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6、中小房企在細分市場可以做成小而美的企業(yè)

2014年隨著改革的深入，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展將逐漸趨于成熟，成熟的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是大中小房企依靠自身的優(yōu)勢錯位競爭、優(yōu)勢互補的市場。比如說，大型房企規(guī)模經(jīng)濟和開發(fā)實力更加明顯，比較適合較大面積地塊和市中心地塊開發(fā)，而如果開發(fā)郊區(qū)小面積地塊則運營成本相對較高，不具備競爭力；中小房企雖然資本實力和可利用資源有限，但企業(yè)靈活性相對較高，開發(fā)小規(guī)模地塊經(jīng)營成本低，可以集中資源深耕某一區(qū)域，并聚焦開發(fā)某一細分產(chǎn)品市場，做專做精，形成自己獨特的競爭優(yōu)勢。

華夏幸福模式獨特，以開發(fā)區(qū)投資運營見長。華夏幸福通過引入各種產(chǎn)業(yè)開發(fā)新型城鎮(zhèn)，包括引入生物醫(yī)藥、航天城等多種行業(yè)，為所在區(qū)域和相鄰城鎮(zhèn)提供了各種就業(yè)機會和稅務(wù)來源。2013年華夏幸福完成銷售額374億元，同比增長77%。在新型城鎮(zhèn)化的背景下，開發(fā)模式有所創(chuàng)新的華夏幸福將進一步加速全國布局。

榮盛發(fā)展走的是在三、四線城鎮(zhèn)快速增長的路徑，順著長三角、環(huán)渤海下來的高鐵沿線擴張。扎根于河北的榮盛發(fā)展2013年銷售額達到270億元，同比增長48%。

包括隆基泰和、嘉凱城等新型模式帶來的小企業(yè)的新生機，也會蓬勃出現(xiàn)。

7、與銀行貸款相比，采用基金、信托、Ipo、海外債、眾籌等直接融資方式對房企將更有利

2013年中央經(jīng)濟工作會議提出繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，同時要改善和優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)和信貸結(jié)構(gòu)，提高直接融資比重。在國外比較成熟的房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)企業(yè)融資由公募市場融資、私募市場融資和銀行貸款三分天下。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)和銷售階段仍高度依賴以銀行貸款為主的間接融資方式，這種單一格局在未來將很難持續(xù)，房地產(chǎn)市場融資必然將逐步呈現(xiàn)多元化格局，直接融資比例提高。我國的直接融資所占比重連續(xù)多年來一直處在不斷攀升的狀態(tài)，直接融資所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達6.5倍。

由于投資者個人資產(chǎn)配置的要求，未來部分投資者可能會改變慣有房地產(chǎn)實物投資偏好，在傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)地產(chǎn)投資之外，逐步配置房地產(chǎn)私募基金以及證券化產(chǎn)品。在這種背景下，越來越多的成熟投資人出現(xiàn)以及機構(gòu)投資者范圍的擴大將為房地產(chǎn)企業(yè)直接融資創(chuàng)造基礎(chǔ)性條件。此外，住宅去投資化趨勢，為房企發(fā)展直接融資提供了良好的市場機會。住宅限購、限貸等需求調(diào)控政策，較好地抑制了住宅投機需求。從中長期發(fā)展來看，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中，住宅供應(yīng)優(yōu)先滿足自住性需求，支持合理改善性需求，控制住宅投機需求的政策將長期堅持。

從2009年開始，相繼有綠地集團、復(fù)地集團、華潤置地集團、越秀集團、萊蒙集團等進入銀行業(yè)。2013年萬科入股徽商銀行，預(yù)示著未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)出新的特征和趨勢。房企頻頻收購銀行，將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式創(chuàng)新與相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。

8、產(chǎn)業(yè)配比溢價將大于資本溢價

無論是千億房企還是奔赴在千億路上的房企，轉(zhuǎn)型已經(jīng)不僅僅是涉及行業(yè)內(nèi)的轉(zhuǎn)型，還通過做加法玩轉(zhuǎn)跨界經(jīng)營。近幾年，房企涉足礦業(yè)、能源、體育、文化、酒業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)，2013年萬科也進入了金融業(yè)，接著又因恒大進入健康產(chǎn)業(yè)而達到沸點。

