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當(dāng)前，樓市猶如一支受傷被困的軍隊(duì)，逆市中求突圍成為他們的不二選擇。但這樣的“突圍”如果放在一個更長的周期去看，那各種營銷手段堆積的“戰(zhàn)術(shù)”，顯然無法用更具長遠(yuǎn)思考的戰(zhàn)略來替代。

思考這個問題，是在上周六舉行的河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)20年高峰論壇上，建業(yè)集團(tuán)董事局主席胡葆森預(yù)測，三年后過半的房地產(chǎn)企業(yè)將消失，他指出，“接下來兩三年時間是市場格局調(diào)整的最后階段，地產(chǎn)商將面臨一個新的結(jié)局，有的可能出局，有的可能進(jìn)入冬眠狀態(tài)，有的還在持續(xù)發(fā)展。進(jìn)入冬眠狀態(tài)的開發(fā)商三年之后將會達(dá)到50%、60%，甚至更多，今天5萬家地產(chǎn)商3年以后有一半以上甚至更多將沒有新項(xiàng)目可做了。”

如果他的“盛世危言”成真的話，這將是一場殘酷的洗牌，也將會有一些企業(yè)掉隊(duì)、被淘汰，這才是真正的考驗(yàn)，而房地產(chǎn)企業(yè)在考慮目前短周期的寒冬突圍時，更應(yīng)該思考下半場的生死存亡。

不可否認(rèn)，在未來的很長一段時間，房地產(chǎn)業(yè)在住宅開發(fā)領(lǐng)域仍有很多機(jī)會。但在萬科董事長郁亮看來，房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)再奢望成為國民經(jīng)濟(jì)的主角和支柱產(chǎn)業(yè)，而應(yīng)積極成為城市化、城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中的配套產(chǎn)業(yè)，只有定位清晰，才能夠更加準(zhǔn)確地把握政策方向和市場機(jī)會。

行業(yè)老大的觀察無疑是相當(dāng)精準(zhǔn)和透徹的，而且應(yīng)該認(rèn)識到，在行業(yè)發(fā)展的下半場，囤地捂盤這種以時間換空間、賺取暴利的模式將絕對過時。未來房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率、凈利率水平將穩(wěn)步趨同，形成穩(wěn)定透明的社會平均水平。企業(yè)只有通過精細(xì)化管理，提升服務(wù)質(zhì)量，才能提升對股東的回報水平。

這意味著未來房地產(chǎn)企業(yè)將告別“靠天吃飯，靠地賺錢”，換句話說，市場銷售好壞全看政策臉色，利潤則更多來自土地增值——更需要從精細(xì)化的運(yùn)作和管理上謀利潤。正如和昌集團(tuán)董事長韓愷的自?。?ldquo;和昌25個樓盤，銷售額不到70億元，這說明現(xiàn)在企業(yè)發(fā)展的速度和資源并不匹配，也要求房地產(chǎn)企業(yè)的利潤應(yīng)該是自己的核心競爭力，未來行業(yè)一定會進(jìn)入向精細(xì)化要利潤的時代。”

其實(shí)無論是胡葆森所說的“行業(yè)洗牌”，還是韓愷提的“精細(xì)化利潤時代”，在鄭州市場都可以看出端倪?？v觀鄭州樓市近幾年的銷售榜單，隨著萬科、綠地、萬達(dá)、恒大等一線大鱷相繼進(jìn)入鄭州市場，他們更強(qiáng)的品牌、產(chǎn)品和更專業(yè)化的營銷管理，都逼迫曾經(jīng)占據(jù)銷售榜單前列的本土開發(fā)商開始退位，而那些在榜單上碩果僅存的本土開發(fā)企業(yè)如建業(yè)、正弘、永威也恰恰是本土房企中精細(xì)化產(chǎn)品和管理最優(yōu)秀的代表。

在當(dāng)天的論壇上，江蘇一德集團(tuán)董事長陳俊分享了企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)時代的轉(zhuǎn)型思考，同時提出一個問題：如果讓房地產(chǎn)企業(yè)去做制造業(yè)，大家還能不能存活下去?言下之意，房企的管理模式要比制造業(yè)落后很多年，而在房地產(chǎn)的下半場，能實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、綠色與可循環(huán)發(fā)展的房企，也將被淘汰。

郁亮曾表示，上半場萬科“為普通人造好房子”，下半場加了一句，“蓋有人住的房子”。不但要把產(chǎn)品做好，還要通過食堂、物業(yè)服務(wù)等方式，吸引人們住進(jìn)來。事實(shí)上，對于所有的房企而言，這句話有著同樣的意義，畢竟，有人住的房子才不愁賣，這樣的開發(fā)企業(yè)才能長久持續(xù)。