久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

利潤

以價(jià)換量搏“金九”上市房企凈利率承壓

根據(jù)上海某房地產(chǎn)研究院發(fā)布的“金九”前半月的成交報(bào)告顯示,9月1日~15日,20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌約6%。

“金九”上半場(chǎng)成色不足,促使加速跑量的房企紛紛選擇“以價(jià)換量”。近日,“萬科重慶項(xiàng)目單價(jià)跳水兩千”的消息,更是被視為“金九銀十”降價(jià)大潮開始的信號(hào)。

“目前大型房企的毛利率普遍在30%左右,凈利潤率維持在17%左右的水平。近些年隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,土地、人工、建筑建材等成本不斷增長,行業(yè)規(guī)模不斷壯大,企業(yè)毛利率呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。”中投顧問高級(jí)研究員鄭宇潔在接受記者采訪時(shí)表示。

在大幅降價(jià)的背景下,開發(fā)商的凈利潤率有進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)。億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東說,前幾年開發(fā)商降價(jià)10%,凈利僅損失3%。但現(xiàn)在降10%的價(jià)格,帶給凈利的影響至少是4%~5%。

完成銷售目標(biāo)的降價(jià)/

雖然降價(jià)被認(rèn)為是無法避免的,但并不一定會(huì)形成類似2008年或2011年那樣的全國性降價(jià)風(fēng)暴。

旭輝控股董事長林中說:“從開發(fā)商的角度來看,每年都會(huì)有個(gè)銷售目標(biāo),像我們今年的銷售目標(biāo)已經(jīng)完成了百分之六十,后面只剩下百分之四十,我們的銷售壓力就會(huì)比較小。而且,我們有四十幾個(gè)項(xiàng)目,不會(huì)每個(gè)項(xiàng)目都要降價(jià),我們一定會(huì)采取一個(gè)隨行就市以及靈活應(yīng)變、一城一策的銷售策略。”

他更希望在完成銷售目標(biāo)的同時(shí),使公司的利潤損失降到最小。他告訴記者,目前很多大中型的地產(chǎn)商降價(jià)都不是因?yàn)橘Y金壓力,核心還是要完成年度目標(biāo),完成對(duì)資本市場(chǎng)的承諾,還有平衡好自己各項(xiàng)指標(biāo)的表現(xiàn)。不過,有一些中小型企業(yè)可能會(huì)碰到資金壓力,難以度過行業(yè)低潮。

此前,國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,目前開發(fā)商的資金還未達(dá)到緊張程度,雖然前7月來自房屋銷售預(yù)收款、訂金等資金比去年有一定幅度下降,但這部分資金的空白很快被開發(fā)商用銀行貸款填補(bǔ),所以從總體看,開發(fā)商的資金充裕度并不比去年同期弱。

在這樣的情況下,開發(fā)商的降價(jià)幅度和促銷力度,顯然沒有很多人預(yù)期的那么多。據(jù)記者觀察,目前開發(fā)商降價(jià)多是小幅讓利,類似2008年、2011年那樣的七折降價(jià),僅出現(xiàn)在極少數(shù)的樓盤。

有部分開發(fā)商甚至希望通過送服務(wù),而不是直接降價(jià)來促銷。比如世茂就在近期推出了“宅服務(wù)”,讓部分購房者在未交房前有機(jī)會(huì)提前住到世茂提供的房屋,提前體驗(yàn)產(chǎn)品和服務(wù)。據(jù)世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅介紹,上述服務(wù)在常州推出后,帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐臉潜P當(dāng)月銷售明顯增長。

不過,要指望以服務(wù)替代降價(jià),吸引購房者快速入市購房并不現(xiàn)實(shí)。即使蔡雪梅也承認(rèn),提高服務(wù)附加值,并不像降價(jià)那樣立竿見影地產(chǎn)生效果。也有業(yè)內(nèi)人士稱,世茂在常州銷售增長,不可能不降價(jià)。

利潤率將進(jìn)一步收縮/

如果說幾年前大幅降價(jià)對(duì)企業(yè)的影響只是凈利率下調(diào)2%~3%,那么現(xiàn)在的影響顯然要大得多。

宋延慶和張化東均告訴記者,目前房地產(chǎn)項(xiàng)目如果降價(jià),對(duì)利潤率的影響可能要減少4%乃至更多。目前,房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利率在30%,凈利率僅10%左右。如果凈利潤下降4%或更多,利潤率顯然就將跌入10%紅線以內(nèi)。

