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隨著樓市從“黃金時代”進入“白銀時代”,高增長難以為繼,高周轉(zhuǎn)難再湊效,房地產(chǎn)行業(yè)從暴利逐漸回歸正常,未來,房企靠什么生存發(fā)展?

近日,曾英杰表示,白銀時代的特征包括三點,即成交量往下走、房地產(chǎn)市場步入均利時代、開發(fā)商從賣產(chǎn)品向賣服務、賣品牌轉(zhuǎn)變。在這樣的背景下,社區(qū)服務將是一個潛在的巨大的消費市場。

以下為嘉賓觀點實錄:

記者:您認為白銀時代的特征是什么?當前樓市是否達到了這樣的標準?

曾英杰:判斷需要分兩個方面,純粹從成交量來看,我贊同這個觀點;如果從利潤率角度來看,目前房地產(chǎn)市場依然處于黃金時代,因為毛利率仍在30%左右,高于很多其他行業(yè)。

但是我傾向于從成交量來看待這個問題。從結(jié)論說起,研究認為,2020年以前,中國房地產(chǎn)市場依然處于向上的狀態(tài),到2020年之后,成交量將會發(fā)生明顯反轉(zhuǎn),開始往下走。如何得出這樣的結(jié)論?

首先從中國城鎮(zhèn)化的水平來看,有公開數(shù)據(jù)表明,2013年是64.3%,如果按照正常發(fā)達國家水平來看,已經(jīng)非常高了。多年來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展一直是靠快速推進的城鎮(zhèn)化需求來引導的,但從目前情況看,已經(jīng)到達峰值,也比較難往前繼續(xù)發(fā)展。另一方面,隨著目前房地產(chǎn)市場價格的一路上漲,哪怕是農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口,也沒有辦法支撐起市場的需求。

第二,我們做過研究,由于分稅制的原因,目前地方政府大部分收入還是來源于土地財政。我們統(tǒng)計過,中國這么多個城市的財政收入里,土地出讓金占整個財政收入的30%-80%之間,廣州相對好點,40多到50這個水平。隨著目前中央政府調(diào)整政策及執(zhí)政思路的改變,未來很難再靠土地財政引導地方經(jīng)濟的發(fā)展。

第三,從需求角度來看,適齡購房人口(20-44歲),到2010年人數(shù)都是往上發(fā)展的,大概是5.5億人,2010年后就開始往下走,這跟我們的人口結(jié)構(gòu)有關(guān)系?？上攵?隨著主力購房客戶群體的減少,成交量下滑在所難免。

第四,也是跟需求有關(guān),從老齡化比例來看,目前公開數(shù)據(jù)表明,2013年老齡化人口大概13.4%,其實也超過很多國家的水平,帶來的是需求的萎縮。更加嚴重的是,萎縮的同時還會釋放出部分房源。

因此從成交量角度來看,我贊同房地產(chǎn)從黃金時代進入了白銀時代。

總的來說,白銀時代的特征是:成交量往下走;房地產(chǎn)市場步入均利時代;開發(fā)商從賣產(chǎn)品向賣服務、賣品牌轉(zhuǎn)變。

記者:隨著樓市降溫、銷售下滑,房企從開發(fā)商到運營商到服務商的角色轉(zhuǎn)變過程中,應該如何作調(diào)整,以提高自身的核心競爭力?

曾英杰:對于房企怎樣提高核心競爭力,我們把它分為三大類。

第一類是千億以上規(guī)模的房企,現(xiàn)在主要是兩條路,一是由規(guī)模往利潤轉(zhuǎn)變,萬科今年也提出來了;二是尋求新的發(fā)展模式,包括多元化,尤其以恒大最為徹底,奶粉、糧油、足球等;整合產(chǎn)業(yè)鏈的上下游,以前純粹只是造房子、賣房子轉(zhuǎn)向現(xiàn)在的前期工程、后期裝修、園林設計等等,把產(chǎn)業(yè)鏈上下游打通,有助于大型房企提高自身利潤率;出海找機會,對于規(guī)模房企來說已經(jīng)到達瓶頸,整個企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定性和安全性是他們需要考慮的,所以他們除了投資國內(nèi),慢慢也會把一部分而且是相當量的資金投入到海外市場,包括碧桂園去年在馬來西亞的項目賣了100多個億,對于業(yè)績貢獻非常大,綠地、萬達也是全球到處去買地。

