商品房庫存（待售+施工面積）與去化時間

商業(yè)與辦公樓庫存去化時間為15.6年。由于經(jīng)濟(jì)下行與互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，商業(yè)和辦公樓地產(chǎn)庫存積壓明顯增大，2015年住宅以外的商品房為25.1億平米，按照2015年1.6億平米的銷售，去化周期為15.6年。

按照目前情況，庫存還會繼續(xù)積累，庫存問題形勢嚴(yán)峻。盡管新屋開工連續(xù)兩年下滑，但2015年新屋開工量仍高達(dá)15.4億平米，高于12.8億平米的銷售面積（2015年銷售較好）。據(jù)國研中心劉世錦測算，我國住宅需求峰值1200~1300萬套，按照每套100平米算，住宅需求峰值約12~13億平米，2015年住宅成交面積為11.2億平米，這意味著商品房需求增長空間有限。

各地區(qū)庫存情況

各地區(qū)庫存狀況的突出特征是：三軌運(yùn)行。

西部、東北和山西等三四線資源型省市庫銷比普遍較高，而且銷量彈性小。最高的是山西9.9年，其次是寧夏8.4年，吉林遼寧也排名前列，分別為7.8和7.5年。庫存最高的省會城市是呼和浩特與太原，分別為16.1年和11.1年。這些地區(qū)房地產(chǎn)銷售增速明顯低于一二線省市（后面有詳細(xì)數(shù)據(jù)）。本節(jié)中，庫銷比=房屋施工面積/銷售面積（2015年），因各省待售面積數(shù)據(jù)普遍缺失，為統(tǒng)一口徑，全部用施工面積作為庫存代理變量。

二線城市庫存水平適中，銷量彈性也適中。庫存最低省份分別為江西、湖南、湖北、河南和廣東，廣義庫銷比分別為4.4、4.5、4.5、4.8和5.0。省會和重要城市中，合肥、武漢、南昌、廈門和南京最低，在4.4~5.4之間。這些都是主要的二線省市。也有一些二線城市庫存水平較高，如杭州、寧波等，庫銷比高達(dá)9.4和10.2。二線城市的庫存和銷量特性，使得其庫存問題總體不大，一方面有一定壓力，另一方面有解決潛力和空間。

一線城市庫存水平有高有低，但銷量彈性大，庫存問題小。從廣義庫存來看，廣州和上海較低（6.1和6.2），北京和深圳甚至較高（均為8.4）?？紤]到近期一線城市大漲，部分城市甚至需要短期“補(bǔ)庫存”。

圖2各地區(qū)廣義庫存情況

（注：上圖中庫存單位為年，庫銷比=房屋施工面積/銷售面積（2015年）,各省待售面積數(shù)據(jù)缺失較多，為統(tǒng)一口徑，全部用施工面積作為庫存代理變量。