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“降息了，提前還貸到底劃不劃算？月供什么時(shí)候開(kāi)始變少？”“認(rèn)貸不認(rèn)房，怎樣才能享受到首套優(yōu)惠政策？”繼9.30央行房貸新政出臺(tái)后，一系列房貸方面的利好，點(diǎn)燃了一部分購(gòu)房者的入市熱情，同時(shí)也伴隨著不少疑惑。而11月21日央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款利率的消息，讓購(gòu)房人對(duì)于房貸的變化更為關(guān)注。新政之下，優(yōu)惠該如何享受，提前還貸能省多少利息，提前還貸能否順利抄底……帶著一系列疑問(wèn)，《廣廈時(shí)代》為讀者進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。

年底提前還貸 降息有影響嗎？

時(shí)至年底，不少購(gòu)房人計(jì)劃提前還貸，但上個(gè)月突然而至的降息，讓有些購(gòu)房人產(chǎn)生了疑慮，在這樣的大背景下，提前還貸到底是越快越好，還是失去了還貸意義呢？2012年貸款購(gòu)買了一套二手房的陳女士對(duì)此就有好多疑問(wèn)，陳女士表示，她了解到，像她這樣的購(gòu)房人，新的貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行要到2015年1月1日，那么她要提前還貸，是不是等到新的利率執(zhí)行后再還比較合算？

帶著陳女士的疑問(wèn)，《廣廈時(shí)代》咨詢了某國(guó)有銀行的個(gè)貸經(jīng)理，該經(jīng)理介紹到，像陳女士這樣的理解是有誤的，提前還貸，還的是貸款的本金，利率的變化對(duì)于提前還貸能節(jié)約的利息影響并不大，陳女士本月提前還款和2015年1月提前還款的區(qū)別，只是這一個(gè)月利息的差額，不管陳女士選擇哪個(gè)月還，利息總額都會(huì)在1月1日根據(jù)新的利率重新計(jì)算。

不過(guò)，該經(jīng)理還特別指出，雖然降息對(duì)于提前還貸的時(shí)機(jī)選擇影響不大，但降息通道下，提前還貸意義并不大，尤其是類似陳女士的這種情況。根據(jù)陳女士向《廣廈時(shí)代》出示的她與銀行簽署的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，借款人承諾的不提前還款期限為36個(gè)月，而陳女士顯然還處在這個(gè)約定期限中，如果現(xiàn)在提前還款，陳女士需要額外支付相當(dāng)于一個(gè)月利息的違約金。而且，陳女士貸款時(shí)享受的是基準(zhǔn)利率8.5折的優(yōu)惠利率，降息執(zhí)行后，貸款利率為5.23%，不少銀行的大額長(zhǎng)期理財(cái)產(chǎn)品收益都是高于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的，資金還可以靈活使用。如果陳女士沒(méi)有再次貸款購(gòu)房的計(jì)劃，提前還貸并不劃算。

該經(jīng)理同時(shí)提醒，一般銀行對(duì)于已經(jīng)放款的房貸，調(diào)整后的利率一般都在第二年的1月1日起執(zhí)行，購(gòu)房人應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注月還款額的變化。專業(yè)貸款機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”也指出，央行降息后，各家銀行針對(duì)新利率的調(diào)整時(shí)間也給出了具體通知，購(gòu)房人享受新利率的時(shí)間將以是否放款為判定標(biāo)準(zhǔn)。首先，對(duì)于銀行已經(jīng)給予放款的購(gòu)房人，新的利率執(zhí)行時(shí)間將從明年的1月1日開(kāi)始。其次，在11月22日以后暫未獲得放款的購(gòu)房人或新申請(qǐng)房貸的購(gòu)房族們將直接享受調(diào)整后的最新貸款利率。此外，對(duì)于正在還貸中的老房奴們來(lái)說(shuō)，房貸利率的調(diào)整時(shí)間也為明年1月1日，因此不同購(gòu)房人應(yīng)時(shí)刻關(guān)注銀行利率調(diào)整時(shí)間的規(guī)定，以免給自己的還款造成障礙。

首套房認(rèn)定改變疊加降息 購(gòu)房人能省多少？

9·30之后，各銀行開(kāi)始執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，大幅下降的首付比例讓不少改善型購(gòu)房人可以順利入市，市場(chǎng)一時(shí)因此大熱，央行的降息無(wú)疑又為這些購(gòu)房熱情添了把火，但也有人質(zhì)疑，“不就是降了一點(diǎn)點(diǎn)，月供少個(gè)幾百塊錢，對(duì)于動(dòng)輒幾百萬(wàn)的房款，真有那么大影響嗎？”“偉嘉安捷”就為貸款政策調(diào)整后給購(gòu)房人帶來(lái)的改變提供了一個(gè)實(shí)際案例。

韓先生現(xiàn)在每天都能接到中介經(jīng)紀(jì)人的電話，他前陣子看上的那套位于四惠的兩居室現(xiàn)在價(jià)格是一天一變。八年前他跟愛(ài)人在酒仙橋買了套一居室，孩子出生以后，他想換套大房子，央行9.30新政出臺(tái)后，他國(guó)慶節(jié)期間都在看房子，最近他看上了一套四惠的三居室，業(yè)主報(bào)價(jià)從原先的465萬(wàn)元降到了430萬(wàn)，最近聽(tīng)說(shuō)了央行降息的政策，韓先生決定不再觀望，果斷出手買房。他直言：“現(xiàn)在政策好，房?jī)r(jià)低，此時(shí)不買，更待何時(shí)？”

