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上帝欲使之滅亡，必先使之瘋狂!各地再現(xiàn)恐慌性購(gòu)房！

春節(jié)之后，北上廣深等一線城市樓市再度火爆，各地“日光盤(pán)”頻現(xiàn)，甚至上海各交易中心再現(xiàn)排隊(duì)搶房熱潮，出現(xiàn)“恐慌性”購(gòu)房。其他城市比如合肥、南京、杭州等部分二線城市，樓市也開(kāi)始回溫，春節(jié)之后也開(kāi)始出現(xiàn)“日光盤(pán)”的行情。春節(jié)之后，上述部分城市比如深圳、上海等一線城市的市場(chǎng)回暖的速度超出政策預(yù)期，政府的“救市”星星之火導(dǎo)致樓市成交量相比春節(jié)前后出現(xiàn)暴漲，房?jī)r(jià)也正在醞釀大幅上漲的行情。

瘋狂階段：多因素催生熱點(diǎn)城市頻現(xiàn)“日光盤(pán)”，一線城市出現(xiàn)“恐慌性”購(gòu)房

針對(duì)一線城市出現(xiàn)“恐慌性”購(gòu)房與“日光盤(pán)”頻現(xiàn)的瘋狂現(xiàn)象，地方政府也不得不出招應(yīng)對(duì)。

以上海為例，進(jìn)入2016年樓市政策呈現(xiàn)出從嚴(yán)趨勢(shì)，比如限購(gòu)政策從嚴(yán)執(zhí)行，高端樓盤(pán)的預(yù)售許可證審批也從嚴(yán)了，官方也在春節(jié)之后加強(qiáng)了對(duì)于二手房中介的規(guī)范與管理，也試圖通過(guò)加大中小套型的供應(yīng)量調(diào)節(jié)樓市的供求關(guān)系，此外，據(jù)筆者獲悉，2016年上海二套房的交易稅費(fèi)和首付比例優(yōu)惠將按照普通住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，非普通住宅將無(wú)法享受此優(yōu)惠（此前實(shí)際執(zhí)行上非普通住宅是可以享受到的）；再以深圳為例，深圳正在研究調(diào)控房?jī)r(jià)的措施，并且傳聞上報(bào)市政府文件內(nèi)容包括4條1、社保年限1年改為3年；2、提高首付比例，由三成提高為四成；3、更改首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，名下從未發(fā)生過(guò)交易為首套，若名下曾經(jīng)發(fā)生過(guò)房產(chǎn)交易，首付比例即改為7成；南京市政府也針對(duì)、增加市場(chǎng)供應(yīng)、捂盤(pán)惜售等現(xiàn)象發(fā)出聲音，盡管政策面力度并不大，但也顯示出地方政府對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的擔(dān)心。

由此可知，樓市已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)熱的城市，官方對(duì)于樓市調(diào)控政策層面開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，開(kāi)始出現(xiàn)收緊的信號(hào)。那么，地方政府管得住“日光盤(pán)”嗎？管得住“恐慌性”購(gòu)房嗎？“日光盤(pán)”與“恐慌性”購(gòu)房是不是還會(huì)在更多的城市發(fā)生？“恐慌性”購(gòu)房背后反映出哪些尷尬問(wèn)題？

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，多輪“救市”政策之后，市場(chǎng)需求被激活，上述城市的樓市去化速度提升，去化周期也逐步縮短，市場(chǎng)基本面快速好轉(zhuǎn)。在這樣的市場(chǎng)背景下，“自住需求+改善需求”兩股力量入市，導(dǎo)致上述城市出現(xiàn)“日光盤(pán)”的現(xiàn)象。同時(shí)，“恐慌性”購(gòu)房與“日光盤(pán)”使得不少購(gòu)房者擔(dān)心樓市后期供應(yīng)不足、房?jī)r(jià)反彈上漲而繼續(xù)惶恐入市，甚至導(dǎo)致局部市場(chǎng)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的行情出現(xiàn)。

以深圳為例，新增建設(shè)用地少的可憐，對(duì)住宅市場(chǎng)來(lái)講，勢(shì)必會(huì)造成未來(lái)供不應(yīng)求的局面；從商品住宅市場(chǎng)去化周期來(lái)看，去年至今，整個(gè)市場(chǎng)去化周期也就6-7個(gè)月，甚至有時(shí)候更低，可以說(shuō)這個(gè)城市樓市處于“無(wú)房可賣(mài)”的局面，也就是說(shuō)在供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中出現(xiàn)“恐慌性”購(gòu)房與“日光盤(pán)”也是理所當(dāng)然，是市場(chǎng)行為使然，即使政府出臺(tái)上述措施也難以改變樓市供求關(guān)系緊張的本質(zhì)。其他一線城市亦是如此，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止2016年1月，一線城市均已降至10個(gè)月以下，其中，北京8.83個(gè)月、上海（不含保障性住房）6.39個(gè)月、廣州8.42個(gè)月，這說(shuō)明這些城市房?jī)r(jià)未來(lái)3-6個(gè)月內(nèi)仍然有繼續(xù)上行的壓力，“恐慌性”購(gòu)房有可能還會(huì)持續(xù)幾個(gè)月時(shí)間。

