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進入21世紀，中國老齡化明顯加速，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前中國老年人口已經(jīng)高達2億，中國的老齡化程度在逐步攀升中。作為經(jīng)濟發(fā)展水平更高的東部地區(qū)，南京的老齡化程度和速度都要高過全國平均水平，得天獨厚的條件讓南京成為不少機構(gòu)看好的“銀發(fā)經(jīng)濟”開掘的沃土。而在這一被譽為“朝陽產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)鏈中，養(yǎng)老地產(chǎn)無疑是最為典型的代表。

然而，在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，目前也存在著高端養(yǎng)老市場盲目上馬不接地氣等怪現(xiàn)狀。如何看待國內(nèi)養(yǎng)老市場的現(xiàn)狀，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該如何接地氣，就此問題，《中國經(jīng)營報》記者近日對江蘇中江國際房地產(chǎn)有限公司董事長李粉山進行了專訪。

據(jù)悉，中國江蘇國際集團下屬的江蘇中江國際房地產(chǎn)有限公司早在6年前就密切關(guān)注老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，時任公司總經(jīng)理的李粉山在江蘇省人口老齡化對策高層論壇上發(fā)表了題為《創(chuàng)新江蘇養(yǎng)老模式，搶占長三角老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)制高點》演講，受到與會者的好評。公司并專門設(shè)立了老年項目課題組，先后對國內(nèi)外和長三角地區(qū)38個養(yǎng)老機構(gòu)進行了市場調(diào)研和課題研究，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的研究成果頗豐。

李粉山認為，很多養(yǎng)老地產(chǎn)沒有深入到老年消費群體之中調(diào)研他們的消費需求和心理需求而盲目上馬。“養(yǎng)老地產(chǎn)不能盲目追求經(jīng)濟利潤，上馬開建高端項目，如此不接地氣自然也會在市場上遇冷。”

高端養(yǎng)老市場盲目上馬

《中國經(jīng)營報》：怎么看目前國內(nèi)養(yǎng)老市場的發(fā)展現(xiàn)狀？

李粉山：對于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，我認為首先要充分了解兩方面內(nèi)容：一方面是老人的現(xiàn)狀，另一方面則是養(yǎng)老的現(xiàn)狀。

我初步總結(jié)了老齡化社會中老人的三大特點：一、家庭規(guī)?？s小，計劃生育的實施以及現(xiàn)在老年人與子女分居的情況很普遍。二、人的生活水平提高，對于私密空間的要求提升。目前社會上大家庭變少，人口流動性加快，社會、交通飛速發(fā)展，就業(yè)觀念也發(fā)生改變。現(xiàn)在的年輕人生活壓力巨大，工作更換城市的現(xiàn)象很多。地區(qū)之間的跨度很大。從而帶來了人口流動很快，加上社會養(yǎng)老的體系還未形成，因此不少老年人出現(xiàn)老無所依的情況。三、生活方式的變革。這其實跟人的生活水平提高有關(guān)系，老年人與子女一般同城都不同住，代際嚴重。

而從養(yǎng)老方面來看，狀況也是多面的。一是老人想工作無去處：人的生命周期在延長，老人有充沛的精力無法支配，很多老年人無所事事，感覺很渺茫，缺少有力的社會組織把他們組織起來。

二是老人想快樂無追求，比如不少老年人想跳舞、唱歌，但是沒有場所提供，老年大學(xué)等社會資源也很有限。

三是老人想依靠沒有著落：家庭靠不了，社會靠不住。子女生活壓力大，加上很多家庭是一個子女要照顧幾個老人，所以比較吃力。所以我把這群老年人成為“宅老男女”。例如當年教育部在南京草場門附近為十所高校教師蓋的家屬樓，現(xiàn)今該區(qū)域老人密度非常大。這群老人的一些特點我也總結(jié)了一下：精神空虛，生活無趣，網(wǎng)絡(luò)無緣，守護終點（鐘點）。

《中國經(jīng)營報》：目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀如何？

李粉山：目前進軍養(yǎng)老行業(yè)的房企越來越多，保險業(yè)巨頭也紛紛進軍該領(lǐng)域，以求分得一杯羹。

我認為目前國內(nèi)養(yǎng)老大環(huán)境存在幾個問題。一是城鄉(xiāng)差距巨大，城市之間貧富差距也不小，政府保障方面缺失，造成了很多老年人老無所養(yǎng)。其實目前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的最大問題是缺功能，有了功能就要資金，歸根到底是資金難題。

