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2013年12月召開的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議明確了各類城市的城鎮(zhèn)化路徑，其中放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制等政策讓三四線城市成為了未來房地產(chǎn)市場布局的重點(diǎn)可能性加大。

嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，隨著2013年全國四類城市分化的進(jìn)一步加劇，三四線城市的住宅市場已開始顯現(xiàn)高庫存和高空置率等風(fēng)險(xiǎn)。

截至2013年年底，全國各類城市的庫存絕對量已達(dá)到2011年以來的最高水平，激烈的市場競爭下，2014年房企必須強(qiáng)化高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，在庫存去化的同時(shí)擴(kuò)大市場份額。

中國房地產(chǎn)報(bào)：回顧2013年，如何概括全國四類城市的房價(jià)走勢？

嚴(yán)躍進(jìn)：一線城市：驚悚。其中北上廣深房價(jià)暴漲的可能性很大。最新公布的數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價(jià)同比增幅排名位居全國前四強(qiáng)。庫存月報(bào)也顯示，一線城市庫存去化周期明顯偏短。截至2013年年底，一線城市新建商品住宅存銷比為8.3個(gè)月，其中北上廣深分別為7.6、8.5、8.3和9.4個(gè)月。部分市場需求在特殊的戶籍、限購政策加碼等因素制約下，暫時(shí)受到了壓抑。但一旦調(diào)控放松，未來這種驚悚的同比漲幅仍將持續(xù)。

二線城市：強(qiáng)勁。全國各大省會(huì)城市的房價(jià)將呈強(qiáng)勁上漲態(tài)勢。二線城市庫存去化周期也在10個(gè)月以下。供不應(yīng)求的矛盾不斷凸顯。部分逃離北上廣深的置業(yè)者，容易將需求導(dǎo)入二線城市，從而催生房價(jià)上漲。這個(gè)過程目前仍在延續(xù)。

三線城市：溫和。地級市房價(jià)上漲呈溫和上升態(tài)勢。這種漲勢，有一半是物價(jià)上漲帶來的，另一半則與預(yù)期看漲因素的推動(dòng)有關(guān)。唯一好的一點(diǎn)是，“供大于求”的特征牽制了此類城市房價(jià)的過快上漲。新型城鎮(zhèn)化下，三線城市戶籍制度放開，且受歡迎程度是最大的，但這也容易加速積壓庫存的去化。

四線城市：頹廢。縣級市及新興城鎮(zhèn)的房價(jià)上漲，將呈現(xiàn)緩慢或環(huán)比零增長的格局。郊區(qū)大盤、城市商業(yè)配套較差的樓盤將有可能降價(jià)。四線城市在人口導(dǎo)入等方面需加把勁，從而助推庫存的消化?？偟膩碚f，四線城市房價(jià)總體仍在可承受范圍內(nèi)，購房者收入增幅超過房價(jià)漲幅的難度并不大。

中國房地產(chǎn)報(bào)：2014年全國四類城市房價(jià)的走勢如何？

嚴(yán)躍進(jìn)：2014年在新型城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)長效發(fā)展等調(diào)控政策下，房價(jià)運(yùn)動(dòng)軌跡將呈現(xiàn)分化態(tài)勢。其中一二線城市報(bào)復(fù)性反彈的可能性更大。三四線城市將在一個(gè)相當(dāng)窄的上漲空間中運(yùn)動(dòng)，此類城市郊區(qū)大盤也兼具降價(jià)的可能性，但城市中心地段仍有上漲的可能。

總體來說，2014年政策將糅合新型城鎮(zhèn)化及戶籍制度改革而進(jìn)行。重點(diǎn)一二線城市戶籍制度將通過積分制來對置業(yè)需求進(jìn)行排序。而三四線城市戶籍放寬將有助于置業(yè)需求的導(dǎo)入，這也是置業(yè)者必須看到的新趨勢。

從全國四類城市目前的住宅銷售情況看，2014年房企最應(yīng)該注意的是什么？

嚴(yán)躍進(jìn)：事實(shí)上，目前全國各類城市的住宅存貨已創(chuàng)下近三年的最高水平，房企需要強(qiáng)化高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略。從絕對量看，2013年年末庫存量達(dá)到了2011年以來的最高水平。截至2013年12月底，一、二、三線20個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為2915萬、3105萬和2373萬平方米，環(huán)比增長分別為4.5%、8.4%和1.6%，同比增長分別為-4.0%、11.3%和24.7%。

雖然2013年市場成交行情不錯(cuò)，但真正牽引庫存與存銷比攀升的力量在于房企的推盤動(dòng)作。多數(shù)樣本城市的限購限貸政策并沒有預(yù)料中的放松，反而有加碼的態(tài)勢。因此，當(dāng)供給與需求的差距加大時(shí)，房企也面臨了庫存積壓的尷尬。

2014年，房企在庫存去化方面應(yīng)持積極的態(tài)度。房企在2013年的激進(jìn)拿地，將給2014年提供充足的新增供應(yīng)。但另一方面，市場成交的活躍程度將略微下滑。由此，在市場競爭激烈的情況下，建議房企必須強(qiáng)化高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，在庫存去化的同時(shí)也應(yīng)擴(kuò)大市場份額。