從“日光盤(pán)”頻出的非一線城市來(lái)看，地方政府并沒(méi)有明確表態(tài)用行政手段制止，甚至在降首套首付、公積金貸款、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、住房補(bǔ)貼、免契稅等方面繼續(xù)定向?qū)捤桑噲D通過(guò)樓市基本面的回升拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，比如進(jìn)入2016年后，杭州、青島等城市仍然發(fā)布去庫(kù)存的“救市”政策，預(yù)計(jì)其他非一線城市仍然會(huì)出臺(tái)“救市”措施去庫(kù)存。從這個(gè)角度來(lái)看，由于宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”階段的經(jīng)濟(jì)增速的壓力，地方政府也有苦難言的尷尬，也不得不通過(guò)炒熱房地產(chǎn)挽救宏觀經(jīng)濟(jì)。因此，我們也就不難理解為何部分非一線城市比如杭州、南京等城市也出現(xiàn)“恐慌性”購(gòu)房與“日光盤(pán)”現(xiàn)象。

此外，地方政府“大牌”頻頻亮出，各地利好政策頻出，地方版城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃密集出臺(tái)，導(dǎo)致熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)炒作氛圍。比如，一帶一路、自貿(mào)區(qū)、京津冀一體化、軌道交通、新區(qū)等規(guī)劃或政策的獲批，政策熱點(diǎn)效應(yīng)助推區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度升溫，導(dǎo)致北上廣深、南京、合肥、杭州等城市樓市出現(xiàn)“恐慌性”購(gòu)房現(xiàn)象，催生“日光盤(pán)”。從今年春節(jié)之后的上半年樓市發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，上述熱點(diǎn)城市仍然會(huì)有“恐慌性”購(gòu)房與“日光盤(pán)”頻現(xiàn)的現(xiàn)象。

“政府救市房?jī)r(jià)齊漲”時(shí)代一去不返，“恐慌性”購(gòu)房與“日光盤(pán)”是熱點(diǎn)城市現(xiàn)象

那么，“日光盤(pán)”是不是還會(huì)在更多的城市發(fā)生？“日光盤(pán)”現(xiàn)象在2016年是否會(huì)一直繼續(xù)？顯然，從市場(chǎng)指標(biāo)意義來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)仍然是“分化”的，“恐慌性”購(gòu)房與“日光盤(pán)”仍然是少數(shù)熱點(diǎn)城市樓市升溫的表現(xiàn)，對(duì)于上述熱點(diǎn)城市以外的大多數(shù)城市樓市來(lái)講，其實(shí)，還面臨比較大的去庫(kù)存壓力。

從今年春節(jié)之后樓市表現(xiàn)來(lái)看，上述一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市（庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市）來(lái)講，市場(chǎng)將沒(méi)有去庫(kù)存壓力，再加上房企借勢(shì)政策出臺(tái)頻頻炒作、豪宅市場(chǎng)助推等因素，上半年仍然會(huì)漲價(jià)或會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的現(xiàn)象，“日光盤(pán)”的現(xiàn)象也將再現(xiàn)，這似乎沒(méi)有辦法擋得住。

但是，對(duì)于其他城市來(lái)講則會(huì)面臨不同的命運(yùn)，“政府救市房?jī)r(jià)齊漲”時(shí)代一去不返。

比如，當(dāng)前庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以上的城市則仍然面臨去庫(kù)存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽(yáng)、福州、武漢等二線城市，溫州、舟山、保定、東營(yíng)、臨沂、運(yùn)城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，這些城市由于供地量偏大市場(chǎng)供大于求，房?jī)r(jià)則難以有上漲壓力，甚至部分城市仍然要堅(jiān)持“以價(jià)換量”去庫(kù)存。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從上述分析來(lái)看，當(dāng)前少數(shù)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)“日光盤(pán)”也不必大驚小怪，樓市整體上仍然面臨去庫(kù)存的“尷尬”。對(duì)于仍然有較大去庫(kù)存壓力的城市尤其是三四線城市而言，“日光盤(pán)”仍然是奢望。當(dāng)然對(duì)于房企來(lái)講，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中也面臨規(guī)模化發(fā)展與運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加的尷尬。

