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自2016年2月26日周小川在上海G20會(huì)上，明確宣布央行支持房地產(chǎn)加杠桿，并認(rèn)為中國(guó)個(gè)人住房貸款占總貸款比例仍然有較大上漲空間后，這個(gè)周末全國(guó)多個(gè)城市出現(xiàn)了搶購(gòu)房子的熱潮，華東地區(qū)的上海、蘇州、南京表現(xiàn)最為突出。

在持續(xù)偏寬松的貨幣政策下，中國(guó)樓市將走向何方？是崩潰，還是飆升？下面這篇關(guān)于莫斯科房?jī)r(jià)的粗淺研究，是我2013年10月首發(fā)的，此次修訂了相關(guān)數(shù)據(jù)重新發(fā)表，為大家提供一個(gè)跨越社會(huì)轉(zhuǎn)型期的、樓市的極端案例。中國(guó)大城市樓市的未來(lái)，到底是莫斯科模式，還是東京模式？這才是我們需要思考的。

報(bào)道稱，莫斯科平均房?jī)r(jià)在1991年蘇聯(lián)解體之后的20年里以美元計(jì)價(jià)上漲了77倍，一套帶廚房衛(wèi)生間的單元房（平均面積大約66平米），總價(jià)從5000美元漲至39萬(wàn)美元。如果以美元計(jì)價(jià)，1991年前后，莫斯科的平均房?jī)r(jià)為每平方米75美元（按照當(dāng)時(shí)居民出國(guó)時(shí)購(gòu)匯價(jià)格，大約500盧布），2011年底約為5902美元。

據(jù)最新報(bào)道：2015年年底，莫斯科中心區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到1萬(wàn)美元每平米，高檔住房均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)美元。在全球房?jī)r(jià)排行榜上，莫斯科僅次于蒙特卡洛，超過(guò)北京、上海、香港，位居全球第二。

然而，美元標(biāo)價(jià)掩蓋了一些發(fā)人深思的問(wèn)題。這就是，過(guò)去20多年盧布發(fā)生了什么事情，如果按照盧布計(jì)價(jià)，房?jī)r(jià)又漲了多少倍。

在1989年10月之前的長(zhǎng)達(dá)28年中，蘇聯(lián)公布的盧布與美元的官方比價(jià)是1美元兌換0.60盧布到0.9盧布不等。那時(shí)的蘇聯(lián)，充滿了道路自信，所以貨幣也就自信地將美元踩在腳下。但是，官價(jià)是官價(jià)，黑市有黑市價(jià)，中國(guó)也是從那個(gè)階段過(guò)來(lái)的，大家都懂。1989年11月1日，匯價(jià)調(diào)整為“1美元=1.8盧布”。

不過(guò)，官方規(guī)定的出國(guó)旅游者兌換美元價(jià)格是6.26盧布兌換1美元。否則，國(guó)家就虧了。

隨著蘇聯(lián)的解體，劇烈的通脹發(fā)生了，1992年的時(shí)候，1美元已經(jīng)等于1400盧布。如今，如果你在匯率表里查詢，1美元=76盧布，似乎什么故事也沒(méi)有發(fā)生。但是，你要知道，現(xiàn)在的盧布是從1998年1月1日起發(fā)行的新盧布，1個(gè)新盧布等于1000舊盧布。那么，現(xiàn)在1美元，大概相當(dāng)于1991年7.6萬(wàn)元舊盧布。也就是說(shuō)，目前1萬(wàn)美元一平米的莫斯科中心區(qū)房?jī)r(jià)其實(shí)相當(dāng)于7.6億舊盧布！而1991年，莫斯科的房?jī)r(jià)才約500舊盧布一平米。

