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1、中國城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)將進(jìn)入下半場

我國廣袤農(nóng)村擁有18億畝耕地、2億多畝宅基地、近5000萬畝的農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地，過去這些一直都是沉睡的資產(chǎn)。目前，我國土地市場仍處于一種城鄉(xiāng)分割狀態(tài)，城市和農(nóng)村土地享有不同權(quán)利。城市國有建設(shè)用地?fù)碛姓降耐恋亟灰资袌?，?shí)行市場定價(jià)；而農(nóng)村集體建設(shè)用地要想流轉(zhuǎn)，就必須通過政府征收轉(zhuǎn)換為國有建設(shè)用地后才可交易。

賦予農(nóng)民更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，就應(yīng)該打破目前的各種障礙，讓農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)真正為農(nóng)民帶來收益。5000萬畝農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的直接入市，將成為第一個(gè)政策紅利。農(nóng)民擁有最大的資產(chǎn)是土地，通過確權(quán)頒證，允許農(nóng)民進(jìn)行貸款抵押與出租轉(zhuǎn)讓，并且逐步縮小征地范圍與面積，將會促進(jìn)農(nóng)民帶地邁向工業(yè)化與城鎮(zhèn)化。改革開放之初，廣東珠三角農(nóng)民建設(shè)工廠用來出租出借，至今不但繼續(xù)擁有增值后的土地與廠房，而且還得到巨大的借金分紅，目前珠三角本地農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民已沒有實(shí)質(zhì)區(qū)別。

根據(jù)《土地管理法》，農(nóng)民對宅基地只有使用權(quán)，而其所有權(quán)歸村集體。由于宅基地使用權(quán)不能買賣，而且只限制在本村集體內(nèi)流轉(zhuǎn)，農(nóng)民畢生積累建造的農(nóng)房無法實(shí)現(xiàn)其資本資產(chǎn)功能，不能對農(nóng)民擴(kuò)大生產(chǎn)、更新住宅和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提供資金支持。中國2億多農(nóng)戶每戶農(nóng)民在農(nóng)村有近2億畝宅基地，推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，可以為未來的城鎮(zhèn)化建設(shè)釋放近400億平米住宅用地。農(nóng)民宅基地由資源屬性向財(cái)產(chǎn)屬性轉(zhuǎn)變，不但能夠緩解農(nóng)民生產(chǎn)融資難、活躍農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，并且有助于打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

2、房企城市選擇分化加劇

目前一二線城市和三四線城市樓市的區(qū)別是，前者高利潤、高周轉(zhuǎn)、高去化；后者則是高庫存、低去化、低增長。而房企扎堆一二線城市，在推高地價(jià)的同時(shí)，也在醞釀風(fēng)險(xiǎn)；但相比三四線城市已經(jīng)可以看到的風(fēng)險(xiǎn)，一二線市場的風(fēng)險(xiǎn)低一些。總體上，品牌房企在良好銷售業(yè)績和積極融資的支撐下，對于優(yōu)質(zhì)地塊的儲備趨于迫切，與2012年謹(jǐn)慎拿地不同的是，2013年品牌房企針對一線城市優(yōu)質(zhì)地塊不惜重金爭奪，催生出高總價(jià)、高溢價(jià)地塊不斷出現(xiàn)。2013年前11月，房企紛紛加大在一二線城市的投入，龍湖、綠地、華潤、恒大、富力、中海在一二線城市的拿地金額占比均超過90%，其中龍湖更是高達(dá)100%，而保利和萬科在一二線城市的拿地資金占比也分別高達(dá)87.4%和77%。

2013年一線城市的市場地位進(jìn)一步確立，在供需矛盾下，預(yù)計(jì)未來3-5年內(nèi)將會形成“門檻”效應(yīng)，一線城市土地市場的進(jìn)入難度將進(jìn)一步提高。雖然一二線城市土地價(jià)格較高，但其強(qiáng)大的市場需求以及可觀的利潤空間仍吸引各大龍頭房企的進(jìn)入。

3、房地產(chǎn)的金融屬性聲音將大于地產(chǎn)聲音

一方面，特大城市，房地產(chǎn)更多的和信托、基金、保險(xiǎn)資本在結(jié)合，持有房產(chǎn)經(jīng)營背后都是金融財(cái)團(tuán)的支持，所以，現(xiàn)在的開發(fā)商更多的是建造商，而不是發(fā)展商，只有帶有金融屬性的開發(fā)商，代表著金融聲音的開發(fā)商才是未來企業(yè)往上走的主流。

另外一個(gè)方面，農(nóng)村的發(fā)展和改造，也需要金融在背后的支撐。三中全會《決定》保證各種所有制經(jīng)濟(jì)依法平等使用生產(chǎn)要素、公開公平公正參與市場競爭，同時(shí)積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)，允許更多國有經(jīng)濟(jì)和其他所有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為混合所有制經(jīng)濟(jì)，國有資本投資項(xiàng)目允許非國有資本參股。除了毛利率較高的房地產(chǎn)業(yè)，國有企業(yè)與壟斷行業(yè)、新興行業(yè)也將成為民間資本競相追逐的對象。