一直以來，房企的發(fā)展很大程度上取決于與銀行的關(guān)系。銀行一直為開發(fā)商提供貸款用于買地和進行房地產(chǎn)開發(fā)，而且也涉及向開發(fā)商的客戶提供按揭貸款。有了自己的控股銀行后，房企的境遇將大為改善。對于購買本企業(yè)產(chǎn)品的客戶，萬科可以讓其通過徽商銀行來辦理按揭貸款，從而打造企業(yè)銷售的一個核心競爭優(yōu)勢，同時也可以大大提升企業(yè)的流動資金。

在萬科入股徽商銀行后僅半個月，恒大用幾乎爆炸性的方式高調(diào)宣布再次跨界。11月10日，在恒大登上亞冠之巔的第二天，恒大便召開新聞發(fā)布會高調(diào)發(fā)布新產(chǎn)品“恒大冰泉”，同時也宣布正式進軍健康產(chǎn)業(yè)。從恒大冰泉的推廣方式看，在銷售渠道上選擇駐點社區(qū)，在媒體的推廣上也多與樓盤相結(jié)合，選擇自家球隊明星代言，最大化地利用了資源，并可以將廣告的效應(yīng)發(fā)揮到最佳，恒大冰泉的品牌效應(yīng)最終還是回到了地產(chǎn)。

周忻賣米、恒大賣水，星河灣是米和水的結(jié)合，賣酒。

開發(fā)商開始追求產(chǎn)業(yè)鏈賺整體的小錢，而不僅僅是某個環(huán)節(jié)的所謂大錢。

9、房企對追求持續(xù)經(jīng)營的思考

2013年以來，各大房企都加快了涉足商業(yè)地產(chǎn)的步伐。房企商用地塊儲備的增多，一定程度上存在著供地變化的因素，但也體現(xiàn)出房企向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的傾向。目前萬科商業(yè)物業(yè)中最重要的部分是社區(qū)配套商業(yè)，此外還有部分區(qū)域中心型商業(yè)綜合體，以及一些酒店、服務(wù)式公寓和寫字樓。萬科投入持有社區(qū)商業(yè)，一方面占用資金不高、租金收入持續(xù)穩(wěn)定增長，同時還能提升萬科住宅項目的銷售附加值。除萬科外，此前從未涉足商業(yè)地產(chǎn)的中海地產(chǎn)也開始持有一部分商業(yè)物業(yè)。而華潤、龍湖、中糧這些在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已有一些成績的地產(chǎn)企業(yè)，在最近幾年更是加大了投入。2013年前4月商業(yè)營業(yè)用房的投資金額，已占到房地產(chǎn)總投資的13%以上。

自2010年限購政策啟動以來，商業(yè)地產(chǎn)被眾多房企視為規(guī)避風(fēng)險的最佳選擇，持有型商業(yè)物業(yè)的穩(wěn)定收益，以及目前商業(yè)地產(chǎn)市場尚未發(fā)展成型，使得房企對商業(yè)地產(chǎn)市場寄予厚望。并且大城市城鎮(zhèn)化運轉(zhuǎn)加速，公共資源的均等化需要加強，同時非住宅用地推出的占比越來越大，各種因素都需要房企從單純住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯C合配套服務(wù)商。

10、互聯(lián)網(wǎng)也是房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)口

①互聯(lián)網(wǎng)金融

從短期來看，房企跨界金融業(yè)主要出于房企對融資需求和給購房者打通房貸渠道這兩個目的。從遠期看，這是房企在布局金融衍生品，10-20年后房地產(chǎn)需求將達到一定程度的飽和，消費者將更多的資金用來謀求投資渠道，而房地產(chǎn)跨界金融業(yè)，未來可通過發(fā)行房地產(chǎn)信托基金以及債券等金融衍生品來吸引投資者的目光。

