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上海易居楊紅旭:我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最冷時(shí)刻或已過(guò)去
業(yè)界觀點(diǎn) 2014年11月19日 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 我要評(píng)論 掃描到手機(jī)

過(guò)去十幾年,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)短周期波動(dòng),每隔三年左右一個(gè)輪回。當(dāng)然,每次輪回的外部環(huán)境與內(nèi)部動(dòng)因,以及運(yùn)行節(jié)奏和波動(dòng)幅度,又存在一定的差異。

那么,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于什么階段?研究市場(chǎng)趨勢(shì)的要點(diǎn)在于,一方面需要密切關(guān)注數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)是市場(chǎng)表象,另一方面還需詳察驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)變化的內(nèi)因與動(dòng)因。需要將二者結(jié)合起來(lái)綜合分析,才能認(rèn)清現(xiàn)狀并提高預(yù)測(cè)的可信性。

從數(shù)據(jù)來(lái)看,首先要看新房成交量。在判斷房地產(chǎn)周期的十幾個(gè)指標(biāo)中,成交量是最領(lǐng)先的指標(biāo),其中又包括新房和二手房成交量,二者基本同步變化,但由于新房數(shù)據(jù)較多,應(yīng)以觀察新房為主,以二手房為輔。2013年房地產(chǎn)成交量處于短周期高位,全國(guó)商品房成交面積同比增長(zhǎng)17%。進(jìn)入2014年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷,前10個(gè)月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降7.8%,但值得關(guān)注的是,1-10月降幅比1-9月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。自2013年1-2月商品房成交量增速見(jiàn)頂后已下行20個(gè)月,從時(shí)間進(jìn)程看,未來(lái)幾個(gè)月成交量有望轉(zhuǎn)而上行,預(yù)計(jì)明年上半年同比增速有望由降轉(zhuǎn)增。

大城市商品房成交量更能反映短期市態(tài)。上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積,今年10月環(huán)比增長(zhǎng)24.3%,同比下降1.1%。環(huán)比數(shù)據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量已逐漸走強(qiáng),而且創(chuàng)下今年月度成交量新高。其實(shí)自7月開(kāi)始,在地方政府紛紛救市的背景下,各地商品房成交量已呈小幅遞增態(tài)勢(shì)。10月環(huán)比大增則預(yù)示著房地產(chǎn)成交總體上已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇。即便11月、12月相比10月環(huán)比略有回落,但只要環(huán)比降幅不超過(guò)兩成,都可視為成交震蕩式復(fù)蘇的表征。

其次看房?jī)r(jià)。從規(guī)律上看,房?jī)r(jià)變化滯后于房屋成交量變化,尤其應(yīng)關(guān)注兩類(lèi)房?jī)r(jià)。一是全國(guó)70個(gè)大中城市住宅售價(jià)變動(dòng)情況。去年3月,70個(gè)城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比漲幅同步見(jiàn)頂,其后持續(xù)下行,今年5月由漲轉(zhuǎn)跌,今年8月跌幅為1.2%,創(chuàng)近十幾年來(lái)最大單月環(huán)比跌幅,9月降幅有所收窄,10月繼續(xù)收窄。從去年4月至今年8月,房?jī)r(jià)增幅下行17個(gè)月,從短周期規(guī)律看,大概也到了“變盤(pán)”時(shí)點(diǎn),即8月份房?jī)r(jià)降幅見(jiàn)底屬于大概率事件,預(yù)計(jì)明年二季度可能由跌轉(zhuǎn)漲。

二是全國(guó)商品房成交均價(jià)?;仡?004年以來(lái)的全國(guó)商品房成交均價(jià)會(huì)發(fā)現(xiàn),2010年是個(gè)分水嶺,之前每年漲幅為10%以上(除2008年),當(dāng)年及之后回落至10%以下。從這一指標(biāo)來(lái)看,樓市“黃金十年”和“白銀十年”的分水嶺也正是2010年。從短周期看,去年1-2月全國(guó)商品房成交均價(jià)漲幅見(jiàn)頂為20%,其后漲幅持續(xù)收窄,今年1-2月由正轉(zhuǎn)負(fù),但跌幅持續(xù)收窄,預(yù)計(jì)全年基本與去年持平。

