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近日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在2013地產(chǎn)領袖峰上分享觀點時表示，“部分城市出現(xiàn)房價泡沫，要警惕泡沫成因。政府十年出臺70個文件打壓房價，然而事實證明均為”無效“。同時，她指出，解決房價問題關鍵還是在房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅應先改革后立法。

2014年提防房產(chǎn)泡沫形成

聶梅生分析，在全國600多個城市里，部分城市出現(xiàn)了泡沫，現(xiàn)今中國房地產(chǎn)市場有讓泡沫形成的動力和趨勢。但目前不太可能崩盤。關于房產(chǎn)泡沫在各個國家成因不一，聶梅生認為它有兩個判斷標準。

第一，國家的房價和當期的經(jīng)濟發(fā)展的基本面相是否脫離?！爱斠粋€國家的經(jīng)濟發(fā)展脫離了基本面在高歌猛進地漲房價，這個時候可能要形成泡沫化的趨勢。如果房地產(chǎn)忽視GDP增長水平，非理性地上漲說明大家對經(jīng)濟將來的預期沒有信心，錢全投資在房地產(chǎn)，鄂爾多斯和溫州只是其中的典型?！奥櫭飞硎?。

第二條，是否脫離了個人的基本經(jīng)濟支付能力。聶梅生認為，“中國的房地產(chǎn)經(jīng)過了將近20年的發(fā)展，應該進入一個差不多的成熟。一個成熟的產(chǎn)業(yè)要考慮它的支付能力，不能長期脫離大家的支付能力?！敝Ц赌芰徒?jīng)濟的基本面是衡量房價泡沫是不是形成和積聚標準之一。

依現(xiàn)在的態(tài)勢看，聶梅生認為這兩個方面都局部存在。“由于房價高漲，購房和沒購房的在中國存在較大的貧富差距。這個差距難以縮短。這是泡沫化形成的動力和趨勢。”

調(diào)控手段對房價無效

在談及房價和警惕房價泡沫的形成時，聶梅生表示房價調(diào)控到現(xiàn)在可以確定：無效?！罢臧l(fā)布70個文件，當中有一半以上針對高房價推出，希望能夠解決中國的房價問題?！甭櫭飞J為起碼在房價問題上這些調(diào)控手段是無效的，通過金融手段進行調(diào)節(jié)比行政調(diào)控更有效。

聶梅生舉例說，“在這20年當中，如果存錢100萬大概能得到170萬，如果買房可能從100萬資產(chǎn)到600多萬。理性的人會很早把資金換成住宅資產(chǎn)，租房不如買房，存銀行不如買房?！耙虼寺櫭飞J為行政手段的過多干涉，催生了房地產(chǎn)投資客。

聶梅生給出數(shù)據(jù)分析，中國房價十年漲5倍，美國25年漲了3倍。中國地價領跑房價越跑越快，這之間的差距越來越大。且在近期來看，房價將會一直處于上漲的趨勢。美國房地產(chǎn)已經(jīng)進行市場化運作有自己的經(jīng)濟周期在，而中國房地產(chǎn)市場更多的是通過行政手段實現(xiàn)，導致這周期無法體現(xiàn)。

那么，在整個經(jīng)濟體制改革當中，如何通過金融手段調(diào)控房價。聶梅生認為現(xiàn)在中國房企融資主要通過銀行借貸，渠道過于狹隘。政府應提供多渠道幫助房企進行股權融資，推動匯率、利率的市場化，發(fā)展并規(guī)范債券市場，提高房企的直接融資能力。

房產(chǎn)稅應先改革后立法

而關于房產(chǎn)稅，聶梅生認為“房產(chǎn)稅早晚得收，由于中國的土地出讓制度使得收稅出現(xiàn)了中國式的麻煩。房地產(chǎn)稅是新稅種必須立法，而且必須要先改革?！?/p>

事實上，業(yè)內(nèi)人士在談衣房地產(chǎn)稅時，涉及更多的是立法不是改革。聶梅生恰恰相反?！跋劝熏F(xiàn)在不合理的改了，先改革然后才能立法。如果不動現(xiàn)在的稅種當中不合理的部分是沒辦法立法的。房產(chǎn)稅一個內(nèi)在的改革，一個是立法。這樣的問題也不是一下子能夠解決的?！奥櫭飞@樣說道。

聶梅生進而分析，無論是農(nóng)村建設用地、土地財政還是房地產(chǎn)市場化都是此次三中全會經(jīng)濟體制改革的全面深化改革的重點，她認為解決這些問題的關鍵還是在于房產(chǎn)稅。

“房產(chǎn)稅一年一收，土地出讓金的租金跟政府簽了70年的租約。就在買房的一瞬間把70年的租金一次性的交了，如果稅收按年收，那政府是否應該退還購房者69年，購房者再一年一年根據(jù)當年的利率情況返回去。政府可以立法可以合理收，但是要通過法律的形式把他固定下來?！甭櫭飞f道。

聶梅生表示，解決房地產(chǎn)稅立法是綜合解決政府財政來源，調(diào)整稅收分配是解決房地產(chǎn)和土地的根本機制。此外，據(jù)聶梅生表示，正如三中全會的文件指出的“積極穩(wěn)妥從廣度和深度上推進市場化改革“，積極穩(wěn)妥沒有那么快，廣度深度難度較大。所以中國房地產(chǎn)市場化之路依然是任重道遠。“改革是一個漸進的過程，成果最終會體現(xiàn)在合理的房價上?！?/p>