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青年經(jīng)濟(jì)學(xué)者溫克堅撰文：有太多跡象表明房價崩潰拉開了序幕，但是序幕和正劇之間也許需要很長的等待，而正劇甚至沒有大眾期盼的那種高潮。

近期房地產(chǎn)市場有一些熱點新聞，傳說中的樓市崩盤似乎正在逼近，因此不妨回歸正題，對樓市趨勢做一番討論。

先從宏觀角度來做一些分析。鑒于美國經(jīng)濟(jì)逐步走向復(fù)蘇，就業(yè)市場顯著改善，美聯(lián)儲宣布削減定量寬松額度，從4月份開始，債券購買額度從每月650億美元削減到550億美元，并暗示在2015年將淡出定量寬松政策。

從絕對數(shù)量來說，這個政策微調(diào)對美元貨幣投放總量影響有限，但重要的心理預(yù)期變化，預(yù)期會改變國際資本流向，這對倚賴大量資本流入刺激而成的中國房地產(chǎn)泡沫有重要的抑制作用。

自從1月中旬以來，人民幣已經(jīng)貶值2%以上，雖然對人民幣貶值的原因解釋不一，有人歸因于美聯(lián)儲的貨幣政策變化，也有人認(rèn)為是央行有意調(diào)控的結(jié)果，但客觀上人民幣貶值會增加開發(fā)商在國際市場融資的匯率風(fēng)險，同時沖擊資產(chǎn)價格。隨著美元加息步伐的臨近，大型開發(fā)商通過發(fā)行美元債券融資的作法，會增加發(fā)行難度和提升成本。

而從現(xiàn)狀來看，過去數(shù)年地方政府債務(wù)、平臺債務(wù)和以房地產(chǎn)行業(yè)為主的私人部門債務(wù)一直居高不下，2008年至今，新增信貸高達(dá)14萬億美元，大部分貸款被用于基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)和廠房等固定資產(chǎn)建設(shè)，中國私人部門貸款占GDP的比例從2007年的115%暴增至2012年的193%，債務(wù)去杠桿勢在必行，這對房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流構(gòu)成巨大壓力。

表面上，適度從緊是中國央行貨幣政策的基本理念，但實際上機會主義思維一直主導(dǎo)著中國央行的貨幣政策，在市場壓力之下，比如2013年6月下旬的所謂錢荒危機，以及2014年春節(jié)前的流動性緊張，央行往往會利用各種政策工具向市場注入流動性，然而畢竟中國廣義貨幣總量M2已經(jīng)超過110萬億，M2與GDP之比超過200%，經(jīng)濟(jì)體一直處在通貨膨脹壓力之下，因此管理流動性一直是央行的達(dá)摩克利斯之劍，期待央行采取寬松貨幣政策來刺激或者維系經(jīng)濟(jì)泡沫的希望將會落空。

最近摩根斯坦利發(fā)表了一篇研究報告，認(rèn)為中國大批債務(wù)即將到期，借款人資金吃緊，經(jīng)濟(jì)增長放緩，貨幣政策收緊，市場利率攀升，投機信貸和旁氏信貸當(dāng)?shù)?。所有這些都預(yù)示著，信貸正在枯竭，中國的“明斯基時刻”已經(jīng)越來越近，GDP增長或?qū)⒔抵?%。

隨著市場上投機性信貸和龐氏信貸的增加，信貸環(huán)境惡化，金融系統(tǒng)出于避險考慮收緊信貸，當(dāng)經(jīng)濟(jì)體系提供的貸款已經(jīng)不足以支撐流動性需求時，就會出現(xiàn)“明斯基時刻”。“明斯基時刻”是市場繁榮與衰退之間的轉(zhuǎn)折點。這顯然構(gòu)成了一種系統(tǒng)性風(fēng)險，而房地產(chǎn)行業(yè)則是首當(dāng)其沖，近期已經(jīng)有數(shù)個典型事件深度沖擊房地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)融資能力。

上海超日發(fā)行的企業(yè)債因為無法按期支付利息，已經(jīng)引發(fā)一場債市地震，在信托市場，2011年前后發(fā)行的信托產(chǎn)品，很多都將面臨無法按期兌付的場面，還有更多地雷正在引爆。這些跡象表明，自從傳統(tǒng)銀行金融渠道逐步對開發(fā)商關(guān)閉信貸之門后，影子銀行融資通道正在逐步收窄。