以舊盧布計(jì)算，過(guò)去20年莫斯科的房?jī)r(jià)漲了150萬(wàn)倍！

換句話說(shuō)，1998年幣制改革之前普通家庭的積蓄，基本上全成了廢紙。

知道為什么董藩說(shuō)北京房?jī)r(jià)將來(lái)會(huì)漲到80萬(wàn)一平米了吧。專家沒(méi)有瘋，前車之鑒擺在那里。而且這個(gè)幾年前看起來(lái)荒誕的預(yù)言，到了2016年的時(shí)候，就沒(méi)有那么荒誕了。

莫斯科的房?jī)r(jià)高居世界亞軍，但其他俄羅斯城市房?jī)r(jià)就差了很多。尤其是遠(yuǎn)東地區(qū)，除了少數(shù)中心城市外，大部分中小城市都非常悲慘。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代結(jié)束了，可以自由遷徙了，人們涌入大城市，尤其是莫斯科、圣彼得堡這樣的地方，鬼才會(huì)在天寒地凍的西伯利亞貢獻(xiàn)青春呢。上萬(wàn)的小村鎮(zhèn)被廢棄，幾百個(gè)鬼城出現(xiàn)了。鬼城的房?jī)r(jià)，只能根據(jù)拆下的可利用廢料價(jià)格來(lái)確定，交通不便的地方，連拆卸都沒(méi)有意義，只能歸零。

那么未來(lái)的中國(guó)呢？戶籍制度改革正在進(jìn)行，人民在國(guó)內(nèi)獲得完全的遷徙自由是最終的目標(biāo)。莫斯科與遠(yuǎn)東鬼城的故事，會(huì)不會(huì)在中國(guó)重演呢？我想這是肯定的。

俄國(guó)的人口只有中國(guó)九分之一，面積比我們大得多。莫斯科的人口，目前只有1150萬(wàn)，相當(dāng)北京人口的二分之一，但房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)北京?？梢?jiàn)，國(guó)土面積遼闊平抑不了房?jī)r(jià)。人是要扎堆生活的，越扎堆的地方，公共資源越多，機(jī)會(huì)越多，房?jī)r(jià)就越高。

最近日本的人口普查也驗(yàn)證了這一點(diǎn)。2015年日本人口總數(shù)比2010年出現(xiàn)了下降，人口減少超過(guò)百萬(wàn)。這5年里，日本全國(guó)47個(gè)都道府縣中有39個(gè)出現(xiàn)人口減少，只有東京、埼玉縣和千葉縣等8個(gè)都縣人口有所增加，東京人口數(shù)量增幅更是位居各都縣之首，大約增長(zhǎng)了36萬(wàn)人?？梢?jiàn)，即便在日本這種公共資源比較平均的國(guó)家，中心城市仍然對(duì)人口具有持續(xù)的吸引力。

中國(guó)人口遠(yuǎn)比俄國(guó)多，在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，如果人民獲得遷徙的自由，人口無(wú)疑會(huì)大量流入中心城市。以前是在縣城買(mǎi)戶口，現(xiàn)在省城開(kāi)放了，京城開(kāi)放了，為什么不去呢？

所以，中國(guó)房?jī)r(jià)裂變的時(shí)代才剛剛開(kāi)始，高價(jià)者可以更高，低價(jià)者可以歸零。這個(gè)趨勢(shì)，誰(shuí)也阻擋不了。

至于中國(guó)大城市的樓市到底會(huì)走莫斯科模式（以當(dāng)?shù)刎泿庞?jì)價(jià)，永遠(yuǎn)上漲，漲得讓你目瞪口呆），還是東京模式（見(jiàn)頂回落，10多年難以創(chuàng)出新高），關(guān)鍵看改革。如果中國(guó)改革成功，真正切換到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式，激發(fā)出民間活力，則投資就會(huì)有更多去處。否則，只能通過(guò)超發(fā)貨幣來(lái)維持經(jīng)濟(jì)，最終造成大城市房?jī)r(jià)持續(xù)向上，只有“美元頂”，沒(méi)有“人民幣頂”，相當(dāng)一批中小城市淪為鬼城！