《決定》要求建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場，這意味著農(nóng)村土地銀行、信托、交易中心等農(nóng)村金融產(chǎn)業(yè)將迎來大發(fā)展時(shí)期?！稕Q定》同時(shí)要求加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，賦予農(nóng)民對承包地的“承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能”，這是中央文件首次肯定承包經(jīng)營權(quán)的金融功能。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)正在大城市里嘗試開設(shè)新型的生態(tài)產(chǎn)品超市，農(nóng)產(chǎn)品的交易流通環(huán)節(jié)將直接與生產(chǎn)環(huán)節(jié)“無縫銜接”，大中城市的消費(fèi)者從而能夠獲得可靠且價(jià)廉的農(nóng)副產(chǎn)品。其間起到主導(dǎo)作用的電商平臺、物流平臺、中大型的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)機(jī)構(gòu)以及參與生產(chǎn)的相關(guān)機(jī)構(gòu)與個(gè)人，勢必將成為新型農(nóng)村金融服務(wù)的主體，這也就要求農(nóng)村金融服務(wù)機(jī)構(gòu)能夠提供相應(yīng)的金融產(chǎn)品，并適應(yīng)其發(fā)展需要。農(nóng)村金融服務(wù)未來勢必走向跨平臺及跨領(lǐng)域的格局。

2013年中央城鎮(zhèn)化工作會議要求加速推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，中小城鎮(zhèn)向中小城市轉(zhuǎn)型成為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，國家會將更多的資源投向中小城鎮(zhèn)，包括修建醫(yī)院、學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施，和道路、垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施，與中小城鎮(zhèn)建設(shè)相關(guān)的金融業(yè)務(wù)將得到極大發(fā)展。

4、房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)行多業(yè)態(tài)聯(lián)動開發(fā)

新型城鎮(zhèn)化不僅為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來大量新增需求，也將對其開發(fā)戰(zhàn)略與商業(yè)模式產(chǎn)生重要影響。人口市民化的進(jìn)程，必然需要有更多配套來支撐，這也要求房企能審時(shí)度勢，加快從傳統(tǒng)住宅開發(fā)角色向多業(yè)態(tài)開發(fā)與新型角色轉(zhuǎn)型。由于新增土地集中在配套不足的郊區(qū)，近年來政府在土地出讓中捆綁的公建比重也越來越大。政府也有意推動開發(fā)商發(fā)展大配套，如引入名校、修建綜合體甚至引入產(chǎn)業(yè)等。在當(dāng)?shù)卣闹С窒?，一些?shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商開始以“大配套”帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，度假型、商務(wù)型、休閑型、養(yǎng)生型、娛樂型綜合配套相繼出現(xiàn)，成為區(qū)域的新中心。而這些配套顯然為房企搭建了一個(gè)類似“淘寶”這樣集合了各個(gè)行業(yè)、各種服務(wù)的銷售平臺。傳統(tǒng)以住宅、商業(yè)、寫字樓等物理空間為主要產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)，將逐步轉(zhuǎn)向在此基礎(chǔ)上針對人的服務(wù)和持續(xù)運(yùn)營的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)結(jié)合一產(chǎn)和二產(chǎn)多業(yè)態(tài)的構(gòu)建。

5、大型房企正在積極尋找未來企業(yè)發(fā)展的其他支撐力量

在2013年樓市持續(xù)回暖情況下，房企還是迎來了一個(gè)豐收年，年內(nèi)銷售突破千億元房企將從去年的3家增加至7家。房地產(chǎn)企業(yè)銷售規(guī)模的快速增長，一方面是由于市場熱度持續(xù)，另一方面也與房企加快周轉(zhuǎn)開發(fā)速度相關(guān)。今年銷售額排名前10的企業(yè)有8家企業(yè)都是快速開發(fā)高周轉(zhuǎn)型企業(yè)，其中萬科、綠地、保利、碧桂園和恒大都是典型的高周轉(zhuǎn)型企業(yè)。

但從典型房企的毛利率來看，2013年多數(shù)房企的盈利能力下降，僅世茂等少數(shù)幾家企業(yè)仍然保持一定的增長，行業(yè)利潤水平逐步回歸。越來越多的房企在一、二線城市集聚，使得土地成本上揚(yáng)，而售價(jià)在國家調(diào)控下將維持相對穩(wěn)定，從而毛利率仍有下降的趨勢。2014年土地制度、財(cái)稅制度等相關(guān)長效機(jī)制有望逐步確立。在全面深化改革的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來更加市場化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，市場供需關(guān)系將更趨良性，2014年乃至中長期房地產(chǎn)市場環(huán)境正在孕育變化，市場有望逐漸回歸理性。

大型房企在高周轉(zhuǎn)、大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)的同時(shí)，內(nèi)心也在彷徨，也在積極尋找未來企業(yè)發(fā)展的其他支撐力量，部分大型房企在城市配套服務(wù)、電商、金融、農(nóng)業(yè)、社區(qū)等跨業(yè)領(lǐng)域已經(jīng)開始布局。萬科配套服務(wù)商實(shí)踐已經(jīng)開始，其“第五食堂”已在全國范圍內(nèi)全面開花。2013年同為地產(chǎn)龍頭企業(yè)的綠地集團(tuán)，成立了“綠地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心”為中小企業(yè)提供“商務(wù)、資金、服務(wù)、宣傳、發(fā)展”五大核心功能服務(wù)。2013年中國電子商務(wù)交易總額預(yù)計(jì)將達(dá)10萬億元，其中網(wǎng)絡(luò)零售將超過1.8萬億元。在1.8億元的零售總額中，40%是新增消費(fèi)，這說明電子商務(wù)在促消費(fèi)、拉內(nèi)需方面起著重要作用。電商崛起不可避免地將對傳統(tǒng)企業(yè)帶來巨大沖擊，國內(nèi)連鎖企業(yè)百強(qiáng)中，目前已有60多家投資進(jìn)軍電子商務(wù)。農(nóng)村土地改革帶來的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)以及新型城鎮(zhèn)化帶來的城市配套需求，都為房企的轉(zhuǎn)型提供了巨大的市場機(jī)遇。