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“房地產(chǎn)最大的問題一是創(chuàng)新不夠,二是不知如何與金融互動(dòng)”

馬光遠(yuǎn)首先分析了當(dāng)下中國房地產(chǎn)面臨的最大問題,他認(rèn)為第一大問題是創(chuàng)新不夠,第二大問題是不知道如何與金融本身產(chǎn)生互動(dòng)。“以前的開發(fā)商很少考慮怎么在產(chǎn)品上創(chuàng)新,因?yàn)樗麄兇虼蚋郀柗蚓涂梢再嶅X?，F(xiàn)在的房企一定要轉(zhuǎn)化思維,沒有競(jìng)爭(zhēng)力的開發(fā)商,終究是會(huì)被洗出去的。”除了要加大創(chuàng)新力度、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力外,馬光遠(yuǎn)表示思考金融與房地產(chǎn)的關(guān)系怎樣重新進(jìn)行整合也很重要。“房地產(chǎn)市場(chǎng)不解決上述兩個(gè)問題,繼續(xù)吃老本是沒有希望的,沒有前途的,創(chuàng)新將是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)方向。”

“換個(gè)思維思考中國的房地產(chǎn),今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是最正常的一年”

馬光遠(yuǎn)隨后簡(jiǎn)單分析了一下當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì),“過去十多年,中國工業(yè)附加值年均增長(zhǎng)13%,現(xiàn)在掉到了6.9%,主要原因就是因?yàn)樯鐣?huì)產(chǎn)能過剩。工業(yè)生產(chǎn)總值過去十年的平均增速在25%以上,上個(gè)月增速只有16.1%,掉了近10個(gè)百分點(diǎn)。”鑒于對(duì)當(dāng)下宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷,馬光遠(yuǎn)表示,我們必須換個(gè)思維思考中國的經(jīng)濟(jì),思考中國的房地產(chǎn),“換個(gè)思維思考,今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是最正常的一年。”他表示,許多人認(rèn)為今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別不正常,是因?yàn)槟切┤税阎?ldquo;不正常”的房地產(chǎn)市場(chǎng)看成了“正常”,而把現(xiàn)在“正常”的房地產(chǎn)市場(chǎng)看成了“不正常”。“人們過去習(xí)慣了單邊項(xiàng)目,房地產(chǎn)市場(chǎng)每年不漲20%以上,就會(huì)覺得不正常。”馬光遠(yuǎn)認(rèn)為,如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)是再正常不過了,“當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的毛利率仍然在30%以上,凈利潤仍然在14%以上,比制造業(yè)好太多了。開發(fā)商感覺日子不好過了,那是因?yàn)樗麄冑嵉蒙倭?房子賣起來難了。”

“政府對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)仍有影響力,三個(gè)20%說明問題”

眾說周知,過去政府對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)有著重要的影響,但是這個(gè)影響隨著住房市場(chǎng)供需基本平衡,市場(chǎng)力量后來超過了政府力量。馬光遠(yuǎn)認(rèn)為政府對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)仍有影響力,他用三個(gè)20%量化了政府的影響。“第一,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來調(diào)整后,只有20%能存活,80%將被洗出這個(gè)市場(chǎng)。第二,不管政府未來政策如何調(diào)整,短期的周期性的調(diào)整對(duì)20%的城市會(huì)沒有影響,因?yàn)?0%的城市住宅地產(chǎn)過剩嚴(yán)重。第三,如果從住宅的品質(zhì)來講,只有20%的房子是優(yōu)質(zhì)的,80%的都是垃圾。因?yàn)檫^去十年房地產(chǎn)業(yè)太火爆,火爆的結(jié)果就是影響了行業(yè)的創(chuàng)新,因?yàn)橐郧叭魏纹焚|(zhì)的房子都能賺取不錯(cuò)的利潤。”

“未來3-5年房企不應(yīng)該想如何賺錢,而應(yīng)該想怎樣活下去”

隨后,馬光遠(yuǎn)也談到了眾多開發(fā)商最關(guān)心的問題——接下來的路怎么走?馬光遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào),未來3-5年房地產(chǎn)業(yè)的日子可能會(huì)非常難過,房企一定要做好思想準(zhǔn)備。“未來3-5年開發(fā)商都不要盲目拿地?cái)U(kuò)張,首先要想著該如何自保,如何保證現(xiàn)金流。盲目擴(kuò)張,會(huì)死得很慘。”他同時(shí)也指出,只要熬過了這段艱苦時(shí)期,房地產(chǎn)業(yè)仍然會(huì)有春天。“美國的房地產(chǎn)業(yè)搞了幾十年了,現(xiàn)在仍然是增速產(chǎn)業(yè),而且是第一產(chǎn)業(yè),所以中國的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)只要有創(chuàng)新、有競(jìng)爭(zhēng),仍然會(huì)迎來黃金時(shí)代。”“未來十年我仍然看好房地產(chǎn)市場(chǎng),只是競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式,競(jìng)爭(zhēng)模式,產(chǎn)業(yè)模式都將發(fā)生翻天覆地的變化,能夠調(diào)整好心態(tài)適應(yīng)這個(gè)變化,才會(huì)有機(jī)會(huì)迎來新機(jī)遇。”最后,馬光遠(yuǎn)再次告誡,一定要轉(zhuǎn)換思維搞房地產(chǎn),適應(yīng)樓市新常態(tài)。