二是高端養(yǎng)老市場盲目上馬，中國是一個典型的未富先老的國家，跟日本不同，日本是富老同步。當時我赴日本考察養(yǎng)老時，就深有體會，日本這個國家在養(yǎng)老方面的資金非常充足。而國內(nèi)的一些企業(yè)開發(fā)的基本上是高端養(yǎng)老場所，高端養(yǎng)老項目的入住率一般都很低，付不起是一大方面，當然觀念也是發(fā)展瓶頸。據(jù)我了解，南京的養(yǎng)老地產(chǎn)項目大部分不太理想，很多養(yǎng)老公寓都還沒住滿人。

三是觀念上的障礙。對于很多經(jīng)濟實力比較好的子女來說，父母不一定愿意去養(yǎng)老公寓之類的養(yǎng)老機構(gòu)。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展無論從精神上和經(jīng)濟上都跟不上老年人的節(jié)奏。精神上主要是“養(yǎng)兒防老”的觀念，而經(jīng)濟上是很多老年人節(jié)儉慣了，對于昂貴的養(yǎng)老公寓收費項目舍不得，即使子女付錢也舍不得。

深山老林并不是養(yǎng)老需求

《中國經(jīng)營報》：目前不少國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)貌似走入了一個困局，請問制約其發(fā)展的因素有哪些？

李粉山：我認為很多養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)沒有深入到老年消費群體之中，調(diào)研他們的消費需求和心里需求，而盲目上馬一些不接地氣的高端項目是比較集中的問題。

現(xiàn)在很多養(yǎng)老地產(chǎn)項目追求的就是高端，其實高端養(yǎng)老是存在弊端的，證明這些企業(yè)沒有把老年人心理研究透。比如一些高端養(yǎng)老項目基本上符合以下幾點：第一環(huán)境綠化好，第二幽靜偏僻，第三起點高，第四追求奢華不實用。但實際上這樣奢華高端的產(chǎn)品并不符合老年人的心理需求，老年人到了老年階段，心理需求是靜不得鬧不得。老年人的生活現(xiàn)狀是靜得太多了，需要動的環(huán)境，你要是把他們?nèi)拥缴钌嚼狭?，與世隔絕一般，其實是不符合老年人心理需求的。養(yǎng)老地產(chǎn)不能盲目追求經(jīng)濟利潤，上馬開建高端項目，如此不接地氣自然也會在市場上遇冷。

《中國經(jīng)營報》：那么，理想的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式應(yīng)該是什么樣子？

李粉山：我認為理想的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式應(yīng)該是回歸社區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)要創(chuàng)新發(fā)展，必須瞄準一個有足夠發(fā)展空間的創(chuàng)新切入點。社區(qū)養(yǎng)老就是一個創(chuàng)新切入點。

第一，加強規(guī)劃，提高城區(qū)養(yǎng)老技術(shù)的支撐，最大限度地滿足家庭養(yǎng)老的需求。服務(wù)項目涵蓋日間照料、生活護理、家政服務(wù)、文體娛樂、法律維權(quán)、在線預(yù)約掛號、老年大學(xué)、老年商城在線購物等多種項目。圍繞生活中的衣、食、住、行、醫(yī)及精神文化生活等方面，讓老人真正實現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所為。

第二，把機構(gòu)養(yǎng)老與居家養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合。以南京為例，選擇一個點，在南京人口密集的主城區(qū)建設(shè)養(yǎng)老會所之類的機構(gòu)，為方圓數(shù)里的老年人提供一個休息娛樂的場所，不僅滿足了老年人的需求，這么多消費群體的聚集也給這些養(yǎng)老會所類的綜合體提供了盈利保證。

第三，把家庭養(yǎng)老做透，回歸社區(qū)。相關(guān)機構(gòu)可以把社區(qū)的閑散設(shè)施以及社區(qū)組織、社區(qū)文化加以改造與提升，最大限度地滿足社區(qū)范圍內(nèi)的養(yǎng)老。社區(qū)養(yǎng)老大部分就保證住了。

而我們中江集團目前正在積極探討社區(qū)養(yǎng)老與居家養(yǎng)老相結(jié)合的模式。屆時我們會先出臺一個方案，之后找一個理想的地方進行試點發(fā)展。