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上市房企凈利率低于10% 降價空間有多大
業(yè)界觀點 2014年09月19日 來源:每日經(jīng)濟新聞 我要評論 掃描到手機

剛剛過去的中秋節(jié)小長假,地產(chǎn)“一哥”萬科率先拉起降價大旗:重慶萬科西城項目直降兩三千元,以7500元/平方米的均價促銷;北京房山區(qū)萬科長陽天地以20000元/平方米左右的均價入市,低于預售價。業(yè)內(nèi)人士判斷,市場會因此掀起品牌降價的風潮。但對開發(fā)商來說,在目前過半上市房企凈利率低于10%的背景下,他們究竟是怎么做到降房價的呢?

旗下地產(chǎn)微信公眾號“邦地產(chǎn)”有稿件透露,萬科在溫州和中梁置業(yè)合作的萬科中梁金域中央因為車位配比未達銷售員的承諾,以及景觀造價僅比周邊的安置房高出40元/平方米,遠遠低于四年前承諾的1300元/平方米,包括原來承諾使用的1~3層干掛石材被替換為涂料等一系列建材使用和最初承諾不符而被業(yè)主告上法庭。而上述項目正是萬科在溫州的一個降價項目。雖然萬科方面否認曾有過上述承諾,但是溫州市甌海區(qū)工商局工作人員卻引用開發(fā)商的話表示,樓盤模型沒有按照實物比例,拉寬了樓距。

開發(fā)商的降價還有沒有空間?降價是否必然會造成質(zhì)量方面的貓膩,記者近期就此進行了調(diào)查。

成本

降成本方法有限開發(fā)商三條路“摳”利潤

蘭德咨詢整理202家上市房企的2014年半年報發(fā)現(xiàn),有過半企業(yè)的凈利率低于10%;而受到市場低迷影響,今年來主流房企紛紛掀起價格戰(zhàn),這也意味著這批項目在1~2年后結算時,將對房企利潤率造成進一步拖累。

國際評級機構標準普爾日前發(fā)布報告指出,未來幾年內(nèi)開發(fā)商的銷售及行政開支占合同銷售的百分比可能會上升,利潤率下降將考驗開發(fā)商的耐力。如何在“降價不降質(zhì)”的情況下維持利潤率穩(wěn)定,已經(jīng)成為開發(fā)商需要共同面對的難題。

在蘭德咨詢總裁宋延慶看來,隨著房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟,土地、建安、稅務等成本很難有挖掘的空間,降低融資成本、提高周轉率是房企為數(shù)不多能降低成本、提高利潤率的辦法。

把握客戶價值敏感點/

房地產(chǎn)項目的開發(fā)總成本包括開發(fā)成本和“三項費用”。其中,開發(fā)成本包括7項,分別是土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、配套設施費、開發(fā)間接費和資本化財務費用(資金成本);“三項費用”是營銷費用、管理費用和財務費用。

“土地費用應該是占比最大的成本,但由于政府是土地市場唯一供應方,土地成本企業(yè)無法控制,唯一能做的是在拿地前盡可能做好利潤測算,”家和集團副總裁張建勛告訴記者,目前大多數(shù)企業(yè)都有一套拿地的利潤測算模式,其中關鍵在于企業(yè)對地塊所處區(qū)域未來三年的房價漲幅做好預測,很多企業(yè)之所以敢于拿地,恰恰是由于對區(qū)域房價漲幅的樂觀預期,一旦預期無法兌現(xiàn),這些項目很可能會面臨利潤率受損甚至虧本。

宋延慶則認為,在上述成本與費用中,大部分項目已經(jīng)固化,比如說營銷費用,市場低迷意味著企業(yè)間競爭愈加激烈,因此整個行業(yè)的營銷費用占比未來還有上漲壓力。此外,像建安工程費也非常透明,沒有多少挖潛空間。如果企業(yè)一味壓價,項目難以保證工程及部品質(zhì)量,就很容易出現(xiàn)質(zhì)量問題。