事實(shí)上,很多開發(fā)商的利潤率已經(jīng)跌入紅線內(nèi)。蘭德咨詢提供的數(shù)據(jù)顯示,利潤率下滑是房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢(shì),從2010年起,A股上市房企凈利潤率以每年1個(gè)百分點(diǎn)左右的速度下滑,預(yù)計(jì)到2015年,行業(yè)毛利率將低于30%,平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。蘭德咨詢?cè)谝环莞采w202家上市房企的統(tǒng)計(jì)中表示,53%的企業(yè)凈利率已觸及10%紅線。

對(duì)此,一位房企人士表示,一般來說,20%的毛利率是比較低的,30%則較高,而25%在行業(yè)中處于正常水平,按此標(biāo)準(zhǔn),已經(jīng)有不少龍頭房企觸及“紅線”。

影響

前8月新房成交均價(jià)同比降1.1%開發(fā)商頻繁應(yīng)對(duì)“房鬧”

對(duì)開發(fā)商來說,降價(jià)的影響不僅是利潤的下滑,還要預(yù)防“房鬧”問題。實(shí)際上,預(yù)防“房鬧”已經(jīng)成為很多企業(yè)降價(jià)前必做的功課,甚至已經(jīng)有機(jī)構(gòu)舉辦專門課程,對(duì)開發(fā)商開展相關(guān)的培訓(xùn)。

逢降必鬧。近年來的幾次房價(jià)波動(dòng),都伴隨著開發(fā)商與老業(yè)主之間的各種糾紛。為緩和這種矛盾,如今開發(fā)商也“學(xué)乖”了,比如以更隱晦的方式降價(jià),降價(jià)后向老業(yè)主贈(zèng)送優(yōu)惠券,甚至通過改善裝修、物業(yè)費(fèi)減免等方式向老業(yè)主“示好”。有開發(fā)商向記者表示,不論采取哪種方式,“不退房”、“不補(bǔ)差價(jià)”是行業(yè)共同堅(jiān)守的底線。

三輪房價(jià)調(diào)整都有“房鬧”

新盤降價(jià)已不再是新聞。上海某房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布的報(bào)告稱,今年1~8月,全國商品房成交均價(jià)同比下降0.7%,降幅較1~7月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn),其中住宅成交均價(jià)下降1.1%;9月上半月,20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌約6%。報(bào)告稱:房企希望在9月積極去庫存,因此9月上半場(chǎng)的行情將決定房企是否會(huì)強(qiáng)化以價(jià)換量的策略。

記者在采訪中了解到,上海一些位置較偏遠(yuǎn)的郊縣如嘉定、松江等區(qū)域庫存量較大,新樓盤降價(jià)情況最為常見。與此同時(shí),今年7月開始,上海已經(jīng)零星出現(xiàn)了老業(yè)主“維權(quán)”,要求補(bǔ)差價(jià)或退房等“房鬧”現(xiàn)象。

一家大型房企高管告訴記者,2008年、2011年、2014年上海三輪市場(chǎng)波動(dòng)中,都曾出現(xiàn)開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)現(xiàn)象。一般較大的開發(fā)商都采取較為靈活的價(jià)格策略,給出一定的降幅空間。但由于以往“房鬧”干擾太大,如今開發(fā)商執(zhí)行降價(jià)策略時(shí)高度謹(jǐn)慎,力求不“刺激”老業(yè)主。

據(jù)介紹,一般開發(fā)商常見的做法是,對(duì)新推出的房源實(shí)行差異化策略、降低裝修標(biāo)準(zhǔn)或改變房屋結(jié)構(gòu),從而給出一個(gè)明確的降價(jià)理由。也有開發(fā)商向老業(yè)主派發(fā)優(yōu)惠券,讓老業(yè)主優(yōu)先享受優(yōu)惠。

需要說明的是,那些僅僅因?yàn)榉績r(jià)下跌就要求維權(quán)的業(yè)主,于情于理于法都是站不住腳的。上海某房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者,在簽訂商品房買賣合同時(shí),開發(fā)商唯一的承諾就是房屋質(zhì)量問題,而價(jià)格這個(gè)變量,屬于買賣雙方交易前事先約定的,付款并接受了商品房,就代表交易事實(shí)存在,事后反悔既違反了《合同法》,也違背基本的買賣交易原則。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,“房鬧”現(xiàn)象之所以經(jīng)常出現(xiàn),是因?yàn)楹芏噘彿空咭园唇屹J款的方式購房,在房價(jià)下跌的時(shí)候,感覺后續(xù)的還貸不劃算了。但是,買賣本身是一個(gè)公開透明的過程,購房者應(yīng)該為自己置業(yè)的決策自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面,嚴(yán)躍進(jìn)建議,房企在降價(jià)方面也應(yīng)該謹(jǐn)慎,盡量回避一些公開的降價(jià)行為。比如可以提供一些理財(cái)計(jì)劃,讓購房者獲得收益。其實(shí)這部分收益就是房子的降價(jià)額度,只是換了個(gè)方式,這樣就不會(huì)引起太多的爭議。

衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理蔡為民告訴記者,萬科近期和騰訊合作,設(shè)計(jì)了令人眼花繚亂的優(yōu)惠政策,其實(shí)就是一種隱形的降價(jià),避免直接降價(jià)引起激烈的反響。

如果未能防患于未然,一旦遇到老業(yè)主“維權(quán)”,開發(fā)商則應(yīng)該積極應(yīng)對(duì),大事化小。蔡為民告訴記者,樓市遇冷的大氣候下,開發(fā)商“跑路”、信托不能剛性對(duì)付、出現(xiàn)“房鬧”、中介關(guān)店等現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)。在簽署購房合同時(shí),開發(fā)商一定會(huì)有相關(guān)的約束性條款,且“一房一價(jià)”是常理,后期推出的房源價(jià)格高低都屬正?，F(xiàn)象,但由于很多人契約意識(shí)淡薄,老業(yè)主“維權(quán)”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

值得注意的是,以往兩輪降價(jià)過程中,很多“房鬧”事件出現(xiàn)后,隨著時(shí)間推移,房價(jià)再度上漲,當(dāng)市場(chǎng)價(jià)超過業(yè)主當(dāng)時(shí)的購房價(jià)時(shí),“維權(quán)”自然就不了了之。蔡為民認(rèn)為,眼下這一輪房企降價(jià)潮一旦引發(fā)“房鬧”,很難再寄望房價(jià)上漲消除矛盾,開發(fā)商不能抱此僥幸心理。

默認(rèn)的“行業(yè)聯(lián)盟”

“房鬧”帶來的最大問題在于,嚴(yán)重影響樓盤后續(xù)銷售。前述房企高管告訴記者,以往“房鬧”頻發(fā)的一個(gè)深層原因在于“粗放銷售”。許多樓盤在銷售過程中,銷售人員向購房者承諾過高的收益,比如“現(xiàn)在已經(jīng)是最低點(diǎn)”,“未來只漲不跌”之類的說辭。當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí),當(dāng)初銷售人員的承諾就成為“把柄”。因此,房企應(yīng)該從銷售環(huán)節(jié)就開始預(yù)防“房鬧”,不承諾做不到的事。此外,房屋的質(zhì)量也非常重要,如果樓盤在出現(xiàn)“房鬧”的同時(shí)出現(xiàn)了嚴(yán)重的質(zhì)量問題,業(yè)主以此為理由要求賠償或退款,開發(fā)商就會(huì)很被動(dòng)。

當(dāng)然,從另一個(gè)角度看,如果開發(fā)商前期行為并無瑕疵,一旦出現(xiàn)“房鬧”,開發(fā)商讓步的可能性微乎其微。“大型開發(fā)商一定會(huì)堅(jiān)守不補(bǔ)償現(xiàn)金的底線。”上述開發(fā)商十分確定地說,原因在于,一旦開了先例,就會(huì)引發(fā)其他項(xiàng)目的連鎖反應(yīng),導(dǎo)致更多的“房鬧”出現(xiàn),甚至對(duì)同一區(qū)域其他開發(fā)商的項(xiàng)目產(chǎn)生影響,破壞整個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則。

據(jù)介紹,眼下因?yàn)榻祪r(jià)出現(xiàn)“房鬧”的主要是一些供應(yīng)量比較集中的郊區(qū)尾盤。一些小開發(fā)商資金比較緊張,有時(shí)急于降價(jià)銷售回籠資金,面對(duì)“房鬧”時(shí)會(huì)有較大讓步,而資金相對(duì)充裕的大開發(fā)商在面對(duì)“房鬧”時(shí),只會(huì)在園林景觀、裝修物業(yè)等方面做一些微小讓步。

“‘房鬧’問題通常都是通過漫長的溝通、說服、談判慢慢解決的,開發(fā)商需要敞開心扉,表明誠意和底線。”上述房企高管透露,有時(shí)出現(xiàn)一些極端的業(yè)主,開發(fā)商會(huì)建議他們?cè)V諸法律,而在法律層面,僅僅因?yàn)榉績r(jià)下跌而“維權(quán)”通常是得不到支持的。