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蔡為民:樓市“整隊(duì)效應(yīng)”正在發(fā)酵中
業(yè)界觀點(diǎn) 2014年04月04日 來(lái)源:中國(guó)建筑新聞網(wǎng) 我要評(píng)論 掃描到手機(jī)

“剛需”流行非市場(chǎng)形成

隨著春節(jié)遠(yuǎn)離、兩會(huì)結(jié)束等影響樓市走勢(shì)變數(shù)的因素不再,房地產(chǎn)買(mǎi)氣至少在一線城市漸有回籠跡象,而近期也確有部分樓盤(pán)銷(xiāo)售成績(jī)喜人,于是一些專家提出,陰霾已然過(guò)去,現(xiàn)在正是購(gòu)房最佳時(shí)機(jī)。但我認(rèn)為這種觀察太過(guò)簡(jiǎn)單與絕對(duì)。

首先我們要知道的是,目前輿論口徑一致把這些賣(mài)好的項(xiàng)目稱之為“剛需及剛需改善型”樓盤(pán)。“剛需”較容易理解,即“首套”購(gòu)房,但何謂“剛需改善型”呢?或許可以將之解讀為“已有住房但條件不佳,因此有迫切換房的需要”。與之相對(duì)應(yīng)的是“住房狀態(tài)尚能接受,可換可不換房”的消費(fèi)者,乃至已被限購(gòu)、限貸而不具備買(mǎi)房資格或能力的人。那么“剛需改善型”通常而言指得是哪一類(lèi)型的房子呢?——市郊90平方米上下之緊湊房型。可見(jiàn)即使在同一個(gè)湖泊(城市),魚(yú)群(目標(biāo)客戶)聚集也呈“冷熱不均”狀態(tài)。

市場(chǎng)細(xì)化愈趨嚴(yán)重

上述內(nèi)容想要表達(dá)的是,當(dāng)前樓市流行市郊剛需或剛需改善型,乃至市區(qū)中大戶型銷(xiāo)售陷入困境,實(shí)際上是政策壓制的結(jié)果,而非市場(chǎng)自然形成。

事實(shí)上,在政策的作用下,當(dāng)前一線城市均便發(fā)生著“耐人尋味”的畸形現(xiàn)象——一邊是郊區(qū)樓盤(pán)在漲價(jià),一邊是市區(qū)項(xiàng)目在降價(jià)或嚴(yán)重滯銷(xiāo)!相信也會(huì)有些業(yè)者不以為然的表示,哪有降價(jià)啊!價(jià)格稍低的都是相對(duì)條件差的,譬如:房型、樓層、座向…;但這些“站著說(shuō)話不腰疼”的人都忘了,在買(mǎi)氣暢旺時(shí),所謂“條件較差”的房型,也是“鳳姐當(dāng)西施嫁”的啊!

換言之,在目前房地產(chǎn)走勢(shì)混沌不明的情況下,不能單純從樓盤(pán)的賣(mài)好或賣(mài)壞,判斷現(xiàn)在就是或不是購(gòu)房時(shí)機(jī)!關(guān)鍵是看你買(mǎi)哪里?畢竟,市場(chǎng)已經(jīng)分化——這不僅僅是針對(duì)一、二線與三、四線城市的劃分,還包括一線與二線城市的區(qū)別,乃至北上廣深四大一線城市也在分裂,從而必須細(xì)化至各個(gè)一線城市不同的地域與板塊。

市區(qū)與郊區(qū)房?jī)r(jià)呈交融亂象

身處這種前所未見(jiàn)的變局,消費(fèi)者該如何因應(yīng)?

我的觀點(diǎn)是“二跟一反走”——跟著地鐵走、跟著城市重大建設(shè)走,反著市場(chǎng)潮流走?!案罔F與城市重大建設(shè)走”,理由清晰易懂,就不多作闡述,簡(jiǎn)言之,地鐵站點(diǎn)與重大建設(shè)周邊必然帶動(dòng)食、衣、住、行、育、樂(lè)等生活及商業(yè)配套的聚集與磁吸,進(jìn)而強(qiáng)力推升房?jī)r(jià)向上。倒是“反著市場(chǎng)潮流走”需要一些說(shuō)明、解釋。

如上所述,當(dāng)前的市場(chǎng)形態(tài)是“政策壓制非自然形式”,其結(jié)果已導(dǎo)致原本“涇渭分明”、市郊與市區(qū)的價(jià)格界線變得模糊甚至交融,有些郊區(qū)盤(pán)的價(jià)格竟然比市區(qū)盤(pán)單價(jià)還要高,只因?yàn)樗恰皠傂栌兄Ц赌芰Α钡目們r(jià)市場(chǎng),這就形成了“大奔與大眾”、“賓利與吉利”的價(jià)格扭曲,該貴的便宜了還不見(jiàn)得賣(mài)的掉,該便宜的貴了還被搶著買(mǎi)!愈是如此,愈突顯市區(qū)中大戶型的價(jià)格洼地。

市場(chǎng)終將回歸常態(tài)

在我看來(lái),眼下市場(chǎng)正在發(fā)生“整隊(duì)效應(yīng)”。凡是當(dāng)過(guò)兵、出過(guò)操的人都知道,當(dāng)行進(jìn)中的隊(duì)伍拖太長(zhǎng)時(shí),長(zhǎng)官一般會(huì)叫前頭部隊(duì)暫停,等待后面的隊(duì)伍跟上,以便重新整隊(duì)再出發(fā)。當(dāng)前樓盤(pán)不正是如此?前頭部隊(duì)是市區(qū)中高端盤(pán),掉隊(duì)的是市郊中低端盤(pán),現(xiàn)在是壓制以往始終帶頭沖撞價(jià)位之中高端盤(pán)使其“暫停”,“禮讓”中低端盤(pán)趕快向前靠攏,當(dāng)中低端盤(pán)貼近后會(huì)發(fā)生什么情況?顯然是推擠中高端盤(pán)房?jī)r(jià)上竄,否則市場(chǎng)將因停滯而面臨崩盤(pán)可能!但這不符合政府利益,因此不會(huì)發(fā)生。一旦恢復(fù)正常,“精銳”的先頭部隊(duì)勢(shì)必仍將把距離拉開(kāi),甚至因?yàn)椤靶菹⒌膲蚓谩睍?huì)拉的更開(kāi)!

[責(zé)任編輯:史金鵬]
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