像韓先生這種急于出手套現(xiàn)的人群，屬于“賣小買大”的剛改型置業(yè)人群。“偉嘉安捷”認(rèn)為，這類換房人群一般對(duì)成交周期要求比較高，因此急于出手買房。而且央行9.30新政出臺(tái)后，韓先生這類情況再買房將由原先的“二套”變?yōu)?ldquo;首套”。其次，最近央行意外降息，能為韓先生在貸款后續(xù)月供方面省下一大筆開(kāi)支。以430萬(wàn)元的總價(jià)計(jì)算，政策調(diào)整后，韓先生的首付由原先的301萬(wàn)降低為129萬(wàn)，可極大地減輕韓先生的購(gòu)房壓力。其次，以最新貸款額度301萬(wàn)來(lái)看，在同樣基準(zhǔn)利率的情況下，央行降息后韓先生每月的月供將比原先少還704.6元，20年后總共利息可以節(jié)省169100.75元。

業(yè)內(nèi)人士也分析指出，首付比例的降低和貸款利息的減少對(duì)于很多購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，是“看得見(jiàn)”的實(shí)惠，但房貸政策的調(diào)整重要的是還給購(gòu)房人帶來(lái)了預(yù)期上的調(diào)整。一系列的利好刺激了市場(chǎng)中的觀望心態(tài)，對(duì)樓市下一階段預(yù)期的轉(zhuǎn)好可能是房貸政策調(diào)整對(duì)于樓市整體發(fā)展形勢(shì)更深遠(yuǎn)的影響。從市場(chǎng)預(yù)期改變的方向看，目前可能是近期較好的一個(gè)購(gòu)房時(shí)機(jī)。

首付分期買二套房

還能算首套嗎？

房貸政策的調(diào)整讓不少本處在觀望中的購(gòu)房者開(kāi)始入市，但一些已經(jīng)確定購(gòu)房意向的購(gòu)房人也希望可以享受調(diào)整后的房貸政策，余先生正是這樣一位購(gòu)房人。9月中旬，余先生購(gòu)買了位于北五環(huán)外某新開(kāi)盤項(xiàng)目中的一處三居。余先生名下現(xiàn)在有一套房產(chǎn)，并且也是貸款購(gòu)買的，目前貸款尚未還清，而且余先生購(gòu)房時(shí)，銀行執(zhí)行的還是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的房貸政策，因此他需要支付至少60%的房款作為首付。由于無(wú)法短時(shí)間湊夠六成的首付款，余先生選擇了開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供的首付分期業(yè)務(wù)，即當(dāng)時(shí)先繳納30%的首付款，剩余30%首付款在2015年底該項(xiàng)目封頂前交齊。

9·30央行房貸新政出臺(tái)后，余先生了解到像他這樣的情況，只要把第一套房的貸款還清，就可以享受到首套房的優(yōu)惠貸款政策。這樣不僅可以節(jié)省一大筆首付款，同時(shí)還有機(jī)會(huì)享受到優(yōu)惠利率，于是余先生就向他所購(gòu)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商咨詢，詢問(wèn)他是否能夠改變貸款方式。該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商代表為余先生進(jìn)行了答疑。他表示，由于首付分期政策是他們?yōu)榱朔奖阗?gòu)房者購(gòu)房推出的金融支持政策，實(shí)際上，購(gòu)房人與銀行之間的合同簽訂時(shí)間是在2015年項(xiàng)目封頂前，只要購(gòu)房人在此之前把名下貸款還清，并且銀行在該節(jié)點(diǎn)依然支持“認(rèn)貸不認(rèn)房”的首套房認(rèn)定方式，購(gòu)房人即可享受到首套優(yōu)惠，能否享受貸款優(yōu)惠，決定權(quán)還是在銀行。

余先生咨詢的銀行個(gè)貸負(fù)責(zé)人也表示，銀行對(duì)于首套房標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，都是以認(rèn)定央行的指導(dǎo)政策為準(zhǔn)，與購(gòu)房人選房的時(shí)間無(wú)關(guān)，只要購(gòu)房人在與銀行簽訂貸款合同時(shí)，符合首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即可認(rèn)定為首套房。如果余先生現(xiàn)在能夠把名下房子的貸款還清，現(xiàn)在就可以以首套房來(lái)辦理新購(gòu)房屋的貸款。

雖然當(dāng)下無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是銀行都告訴他有機(jī)會(huì)以首套的方式來(lái)進(jìn)行貸款，但余先生還是擔(dān)心貸款政策會(huì)隨時(shí)變化，對(duì)于余先生的擔(dān)心，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從目前樓市發(fā)展的大勢(shì)看，短時(shí)間內(nèi)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象，而只要樓市不出現(xiàn)大的波動(dòng)，央行一般就不會(huì)出手調(diào)整貸款政策，只要余先生在明年年底前能把名下貸款還清，享受首套房?jī)?yōu)惠不會(huì)有大問(wèn)題。