發(fā)生在寧波的浙江興潤房地產(chǎn)開發(fā)公司倒閉事件，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。根據(jù)媒體報道公開的信息，寧波興潤負(fù)債超過35億人民幣，其中銀行貸款差不多是24個億，應(yīng)付工程款4個億，民間私人借債起碼有7個億。寧波興潤在當(dāng)?shù)叵碛辛己玫恼藤Y源，但是由于項目滯銷，銷售回款慢，資金壓力巨大，在銀行融資渠道關(guān)閉后，不得不求助于民間高利貸，最終被民間融資的巨額成本所壓垮。

官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明銷售正在失速，1-2月份全國房地產(chǎn)商品房銷售額7090億元，比去年同期下降3.7%。綜上所述，無論是宏觀面還是中觀層面，流動性正在退潮，融資通道正逐步收縮，再對比近期房價下跌的各種新聞，可以加深對房地產(chǎn)趨勢的理解。一邊是不斷退去的流動性潮水，一邊是日益低迷的銷售額，這是對數(shù)萬家房地產(chǎn)企業(yè)生存能力的一場圍堵。開發(fā)商們需要這場冒險游戲中，搶先發(fā)力，才能熬得過市場寒冬。

在這種背景下，蜻蜓點水似的降價只會強化房價下行預(yù)期，要想刺激銷售，開發(fā)商必須有大幅降價的魄力，因此，春節(jié)后杭州城北某個樓盤，一出手就宣布降價4000每平米，引發(fā)了這波仍在蔓延的降價風(fēng)潮，常州、南京、廣州等地都有樓盤陸續(xù)跟進(jìn)降價。

不過相對于整個樓市格局，這些降價銷售的樓盤，似乎還不足以構(gòu)成某種標(biāo)志性的事件，這些事件是茶杯里的風(fēng)暴還是樓市崩潰的預(yù)兆？

從全國視野來看，房價下跌并不新鮮，像鄂爾多斯和溫州這樣的典型城市，房價已經(jīng)被腰斬，但總體來說，離人們想象中的房產(chǎn)崩潰還有很大距離。人們對房地產(chǎn)趨勢頗有驚疑，但卻又不甚確定，很多人還在等待一個典型性事件，等待一個可以明確傳遞市場崩潰信號的典型性事件。

這種對房地產(chǎn)崩潰場景的刻板理解是公共傳播形成的印象，比如東南亞金融危機時代房價斷崖式下降，美國次貸危機時候房產(chǎn)拋售浪潮，但這些典型的危機場景未必就一定會在中國復(fù)現(xiàn)，正如筆者之前所分析的，由于地方政府的介入，由于不同的股權(quán)結(jié)構(gòu)，由于不同區(qū)域的市場特征，市場化邏輯和非市場化邏輯等等同時都在起作用。

即使面對一個明確的市場下行周期，不同類型的開發(fā)商會顯示出截然不同的反應(yīng)模式，表現(xiàn)在樓市后果上，就會有各種反復(fù)，各種死撐，表面繁榮和衰敗可以交替出現(xiàn)，更確切一點說，即使樓市崩盤正在進(jìn)行中，但這種崩盤根本沒有全國統(tǒng)一的時刻，也不會有簡單明確的標(biāo)識，信息混亂和眾聲喧嘩將一如既往地延續(xù)下去。

三月底，成都東三環(huán)某個樓盤宣布降價，導(dǎo)致原有業(yè)主到現(xiàn)場鬧事，售樓處被砸，引發(fā)特警到現(xiàn)場維持秩序。成都網(wǎng)友蒲飛評論說，當(dāng)特警開始用盾牌保衛(wèi)售樓處，房價的崩潰就拉開了序幕。

是的，有太多證據(jù)表明房價應(yīng)該大幅下調(diào)，有太多跡象表明房價崩潰拉開了序幕，但是序幕和正劇之間也許需要很長的等待，而正劇甚至沒有大眾期盼的那種高潮。面對一個非典型行業(yè)，我們正在迎接的是一場非典型崩盤。