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2月26日公布的數(shù)據(jù)觸目驚心，深圳房價去年同比漲了52.7%，前兩天還有個報告是清華大學的，說北京房價10年上漲380%，上海漲384%，而深圳房價漲幅在508%。年均分別上漲17.5%，17.6%和20.4%。當然這個數(shù)字很吸引眼球，但卻未必準確，就拿北京來說，十年前的房子基本都蓋在了3環(huán)邊上，如今的房子蓋到了6環(huán)邊上。所以你乍一看房價漲了近4倍還可以，但其實按照同地區(qū)同位置的房價來算，10倍以上應該是有的。

房價漲的這么猛，最近很多人又蠢蠢欲動了，企圖在最后的瘋狂里大撈一把，他們有著神一樣的自信，必定有個更傻的會從自己手里把這么高價格的房子接走。我問了，這神一樣的自信來自哪里呢？人家說房價要跌下來，經(jīng)濟就完蛋了。所以國家不會讓房價跌。嗯……這話聽著耳熟，去年5000點股市的時候，有多少人這么說過，這是一輪改革牛，如果股市跌下來改革就進行不了了，然后他們就信心倍增，配資借錢進入股市。最后發(fā)現(xiàn)童話里都是騙人的。

其實我們先不說國家的主觀意愿，站在這么高的高度俯瞰宏觀經(jīng)濟，肯定不會跟我們一樣，去關注房價的漲漲跌跌。或者換句話說，房價漲跌對于國家經(jīng)濟的影響不大。而所謂的房地產(chǎn)是國家經(jīng)濟的支柱主要體現(xiàn)在哪呢？也不在房價上，而是在對鋼鐵、水泥、建材等產(chǎn)業(yè)的拉動上。所以讓房子好賣，多造房子，多去產(chǎn)能和庫存，這才是國家經(jīng)濟層面考慮的問題。那現(xiàn)在這么高的房價之下，顯然這個工作已經(jīng)無法進行。

從房地產(chǎn)的開工數(shù)據(jù)我們就能看出，隨著二三四線城市房價的低迷，以及庫存的嚴重，全國的房地產(chǎn)開工情況非常糟糕，而且已經(jīng)持續(xù)了很長時間。所以我們看到了所有的產(chǎn)品比如動力煤、鋼鐵、水泥、建材甚至家電全部積壓，中國經(jīng)濟也開會減速慢行。我們的經(jīng)濟重點一直強調去產(chǎn)能、去杠桿，就是要掃清經(jīng)濟發(fā)展中的障礙。其實我們看到了昨天周小川行長講話，降低個人貸款利率，這種個人房貸加杠桿的舉措有利于去產(chǎn)能，這個確實是沒錯的。也正如周行長所說個人貸款業(yè)務是相當安全的，因為你對你的貸款承擔的是無限連帶責任。跟另一端的開發(fā)商借款不一樣，開發(fā)商管銀行借的錢叫做開發(fā)貸，現(xiàn)在已經(jīng)負債比率非常高了，很多著名開發(fā)商的有息負債已經(jīng)高達500億，也就是說每年光還利息就要還掉50億以上，而融資現(xiàn)金流高達100多億。這些都是要在你的收入里面減除的，所以可想而知開發(fā)商的壓力有多大，開發(fā)貸的壓力有多大。降低個人貸款門檻，讓個貸加杠桿，來鼓勵大家多買房，進一步化解開發(fā)貸的風險。這其實恰恰是一個去產(chǎn)能去杠桿的政策。但可惜的是，現(xiàn)在去接盤的購房人，這個風險也許他自己根本就沒想過。

所以說到這，你大概明白了，你考慮的房價和國家考慮的房價問題，根本就不是一回事。房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟，需要帶動產(chǎn)業(yè)消耗。所以作為產(chǎn)業(yè)的最后一端必須有人接盤。至于你是虧了還是賺了，開放商虧了還是賺了，只要把開發(fā)貸還上，其實根本就無所謂?，F(xiàn)在為了化解開發(fā)貸的風險，銀行從去年開始已經(jīng)開始著手清理了，一些小開發(fā)商早就已經(jīng)拿不到銀行的錢了，逼著他們?nèi)ソ杳耖g資金。比如我們之前看到的鑫琦資產(chǎn)就是一個很好的例子。你先把我的房子接走，然后我明年回購回來。能騙一年是一年吧。這種續(xù)命的代價就是每年增加20%的利息支出。這就是為什么房地產(chǎn)加速趕頂?shù)脑?，他漲價10%毫無意義，反正是個死，拼了命漲過20%也許還有一線生機。

那么我們再反過來看，如果房價跌了呢，國家受到什么損失，剛說了開發(fā)貸已經(jīng)逐漸清理干凈，大的地產(chǎn)商一般都是國企背景，要么就有國企公司當股東，這個相對安全。民企地產(chǎn)公司已經(jīng)被踢出了銀行體系，所以開發(fā)貸的風險正在逐漸降低。開發(fā)商倒閉對銀行的影響越來越小。而個人貸款這塊，你要按照國家規(guī)定，3成首付買的房，加上稅費和裝修，即使今年剛買的房，跌去50%，估計你也不會斷供，因為如果斷供，你一輩子可能都再也進不去銀行要錢了。這個信用損失是巨大的。按照現(xiàn)在的房價跌一半，你要全款買上房，估計怎么也得有個20年。所以就想周小川行長說的那樣，個人貸款業(yè)務是安全的。因為捆綁了你太多的信用福利還有連帶責任。更何況現(xiàn)在民間金融給地產(chǎn)做了大量的配資杠桿，如果房價跌下來，有民間金融，也就是買理財?shù)倪@波人會做一個緩沖閥，讓理財投資人和購房人共擔風險，以保證銀行金融體系平穩(wěn)著陸。

再看宏觀層面，房價跌了，小的地產(chǎn)商倒閉了，大的地產(chǎn)商和資產(chǎn)管理公司就會出來低價收購，一波大的房地產(chǎn)并購將拉開序幕，很多在建工程現(xiàn)在因為沒錢而爛尾的，很可能被大的地產(chǎn)商拿走之后，就繼續(xù)開工改造。也有的不開工的土地，會重新得到資金的支持。因為便宜拿過來的，所以成本降低，他們只需要投入很少的資本就能盤活資產(chǎn)獲得盈利。所以我們看到的會是隨著房地產(chǎn)投資的回暖，各個行業(yè)去庫存加快，而房價下跌，也刺激了幸存的剛需投資者重新入市。這才是中國經(jīng)濟復蘇的正軌，相比于現(xiàn)在，各個方面都僵持在這里，地產(chǎn)商不愿低價賣，靠金融空轉。大量資金吃緊開工意愿不足，大量項目爛尾。整個全產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)能消化不掉。國家經(jīng)濟會持續(xù)走低。等于這才是一個最壞的結局。