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葉檀，女，博士，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家、財(cái)經(jīng)專欄作家?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》主筆、《[1]解放日?qǐng)?bào)》經(jīng)濟(jì)評(píng)論員，央視財(cái)經(jīng)頻道特約評(píng)論員。在《南方都市報(bào)》、《南方人物周刊》、《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》、FT中文網(wǎng)等多家媒體開辟財(cái)評(píng)論專欄。

葉檀：2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中有升

從2012年四季度開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁反彈，2013年房地產(chǎn)在控制的呼吁聲中繼續(xù)上漲。

2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)是分化，由于經(jīng)濟(jì)景氣周期下行，以及出口大幅下降，導(dǎo)致以單一資源為主的中小城市如鄂爾多斯、以外向出口為主的中小城市如溫州東莞等地房?jī)r(jià)下降，如冰山融化。

也許因?yàn)楸饺诨@嚇到了某些人，也許因?yàn)榈胤截?cái)政的警報(bào)開始拉響，從2012年年中開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商開始以低價(jià)檢選土地，下半年大規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)，到四季度地價(jià)上升，以至于某地方政府不得不以行政手段中止企業(yè)拿地。

從年中開始，北上廣深一線城市價(jià)格堅(jiān)挺、成交量上升，其他省會(huì)城市房?jī)r(jià)開始抬頭，到四季度趨勢(shì)已經(jīng)十分明顯。房地產(chǎn)市場(chǎng)由淡轉(zhuǎn)旺，其背景是剛性與改善型需求主導(dǎo)、表面上限購(gòu)限貸仍在嚴(yán)格執(zhí)行。可以想像，一旦房地產(chǎn)政策放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何火爆。

葉檀：鄂爾多斯和海南崩盤原因大不相同

兩個(gè)市場(chǎng)環(huán)境不同，崩盤原因大不相同：鄂爾多斯房地產(chǎn)崩潰主要是金融鏈條崩盤的結(jié)果，金融杠桿過高、中小城市本地消費(fèi)力耗散，后繼無(wú)力；海南房地產(chǎn)第一次崩盤緣于海南旅游未進(jìn)、房地產(chǎn)開發(fā)冒進(jìn)。如果再次崩盤，則說(shuō)明我國(guó)最具吸引力的休閑與旅游地產(chǎn)無(wú)法吸引到足夠的資金，剩余資金有了其他去向。海南是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫崩潰的第一個(gè)樣板，鄂爾多斯是第二個(gè)樣板。

2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻，一、二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)領(lǐng)漲，個(gè)別三、四線城市房?jī)r(jià)面臨崩盤，房?jī)r(jià)調(diào)控難以達(dá)標(biāo)……轉(zhuǎn)眼間一年就過去了，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有些什么樣的新變化呢？在近期《新財(cái)富夜談》春節(jié)特別節(jié)目中，葉檀攜手復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民、中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭，跟您一起熱熱鬧鬧聊樓市。

房?jī)r(jià)仍將暴漲？

“任大炮又放炮了！”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)多年不變的調(diào)侃。近日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)再發(fā)神預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)2014年房?jī)r(jià)或?qū)⒈q。

漲、漲、漲，過去十年“漲”字領(lǐng)頭，真稱得上是“黃金十年”。此方唱多，那方唱空，被人戲稱為經(jīng)濟(jì)界“空軍一號(hào)”的謝國(guó)忠近日表示，2014年房?jī)r(jià)會(huì)下跌50％，瞬間驚呆了小伙伴。一個(gè)說(shuō)要暴漲，一個(gè)說(shuō)要暴跌，2014年房?jī)r(jià)又有好戲看。

宋會(huì)雍：目前市場(chǎng)整個(gè)向上的慣性還是非常的強(qiáng)烈，但是會(huì)存在政策風(fēng)險(xiǎn)。2014年出臺(tái)一部分政策的可能性非常大，2014年可能前半段維持一個(gè)向上的勢(shì)頭，到了中后段可能會(huì)出現(xiàn)一些波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

楊紅旭：2014年相比2013年還是漲，但是全國(guó)環(huán)比漲幅可能回落到6％到7％。在2014年的下半年或者第四季度，環(huán)比漲幅基本上會(huì)持平，或者在零漲幅這條線上小幅波動(dòng)。同比漲幅2013年12月時(shí)已經(jīng)見頂，2014年房?jī)r(jià)溫度會(huì)延續(xù)2013年的情況，但是2014年下半年將會(huì)趨弱，2014年同比漲幅的增幅會(huì)持續(xù)回落，整體形勢(shì)為高位震蕩，逐步降溫。

蔡為民：三線以下的城市2014年降價(jià)的概率比較大。像上海這樣的城市，維持15％的價(jià)位上漲是可以期待的，甚至于可能更高，達(dá)到15％到20％也不會(huì)令人意外。

上海的房?jī)r(jià)高高在上，用一句話總結(jié)就是：說(shuō)多了都是淚。據(jù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，全國(guó)平均每平米房?jī)r(jià)漲幅不到1000元，而上海則每平米平均漲了近1700元，12月份平均價(jià)格達(dá)到了27508元/平方米，多么“人艱不拆”的數(shù)據(jù)。2014年上海的房?jī)r(jià)還會(huì)如此囂張嗎？

蔡為民：我在2013年下半年7月開始就作了一個(gè)判斷，4年內(nèi)上海房?jī)r(jià)會(huì)翻一番，換言之，一年漲25％。現(xiàn)在第一年剛過一半，已經(jīng)漲了20％左右，所以今年我這個(gè)判斷一定可以實(shí)現(xiàn)。

楊紅旭：從2013下半年到2014上半年算第一年度，漲20％可能已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，但是2014年下半年到2015年上半年，絕對(duì)不會(huì)再漲20％。

宋會(huì)雍：我認(rèn)為，2014年的上半年上海房?jī)r(jià)會(huì)維持一個(gè)慣性，但它的上漲力度會(huì)逐漸減弱，到2014年的下半年將開始出現(xiàn)疲軟，但從2014年的年中到2015年年中，能夠走平能走穩(wěn)就不錯(cuò)了。