近幾年在中國國內(nèi)，互聯(lián)網(wǎng)金融不斷發(fā)展升級，從技術(shù)創(chuàng)新、大數(shù)據(jù)金融雛形初成，到P2P借貸火爆，逐漸改變了人們的理財方式。余額寶上線5個多月，用戶數(shù)就已經(jīng)超過3000萬，余額寶支持的天弘增利寶基金規(guī)模已突破1000億元，成為全國最大的一只基金?；ヂ?lián)網(wǎng)金融的異軍突起，改變了國內(nèi)金融市場的格局，成為了讓金融業(yè)界人士不得不直面的新潮流。與傳統(tǒng)金融行業(yè)相比，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺提供短期貸款手續(xù)相對簡單，成本也更低。

②房地產(chǎn)電商

2013年的雙十一，天貓創(chuàng)下了350億元的銷售神話，天貓的成功再一次證明了在網(wǎng)絡(luò)時代電子商務(wù)的巨大潛力。在電子商務(wù)發(fā)展如日中天的時代背景下，越來越多的傳統(tǒng)行業(yè)紛紛試水電商。從目前來看，房地產(chǎn)電商已經(jīng)不是一個陌生的概念。隨著萬科、保利、soho中國等為代表的國內(nèi)多家著名房產(chǎn)開發(fā)商開始進駐房地產(chǎn)電子商務(wù)交易，房產(chǎn)電商在全國開始迅速蔓延開來。

③移動互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)營銷

2013年被稱為房地產(chǎn)移動互聯(lián)網(wǎng)元年，在大數(shù)據(jù)時代潮流沖擊下，房地產(chǎn)移動互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展之火更是呈現(xiàn)出燎原之勢。隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行著大規(guī)模的跨地域擴張，房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進程加快，企業(yè)之間的品牌化競爭日益白熱化。在此形勢下，傳統(tǒng)的營銷模式顯然已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代人的需求。為了增強競爭力吸引購房者，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛嘗試移動互聯(lián)網(wǎng)帶來的營銷新體驗。國內(nèi)知名的房地產(chǎn)商如萬科集團等都蓄勢已久，準(zhǔn)備跨入移動互聯(lián)網(wǎng)營銷領(lǐng)域。

移動互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展，目前已經(jīng)超過了傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)，成為了現(xiàn)在人們上網(wǎng)的主要工具。隨之就是智能手機用戶的持續(xù)增長，更是讓APP開發(fā)市場得到了順勢爆發(fā)。房地產(chǎn)行業(yè)與移動營銷的緊密結(jié)合已是大勢所趨。消費者行為方式的變化，時間的碎片化，上網(wǎng)行為的移動化，也要求房產(chǎn)開發(fā)商給予更多關(guān)注，從而在移動營銷的道路上做出更積極的探索，給予購房者更創(chuàng)新、更貼心的服務(wù)，獲得競爭的砝碼。

就房地產(chǎn)行業(yè)而言，成本低廉，具有精準(zhǔn)告之能力的短彩信營銷的作用仍不可忽視，尤其是融合了二維碼、鏈接、聲畫等內(nèi)容的彩信，也能讓互動，與此同時，一些新技術(shù)的應(yīng)用，如LBS、AR(增強現(xiàn)實技術(shù))等，均能為消費者帶來前所未有的體驗，滿足了地產(chǎn)商提供本地化服務(wù)、社會化傳播的需求。以購房通軟件為代表的房產(chǎn)分析測評軟件，將一房一價的信息完美的呈現(xiàn)給消費者，讓消費者真正成為信息源頭的把握者，成為決策股票一樣決策房產(chǎn)購買。

移動營銷，以其精準(zhǔn)的“四維定向”和強烈的互動性，能夠讓廣告變?yōu)橛袃r值的信息，甚至直接演化為促銷渠道，以完善服務(wù)性主動吸引用戶參與，手機的社會化媒體屬性，也為消費者作為自媒體及時傳播分享信息奠定了基礎(chǔ)。這是一種顛覆性的改變，尤其在房產(chǎn)價格不斷“拼跌”的市場環(huán)境下，低成本、效果突出的移動營銷將為房產(chǎn)市場注入全新活力。