第二類是500-1000億間中等規(guī)模的房企,主要操作方式是實施區(qū)域深耕,以前是布局某個城市,現(xiàn)在更多是布局大區(qū),從而提高在某個片區(qū)的市場占有率,最終提高市場份額,增加競爭力。

第三類是500億以內(nèi)的房企,目前都是在做一件事情,追求規(guī)模。當前,規(guī)模依然是中國市場上競爭的不二法門,所以這類企業(yè)最大的特點是高周轉(zhuǎn)、高負債。高周轉(zhuǎn)指從原來正常的從拿地到開發(fā)的14-20個月到現(xiàn)在從拿地到銷售8-10個月完成。高負債則是利用房地產(chǎn)市場的高杠桿水平,去買地去投資。這樣的情況存在弊端,一旦市場不好,高負債的企業(yè)面對市場的風險就大,可控性就低。

中小型房企追求規(guī)模,中等房企擴張,大型房企保地位、追求利潤率及分攤風險。這些角度來看,都有助于不同企業(yè)加強競爭能力。

除上述做法,今年開發(fā)商發(fā)展中一個很突出的特征是,社區(qū)服務成為了香餑餑。比如今年開始萬科加大了對于物業(yè)服務的投入,像第五食堂,專門為萬科業(yè)主提供社區(qū)服務。而花樣年則特別拆分了一個板塊叫“彩生活”在今年上市,也是主要做社區(qū)服務,為業(yè)主提供一條龍服務的。除了房地產(chǎn)以外,包括順豐也在進軍社區(qū)這塊。

開發(fā)商在圍繞人的需求作改變,盡可能滿足業(yè)主的需求。我們可以發(fā)現(xiàn),業(yè)主買房是一筆大的投入,但后續(xù)未來幾十年的生活支出金額,絕對比買房的金額高,這是一個潛在的巨大的消費市場。

記者:當前,物業(yè)服務儼然成為了品牌房企的又一戰(zhàn)略高低,開發(fā)商應該如何搶占這塊的市場份額?

曾英杰:物業(yè)服務之前習慣叫物業(yè)管理,更多是偏向管理類的,現(xiàn)在叫物業(yè)服務,對于企業(yè)來說,應該是思維的轉(zhuǎn)變,從原來的管理思維,轉(zhuǎn)變?yōu)榉账季S。圍繞這個點,其實不少企業(yè)已經(jīng)做了很多事情,包括萬科的第五食堂,都是慢慢把互聯(lián)網(wǎng)思維引入到房地產(chǎn)里面去。對于開發(fā)商來說,更主要是思維的轉(zhuǎn)變,不能以管理思維看物業(yè)服務。

另外,需要借助更多先進的手段,包括互聯(lián)網(wǎng)工具,微信、微博、其他app等,把社區(qū)的人盤活起來,最終成為社區(qū)的購買力,也是考驗開發(fā)企業(yè)在物業(yè)服務里取得比較好的市場份額的點。

主要兩個點,一個是思維的轉(zhuǎn)變,一個是利用更好的工具提供更好的服務。

記者:您心中的宜居住宅是怎樣的?

曾英杰:分為硬性指標和軟性指標。我理想中的硬性指標包括它應該是中等規(guī)模的,規(guī)模不需太大,否則鄰里關(guān)系熟絡度不會太高,也不能是單體樓那種小規(guī)模,居住環(huán)境都談不上。另外,容積率不能太高,我不太喜歡整個小區(qū)全都是四五十層的,壓抑感非常強。第三點環(huán)境方面,我希望園林綠化是相對比較高。

軟性指標更多是指服務類的,物業(yè)所提供的不需要面面俱到,但平常周末或節(jié)日組織大家一起活動的方式,有助于加強鄰里間的溝通?，F(xiàn)在不像以前,每家每戶都很清楚,現(xiàn)在甚至對門都不知道,還是要加強社區(qū)內(nèi)部人的溝通。