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“剛需”流行非市場形成

隨著春節(jié)遠離、兩會結(jié)束等影響樓市走勢變數(shù)的因素不再，房地產(chǎn)買氣至少在一線城市漸有回籠跡象，而近期也確有部分樓盤銷售成績喜人，于是一些專家提出，陰霾已然過去，現(xiàn)在正是購房最佳時機。但我認為這種觀察太過簡單與絕對。

首先我們要知道的是，目前輿論口徑一致把這些賣好的項目稱之為“剛需及剛需改善型”樓盤?！皠傂琛陛^容易理解，即“首套”購房，但何謂“剛需改善型”呢?或許可以將之解讀為“已有住房但條件不佳，因此有迫切換房的需要”。與之相對應的是“住房狀態(tài)尚能接受，可換可不換房”的消費者，乃至已被限購、限貸而不具備買房資格或能力的人。那么“剛需改善型”通常而言指得是哪一類型的房子呢?——市郊90平方米上下之緊湊房型?？梢娂词乖谕粋€湖泊(城市)，魚群(目標客戶)聚集也呈“冷熱不均”狀態(tài)。

市場細化愈趨嚴重

上述內(nèi)容想要表達的是，當前樓市流行市郊剛需或剛需改善型，乃至市區(qū)中大戶型銷售陷入困境，實際上是政策壓制的結(jié)果，而非市場自然形成。

事實上，在政策的作用下，當前一線城市均便發(fā)生著“耐人尋味”的畸形現(xiàn)象——一邊是郊區(qū)樓盤在漲價，一邊是市區(qū)項目在降價或嚴重滯銷!相信也會有些業(yè)者不以為然的表示，哪有降價啊!價格稍低的都是相對條件差的，譬如：房型、樓層、座向…;但這些“站著說話不腰疼”的人都忘了，在買氣暢旺時，所謂“條件較差”的房型，也是“鳳姐當西施嫁”的啊!

換言之，在目前房地產(chǎn)走勢混沌不明的情況下，不能單純從樓盤的賣好或賣壞，判斷現(xiàn)在就是或不是購房時機!關鍵是看你買哪里?畢竟，市場已經(jīng)分化——這不僅僅是針對一、二線與三、四線城市的劃分，還包括一線與二線城市的區(qū)別，乃至北上廣深四大一線城市也在分裂，從而必須細化至各個一線城市不同的地域與板塊。

市區(qū)與郊區(qū)房價呈交融亂象

身處這種前所未見的變局，消費者該如何因應?

我的觀點是“二跟一反走”——跟著地鐵走、跟著城市重大建設走，反著市場潮流走。“跟著地鐵與城市重大建設走”，理由清晰易懂，就不多作闡述，簡言之，地鐵站點與重大建設周邊必然帶動食、衣、住、行、育、樂等生活及商業(yè)配套的聚集與磁吸，進而強力推升房價向上。倒是“反著市場潮流走”需要一些說明、解釋。

如上所述，當前的市場形態(tài)是“政策壓制非自然形式”，其結(jié)果已導致原本“涇渭分明”、市郊與市區(qū)的價格界線變得模糊甚至交融，有些郊區(qū)盤的價格竟然比市區(qū)盤單價還要高，只因為它是“剛需有支付能力”的總價市場，這就形成了“大奔與大眾”、“賓利與吉利”的價格扭曲，該貴的便宜了還不見得賣的掉，該便宜的貴了還被搶著買!愈是如此，愈突顯市區(qū)中大戶型的價格洼地。

市場終將回歸常態(tài)

在我看來，眼下市場正在發(fā)生“整隊效應”。凡是當過兵、出過操的人都知道，當行進中的隊伍拖太長時，長官一般會叫前頭部隊暫停，等待后面的隊伍跟上，以便重新整隊再出發(fā)。當前樓盤不正是如此?前頭部隊是市區(qū)中高端盤，掉隊的是市郊中低端盤，現(xiàn)在是壓制以往始終帶頭沖撞價位之中高端盤使其“暫停”，“禮讓”中低端盤趕快向前靠攏，當中低端盤貼近后會發(fā)生什么情況?顯然是推擠中高端盤房價上竄，否則市場將因停滯而面臨崩盤可能!但這不符合政府利益，因此不會發(fā)生。一旦恢復正常，“精銳”的先頭部隊勢必仍將把距離拉開，甚至因為“休息的夠久”會拉的更開!

換言之，市場終會回歸常態(tài)，屆時受到政策鼓勵與保護、以滿足基本居住需求為主的市郊中小戶型必然充斥市場，導致其房價推升不易，反倒是市區(qū)中大戶型成為稀缺產(chǎn)品，奇貨可居矣。