“恐慌性”購(gòu)房與日光盤(pán)頻現(xiàn)之后：需求透支將導(dǎo)致熱點(diǎn)城市在2016年下半年進(jìn)入調(diào)整期

從上述“恐慌性”購(gòu)房與“日光盤(pán)”現(xiàn)象來(lái)看，筆者不否認(rèn)去年下半年至今熱點(diǎn)城市樓市仍然會(huì)繼續(xù)火熱的趨勢(shì)，但是，我們不能僅僅著眼于眼下的樓市樂(lè)觀行情，春節(jié)之后樓市怎么樣？2016年以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么樣？2016年“恐慌性”購(gòu)房與“日光盤(pán)”頻現(xiàn)會(huì)否一直持續(xù)？這才是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)觸底階段應(yīng)該關(guān)心的話題。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡，短期內(nèi)來(lái)看，樓市仍然面臨去庫(kù)存的問(wèn)題，即使有限購(gòu)取消、降準(zhǔn)降息、降首套首付、免契稅等“救市”政策，也改變不了中國(guó)樓市“去庫(kù)存”的基本現(xiàn)實(shí)。從這一輪一線城市、部分二線城市樓市出現(xiàn)“恐慌性”購(gòu)房與“日光盤(pán)”繁榮景象的背后動(dòng)因來(lái)看，其實(shí)主要是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機(jī)。而這場(chǎng)危機(jī)極有可能在2016年下半年爆發(fā)，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期，“恐慌性”購(gòu)房與“日光盤(pán)”也就很難頻現(xiàn)了。

換一句話來(lái)講，2015年“330新政”以來(lái)，大中城市（一線城市、部分二線城市）房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)的回升主要是過(guò)去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來(lái)的市場(chǎng)需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來(lái)樓市一直會(huì)保持這樣的量?jī)r(jià)走勢(shì)，以為樓市“日光盤(pán)”會(huì)繼續(xù)頻現(xiàn)，那其實(shí)就是對(duì)于市場(chǎng)的誤判，就極有可能在未來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。

從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，筆者認(rèn)為，待本輪市場(chǎng)需求在今年上半年集中釋放完畢之時(shí)，本輪樓市瘋狂階段就會(huì)逐步退去，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來(lái)臨了。筆者認(rèn)為，本輪降首套首付、免契稅等“救市”政策導(dǎo)致的樓市“恐慌性”購(gòu)房最多持續(xù)到今年上半年，也就是說(shuō)，樓市“救市”政策、央行貨幣政策寬松將導(dǎo)致樓市需求在2015年下半年、2016年上半年期間大量透支，樓市在今年上半年瘋狂后下半年將陷入調(diào)整期，從時(shí)間的角度來(lái)看，2016年三季度開(kāi)始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨，去年下半年以來(lái)至今的“恐慌性”購(gòu)房與“日光盤(pán)”頻現(xiàn)的現(xiàn)象也會(huì)就此而止。屆時(shí)，如果企業(yè)沒(méi)有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤(pán)的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問(wèn)題。

此外，2015年下半年以來(lái)，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)。筆者認(rèn)為，去年下半年以來(lái)土地市場(chǎng)高溢價(jià)、“地王”現(xiàn)象確實(shí)在商品住宅市場(chǎng)成交量回暖的市場(chǎng)背景下出現(xiàn)，如果市場(chǎng)成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么，市場(chǎng)可能很快將走向另外一個(gè)方向：瘋狂之后的市場(chǎng)調(diào)整期。

從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看亦是如此，比如，2009-2010年、2013年土地市場(chǎng)“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場(chǎng)陷入大蕭條。從土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，去年下半年至今土地市場(chǎng)“地王”現(xiàn)象持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市下半年將陷入大蕭條的調(diào)整期。

因此，在央行降準(zhǔn)降息、降首套首付等政策利好“窗口期”，對(duì)于房企來(lái)講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏，把控好降準(zhǔn)降息、降首套首付、免契稅新政等“救市”之后的跑量去庫(kù)存的“窗口期”，增加上半年銷售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤乐故袌?chǎng)環(huán)境在2016年下半年出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤(pán)的局面。

對(duì)于房企上半年的推盤(pán)策略來(lái)講，當(dāng)然首要的任務(wù)不是趕在這些基本面良好的城市制造少量多批的“恐慌性”購(gòu)房與“日光盤(pán)”現(xiàn)象，甚至進(jìn)行大幅漲價(jià)，而是要利用當(dāng)前政策“窗口期”積極跑量去庫(kù)存，同時(shí)調(diào)整并優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)。即使市場(chǎng)具備漲價(jià)條件也不要捂盤(pán)惜售，不要戀戰(zhàn)，不要再期待房?jī)r(jià)2016年會(huì)再次快速上漲，或繼續(xù)博弈市場(chǎng)。因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，市場(chǎng)需求已基本得到滿足，捂盤(pán)惜售的結(jié)果只能是錯(cuò)過(guò)放量的“窗口期”，錯(cuò)過(guò)企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機(jī)會(huì)。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，通過(guò)加快銷售業(yè)績(jī)回升，調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲(chǔ)備項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)在必然。