“當然,如果企業(yè)能做好前期客戶需求調(diào)研,建安成本還是有一定的優(yōu)化空間”,新城控股高級副總裁歐陽捷表示,以針對改善性需求的中高端產(chǎn)品為例,企業(yè)如果能提前把握好客戶的價值敏感點,在產(chǎn)品設計、選材等方面盡可能降低客戶不需要的附加值成本,對于成本優(yōu)化能帶來積極作用。

降低融資成本/

房企最主要成本的是土地價格及融資成本,但在宋延慶看來,由于前者沒有可做文章的空間,因此優(yōu)化債務結構、降低融資成本成為越來越多房企的共識。

“近年來,很多國內(nèi)房企之所以寧愿‘流血上市’也要擠進港股市場,看中的就是海外融資的低成本,”張建勛告訴記者,目前內(nèi)房股在香港通過銀團貸款、債券等方式獲取發(fā)展資金的成本普遍在10%以內(nèi),而在內(nèi)地市場通過信托等方式獲得流動資金的成本能高達20%,因此打通海外融資渠道為企業(yè)降低融資成本能帶來巨大的作用。

以國內(nèi)盈利能力最強的房企中海地產(chǎn)為例,2013年公司毛利率超過35%,比萬科23.69%的毛利率高出11個百分點,而中海地產(chǎn)的長期資金借貸利率僅為4%左右,位于內(nèi)地房企的最低水平,低廉的融資成本為公司維持高毛利提供了有力的保障。

“國內(nèi)部分評級較高的龍頭房企,海外融資成本甚至遠低于國內(nèi)銀行的貸款利率,”歐陽捷表示,以萬科為例,它在國內(nèi)如果要申請一筆五年期以上的銀行貸款,成本至少也要在6.55%的基準利率左右,但公司于去年3月首次發(fā)行的8億美元5年期定息債券,年利率僅為2.75%,成本甚至低于內(nèi)地一年期定期存款利息,兩者之間的差距足以貢獻可觀的利潤。

即便是評級較低的內(nèi)房股,宋延慶也認為,其發(fā)行中期票據(jù)的成本約13%,比起國內(nèi)的信托、房地產(chǎn)基金高達18%~20%的融資成本還是低不少。

對于部分早已在港交所上市的內(nèi)房股而言,債務結構的優(yōu)化也能降低企業(yè)融資成本。以新城控股為例,歐陽捷表示,公司在兩年前通過發(fā)行美元債券替換前期的高息信托融資,上市房企如能把握住海外融資的窗口期“以新償舊”,資金成本每次降低2%就能給毛利率帶來1%的提升。

高周轉提高回報/

除了降低融資成本,應對利潤走低的法寶是提高周轉速度。

宋延慶做過分析,房地產(chǎn)開發(fā)的資本投資回報率是利潤率、周轉率和杠桿率(權益乘數(shù))“三率”連乘的結果。但在當前市場形勢下,行業(yè)平均利潤率下滑的勢頭難以扭轉,土地成本和資金成本“水漲船高”導致杠桿率也越來越低。因此,房企提高回報率最直接、最有效的著力點是提高周轉率。

“要提高周轉率,一方面企業(yè)要推行產(chǎn)品標準化、管理標準化、供方資源戰(zhàn)略化,另一方面產(chǎn)品定位要迎合主流市場,”歐陽捷表示,在以往的觀念里,大戶型產(chǎn)品往往能提供更高的毛利率,但限購政策導致這類產(chǎn)品去化很慢,反而拖累回報率。而低總價的小戶型由于門檻較低去化率很高,雖然其毛利率不高,但企業(yè)能通過資金回籠滾動開發(fā)提高回報率。

但歐陽捷提醒,提高周轉率并不是一味地“以價換量”犧牲利潤。比如說在一個區(qū)域內(nèi),企業(yè)應該通過前期客戶調(diào)研確定哪些盤是追求周轉、哪些盤是追求利潤,在把握好推盤節(jié)奏的同時,通過這兩類產(chǎn)品的動態(tài)組合,讓整體利潤率保持在穩(wěn)定水平。

此外,宋延慶表示,類似項目股權合作、“小股操盤”等方式也有助于房企通過降低資本金投入、提高金融杠桿實現(xiàn)更高的凈資產(chǎn)回報率。

[責任編輯:史金鵬]
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