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推薦語(yǔ)：房地產(chǎn)業(yè)存泡沫毋庸置疑，但泡沫何時(shí)破裂則眾說紛紜，這些泡沫體現(xiàn)在哪里？哪些地方可能是高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)？哪些現(xiàn)象會(huì)加速泡沫破裂？有沒有辦法避免這座“冰山融化”？本文正就這些問題進(jìn)行方方面面的剖析，欲促使造出高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)大船抵御風(fēng)險(xiǎn)，打造國(guó)民心底的信心。

葉檀房地產(chǎn)進(jìn)入泡沫后期，2014年不會(huì)崩潰，但各城市分化將更加嚴(yán)重。

2014年房?jī)r(jià)整體微有上漲，一線城市范圍從中心區(qū)域向周邊衛(wèi)星城拓展，更多的三四線城市的債務(wù)危機(jī)搖搖欲墜，要靠債務(wù)展期、會(huì)計(jì)游戲應(yīng)付危機(jī)。

政策的預(yù)期是，以直接限制的方式抑制大城市房?jī)r(jià)上升，傾向于扶植中西部城市群與三四線中小城市，以實(shí)現(xiàn)就地城鎮(zhèn)化。

地球人無(wú)法阻擋中國(guó)一線城市居高不下的房?jī)r(jià)

媒體去年年底報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日正在草擬2014年重點(diǎn)監(jiān)控房地產(chǎn)市場(chǎng)城市的名單，被列入名單的城市須從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)限價(jià)等樓市調(diào)控政策，北京、上海、廣州、深圳明確在列。一線城市仍是房地產(chǎn)調(diào)控的重要區(qū)域，說明這些城市對(duì)于各地高凈值人群的吸引力不變。

這是明智的選擇，在資產(chǎn)泡沫后期，市場(chǎng)總是會(huì)尋找最厚實(shí)的安全島，國(guó)內(nèi)一線城市就是國(guó)內(nèi)最安全的投資地，如果一線城市的中心區(qū)域的房地產(chǎn)溢價(jià)下降，說明中國(guó)經(jīng)濟(jì)與金融已經(jīng)無(wú)法支撐。冰山從外層薄弱處融化，一線城市是中心最厚的地方。

較為另類的現(xiàn)象是，傳統(tǒng)的貧困地區(qū)、人口占比較高的四線地區(qū)，由于開發(fā)商開發(fā)出工業(yè)化時(shí)代整齊劃一的樓盤，第一次有了五星級(jí)賓館，品質(zhì)相比此前有較大提升，這些城市在初期會(huì)有投資跳升階段，萬(wàn)達(dá)在阜陽(yáng)等城市的銷售榮耀印證了這一點(diǎn)。但這是短期的、缺乏競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，是當(dāng)?shù)芈杂匈Y金的投資者缺乏投資標(biāo)的的結(jié)果。當(dāng)?shù)胤秸还淖鳉庖敫嗟腃BD、試圖一口吃成個(gè)胖子時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)隨后而到。

資產(chǎn)泡沫處于后期的另一個(gè)征兆是，越來(lái)越多的開發(fā)商與投資者將資金、項(xiàng)目輸出到境外，這幾乎是本能的套保行動(dòng)。國(guó)內(nèi)最重要的投資品市場(chǎng)房地產(chǎn)所面臨的壓力越來(lái)越大，無(wú)房產(chǎn)稅、無(wú)投資信息的時(shí)代即將過去，趁著人民幣大幅升值、資產(chǎn)仍在高位購(gòu)入境外發(fā)達(dá)國(guó)家的資產(chǎn)，是經(jīng)濟(jì)理性人的自然選擇。不僅李嘉誠(chéng)先生在這么做，重要的開發(fā)商幾乎都在境外開疆拓土。筆者身邊開修車店的朋友，也在認(rèn)真閱讀移民須知。

這是地球村時(shí)代，轉(zhuǎn)移資產(chǎn)逃避大的政策風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)成為現(xiàn)實(shí)可行的選項(xiàng)，中國(guó)并不僅止于國(guó)內(nèi)各地區(qū)、各城市之間爭(zhēng)奪高凈值、高能力人群，還面臨著全球營(yíng)商、生存環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)際上是個(gè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的課題?！陡２妓埂冯s志1月2日撰文指出，“如果中國(guó)的環(huán)境污染還像今天這般繼續(xù)惡化下去的話，中國(guó)的房地產(chǎn)總有一天會(huì)變得一文不值。年輕一代中國(guó)人會(huì)選擇離開這個(gè)國(guó)家，而不是遷入污染的城市，繼而抑制房地產(chǎn)需求，并加劇該產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩的問題”。有能力有意愿移民的人越來(lái)越多，中國(guó)在海外的房地產(chǎn)投資屢創(chuàng)新高。政府有必要正視喪失全球競(jìng)爭(zhēng)力的風(fēng)險(xiǎn)。

很多人想當(dāng)然地認(rèn)為，隨著外出務(wù)工人口的回流，當(dāng)?shù)乜帐幨幍慕ㄖ簿陀辛巳胱≌撸M(fèi)隨之而興，中西部三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)因此被夯實(shí)。這是幻想。

中國(guó)城鎮(zhèn)化過程中的富裕群體已經(jīng)完成了從原始積累到購(gòu)置主要資產(chǎn)的全過程，從山西等地的情況看，按照不同的財(cái)富分層，高凈值人群分別完成了境外置業(yè)、北京置業(yè)、省城置業(yè)、地方小型核心城市置業(yè)，財(cái)富圈層與置業(yè)邊界非常清楚，絕不會(huì)因?yàn)檎奶?hào)召就在本地被污染的礦區(qū)縣城大舉置業(yè)。

按照去年底中央農(nóng)村工作會(huì)議的城鎮(zhèn)化時(shí)間表，提出三個(gè)“1億”目標(biāo)：到2020年，要解決約1億進(jìn)城常住的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、約1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化。發(fā)改委的“榨菜指數(shù)”也顯示，外出務(wù)工的人口在逐步回流到中西部地區(qū)。

但是，外出務(wù)工人員與堅(jiān)守在當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的人員，不屬于投資群體中的一員，他們需要依靠城鎮(zhèn)化擺脫貧困，而不是通過購(gòu)置資產(chǎn)繳納稅收的方式，為城鎮(zhèn)化貢獻(xiàn)資金。大城市從事服務(wù)業(yè)的勞動(dòng)者們，情況好的可以在當(dāng)?shù)乜h城置業(yè)，通常是回到村里在宅基地上蓋個(gè)小二層的房子，貽養(yǎng)天年。

消費(fèi)能力與投資能力都需要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的培育，在培育初期城鎮(zhèn)化的過程中，數(shù)萬(wàn)億的成本支出不可缺少。