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——如果有一樣?xùn)|西，鼓勵(lì)大家拼命去買(mǎi)的好像都不會(huì)是特別好的東西，這個(gè)故事隱約在2015年的上半年股票市場(chǎng)上發(fā)生過(guò)

——改革開(kāi)放初期，所有好的稀缺的東西，比如大米，比如雞蛋都是限購(gòu)的，需要用糧票才能購(gòu)買(mǎi)，不讓買(mǎi)的說(shuō)明是好東西

——從商業(yè)邏輯上來(lái)說(shuō)，針對(duì)一個(gè)目標(biāo)密集性的出臺(tái)政策只能說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題，要么是這個(gè)東西有非常嚴(yán)重的問(wèn)題，已經(jīng)來(lái)不及中醫(yī)調(diào)理必須西藥針筒此后；要么是之前的政策失敗了，需要用下一個(gè)政策來(lái)修補(bǔ)，但是不論是哪一種，都說(shuō)明問(wèn)題比想象中的嚴(yán)重。

這是我不長(zhǎng)的文科生涯里，自己時(shí)常告訴自己日常我們?nèi)菀妆黄垓_的邏輯思路

為什么在今年這一刻，我突然把這三點(diǎn)全部想到了呢，因?yàn)槲沂謾C(jī)碎片信息化背景下經(jīng)常有幾個(gè)關(guān)鍵詞在刺激我的腦袋

所有人都看出來(lái)國(guó)家在鼓勵(lì)大家買(mǎi)房，特別是二三線(xiàn)的房子

2015年最好的樓市，恰恰是那些政府舍不得賣(mài)嚴(yán)格限購(gòu)的北上廣深

從2015年下半年開(kāi)始，樓市的扶持政策秘籍到令人發(fā)指的程度

所有這些片段都在潛意識(shí)里告訴我，是不是樓市的問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重到開(kāi)始腐爛敗壞的程度？

我開(kāi)始查找一些數(shù)據(jù)

判斷整體市場(chǎng)是否健康的重要數(shù)據(jù)：城市庫(kù)存

這個(gè)數(shù)據(jù)是我在任志強(qiáng)的微博里看到的，71853萬(wàn)方。因?yàn)樯跎訇P(guān)注全國(guó)市場(chǎng)，其實(shí)我對(duì)7萬(wàn)方存量的概念是沒(méi)有的，所以我找了一些比對(duì)的數(shù)據(jù)

2007年到現(xiàn)在，中國(guó)住宅的銷(xiāo)售量只增長(zhǎng)了80%左右，但是市場(chǎng)的庫(kù)存已經(jīng)翻了快6倍。我們認(rèn)真看一下趨勢(shì)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是從2011年開(kāi)始失控，庫(kù)存越來(lái)越多，越來(lái)越多，而且?guī)缀鯖](méi)有任何停止下來(lái)的痕跡

我希望大家記錄下2011這個(gè)時(shí)間點(diǎn)

然后再來(lái)對(duì)比下，2011年前后，政府對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度又是如何

從2009年因?yàn)樗娜f(wàn)億的扶持事件之后，全國(guó)樓市開(kāi)始沖天逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)快速去化，同時(shí)價(jià)格也快速攀升。而這個(gè)時(shí)候，全國(guó)的輿論壓力也到達(dá)極限，當(dāng)時(shí)經(jīng)常在各個(gè)媒體端看到類(lèi)似這樣的輿論

任志強(qiáng)就是在這個(gè)時(shí)候被所有人認(rèn)為是全民公敵

所以在這個(gè)壓力下，我們可以看到政府對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度就是

控制房?jī)r(jià)，從而實(shí)現(xiàn)平息輿論的目的

但是錯(cuò)就錯(cuò)在當(dāng)時(shí)簡(jiǎn)單的認(rèn)為房?jī)r(jià)飆升是因?yàn)槌捶繄F(tuán)的介入產(chǎn)生的，所以采取了限購(gòu)和限貸的手段，希望能夠遏制房?jī)r(jià)。

這個(gè)政策，從目前來(lái)看，是沒(méi)有用的

但是如果在那個(gè)背景下如果只有這一件事情發(fā)生的化，地產(chǎn)的蝴蝶效應(yīng)還可以控制，不會(huì)有嚴(yán)重的惡化。

但是中央政府在用限購(gòu)和限貸政策控制樓市的時(shí)候，地方政府卻做了一件小事情

這是歷年全國(guó)市場(chǎng)的土地出讓情況，比較小，大家認(rèn)真看

從2010年開(kāi)始，土地市場(chǎng)的供應(yīng)突然增多，而且在2013年的時(shí)候到達(dá)極限。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況，我們看圖片最右側(cè)的出讓金占地方本級(jí)收入的百分比，在2010年之后提升到60%以上

換句話(huà)來(lái)說(shuō)，地方政府突然發(fā)現(xiàn)土地市場(chǎng)這一塊肥肉，然后在2010年開(kāi)始大肆的出讓土地

所以各位看到了沒(méi)，2010年開(kāi)始中央控制信貸市場(chǎng)不讓需求正常的買(mǎi)賣(mài)房子，然后2010年開(kāi)始地方政府又大量的出讓土地，導(dǎo)致供應(yīng)越來(lái)越多，需求越來(lái)越少。

慢慢的，慢慢的，慢慢的，城市的房子庫(kù)存越來(lái)越多

一線(xiàn)城市有外來(lái)人口導(dǎo)入的幫助，城市得到了喘息，而大量的二三線(xiàn)城市，就在這樣的背景下，風(fēng)險(xiǎn)得到最大程度的暴露

而所有的問(wèn)題暴露了之后，地方政府也好，中央政府也好，突然意識(shí)到問(wèn)題比想象中的嚴(yán)重，趕緊采取補(bǔ)救措施

——其實(shí)最有用的一招在2014年的時(shí)候就已經(jīng)用了：除一線(xiàn)城市以外，其他城市取消限購(gòu)，這個(gè)在所有人眼里最大程度激活需求的政策

但是，很遺憾，沒(méi)用

——2015年下半年出臺(tái)降低首付政策，這個(gè)應(yīng)該是僅次于取消限購(gòu)的重磅政策了

但是還是很遺憾，還是沒(méi)用

可以說(shuō)，問(wèn)題真的比想象中嚴(yán)重

今年過(guò)好年沒(méi)多久，就馬上出臺(tái)了降契稅政策，在我眼里已經(jīng)等同于政府已經(jīng)開(kāi)始著急的直跺腳了，要知道降低首付的政策才出臺(tái)多久啊

我后面想想，政府還有招數(shù)么，不要說(shuō)什么沒(méi)用的降息降準(zhǔn)了，沒(méi)有人規(guī)定市場(chǎng)資金流動(dòng)便多之后一定要流向房地產(chǎn)，資金永遠(yuǎn)比人要崇明

也許和房地產(chǎn)有關(guān)的利好政策，政府還可以打出來(lái)的呢只有幾個(gè)了

1、完全的不限貸政策＋強(qiáng)制的商業(yè)貸款7折政策

2、個(gè)稅返還甚至財(cái)政補(bǔ)貼