再次看土地成交量。依照短周期規(guī)律,土地市場(chǎng)滯后于住宅市場(chǎng)。去年全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地面積同比增長(zhǎng)近9%,今年隨著樓市降溫,地市明顯趨冷。今年一季度至三季度,全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積一直保持同比負(fù)增長(zhǎng),但前10個(gè)月逆轉(zhuǎn)為1.2%的正增長(zhǎng)。這一數(shù)據(jù)比商品房銷(xiāo)售還要強(qiáng)勢(shì),有些反常,尚需再觀察數(shù)月。上海易居房地產(chǎn)研究院跟蹤的全國(guó)十大城市土地成交量面積今年以來(lái)持續(xù)下跌,10月同比跌幅擴(kuò)大為27%,這一數(shù)據(jù)可能比上述全國(guó)數(shù)據(jù)更符合實(shí)際情況。

最后看地價(jià)。與以前幾個(gè)樓市降溫期地價(jià)表現(xiàn)略有不同,今年市場(chǎng)降溫背景下,地價(jià)仍保持較高水平,明顯比同期房?jī)r(jià)表現(xiàn)更堅(jiān)挺。今年前10月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)同比增長(zhǎng)19%,遠(yuǎn)高于成交面積增幅,且比去年全年23%的漲幅僅回落了4個(gè)百分點(diǎn)。從十大城市的土地溢價(jià)率看,去年二季度至今年一季度一直保持在25%左右,而今年二、三季度則回落至15%左右。上一輪樓市降溫期的2011年下半年,土地成交溢價(jià)率平均只有3%左右。在一線城市和少數(shù)二線城市,“房冷地?zé)?rdquo;的現(xiàn)象有些罕見(jiàn)。這既給開(kāi)發(fā)商購(gòu)地制造了諸多障礙,又制約了未來(lái)兩年房?jī)r(jià)下跌幅度。

從上述的新房成交的量與價(jià)來(lái)看,樓市見(jiàn)底企穩(wěn)跡象趨于明顯,成交量先反彈,價(jià)格將會(huì)滯后數(shù)月后反彈。土地市場(chǎng)表現(xiàn)略有異常,但大方向?qū)⑹勤叿€(wěn),地價(jià)仍在上漲,反映出作為需求方的開(kāi)發(fā)商仍對(duì)后市不悲觀。另外,從住宅庫(kù)存和去化周期看,今年四季度總體正在構(gòu)筑頂部,其中去化周期可能已經(jīng)見(jiàn)頂。這些數(shù)據(jù)總體上傳遞出一個(gè)信號(hào):本輪房地產(chǎn)短周期的下行底部正在構(gòu)筑,其中作為領(lǐng)先指標(biāo)的房屋銷(xiāo)售和去化周期已透露出復(fù)蘇跡象。

房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹,是驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)見(jiàn)底與復(fù)蘇的核心力量。貨幣政策定向放松,尤其是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率下行,是驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)筑底的次要力量??梢灶A(yù)見(jiàn)2015年這兩個(gè)驅(qū)動(dòng)力的性質(zhì)不變、方向不變,甚至還會(huì)有所加強(qiáng)。這都意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著復(fù)蘇方向演變,只不過(guò)區(qū)域分化更顯著,部分大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活性強(qiáng)、易反彈,部分高庫(kù)存的中小城市仍將復(fù)蘇乏力,需要更長(zhǎng)調(diào)整時(shí)間,其房?jī)r(jià)才有望走出泥淖。

[責(zé)任編輯:李書(shū)嬌]
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