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政府靠調(diào)控政策打壓房價(jià)，那是壓也壓不住的?！痹谧蛉张e行的2013中國地產(chǎn)領(lǐng)袖峰會(huì)，香港中原地產(chǎn)創(chuàng)始人兼董事施永青如此直言。

施永青指出，中國的土地財(cái)政引發(fā)房價(jià)持續(xù)高企，縮短土地出讓年限，可以緩解房價(jià)上升的壓力。此外，房地產(chǎn)的投資需要扭曲了使用需要，未來政府要調(diào)控房地產(chǎn)，必須根據(jù)不同人群的收入水平，將住房需求分類，將問題分拆解決。

他提出建議，對(duì)于低收入人群，給予廉租房保障基本需求；對(duì)首次置業(yè)者給予優(yōu)惠政策扶持；對(duì)于投資客和換房客，充分發(fā)揮市場(chǎng)的力量，減少行政干涉，由市場(chǎng)自主調(diào)控。

中國樓市“批租”制度名存實(shí)亡導(dǎo)致房價(jià)居高不下

“中國的房地產(chǎn)其實(shí)很多的一些制度都是從香港那邊搬過來的，好像批租，其實(shí)都是假批租，不是真的批租?！笔┯狼嘣跁?huì)上這樣說道，他解釋稱，事實(shí)上“批租”很重要的就是有一個(gè)租期的，比如內(nèi)地現(xiàn)在商業(yè)樓宇一般是批地的時(shí)候是50年，住宅是70年，香港象征式的還每年交租金的，然而內(nèi)地好像沒有這個(gè)要求，他租的成份其實(shí)已經(jīng)不全在，所以跟賣地分別不大。

“香港也是地價(jià)占了很大的部分，租金只是象征性的每年收一點(diǎn)點(diǎn)，這是做成高地價(jià)的一個(gè)很重要的原因。如果你真的是批租的，你土地的租金收得高一點(diǎn)，現(xiàn)在的樓價(jià)會(huì)不會(huì)這么高。”施永青直言。

那么有什么方法可以使將來的房價(jià)減下來，普通人買得起房子？“很簡單，你批租批短一點(diǎn)，我批10年，你發(fā)展開始用了2、3年了，剩下來的日子不多，那你賣房子的時(shí)候其實(shí)只是賣這個(gè)建筑費(fèi)跟開發(fā)商的合理地約，那房價(jià)一定會(huì)掉下來了?！笔┯狼噙@樣回答道。

他進(jìn)一步分析：“比如你批租只是5年，第6年、第7年以后，二房東頂出來的時(shí)候只是頂5年的前景，再往后第6年開始又要重新繳租給政府，那政府把將來的租金牢牢地拿在自己手里，他要把房價(jià)壓下來不用壓小業(yè)主，要壓開發(fā)商，他自己大方一點(diǎn)，收租金收便宜一點(diǎn)，大家就不會(huì)有高房價(jià)這件事出現(xiàn)了，整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)資源都在政府手里。

在施永青看來，現(xiàn)在的開發(fā)商賺錢跟香港的開發(fā)商賺錢不是靠自己的營運(yùn)效益了，是靠整個(gè)中國的經(jīng)濟(jì)起飛，前途光明。所以開發(fā)商也好，小業(yè)主也好，都是搭順風(fēng)車賺錢的，也是吃政策賺錢的。

投資功能扭曲了使用功能

事實(shí)上，在施永青看來，改革開放以后商品化產(chǎn)生了很多的問題，產(chǎn)生的問題主要的原因是，就是沒有搞清楚房地產(chǎn)既有使用功能，也有投資功能。

“其實(shí)房地產(chǎn)一定有他的投資功能，現(xiàn)在出現(xiàn)了一個(gè)情況，投資功能扭曲了使用功能。經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，剛開始大家有了錢改善生活住房子，但是房子是跟其他的商品最大的不同地方，其他的商品大部分是消耗性的商品，價(jià)格是不斷地下跌的。房子他有投資功能，因?yàn)橥恋匚锢砩嫌胁粶缧?，就是土地永存。所以建筑物?huì)折舊，土地不用折舊。

此外，中國目前資金最喜歡流進(jìn)去的地方就是房地產(chǎn)，加上股市不旺，買股票的人很多都虧損了。所以大量的資金都是流進(jìn)房地產(chǎn)。結(jié)果上海的房子不但反應(yīng)上海的居民承擔(dān)樓價(jià)的能力，反應(yīng)他居住上的需要，還反應(yīng)全國的資金儲(chǔ)存上的偏好，所以很多的資金都流到大城市里面去。

在這樣的壓力下，政府就只能夠去打壓樓價(jià)，政策上想辦法去把他壓下來，但是壓也壓不住的。那么，怎么解決這個(gè)問題？施永青表示，將來相信會(huì)向市場(chǎng)放開，第一個(gè)部分就是保護(hù)基礎(chǔ)的基本需要，在大都會(huì)里面房價(jià)上升沒辦法，租金上升是一定的，你要讓他有金融功能，有投資功能，你不允許他上升是不合理的。在政策上，施永青認(rèn)為今年政府會(huì)有一些政策。“他雖然想增加市場(chǎng)的功能，但是政府也不可能在這個(gè)時(shí)候完全開放。”

按購房需求分類拆分問題控制房價(jià)

不過，顯然如今靠縮短土地出讓期限控制房價(jià)并非易事，而正如施永青所言，房地產(chǎn)業(yè)短時(shí)間亦無法實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化。對(duì)此，施永青建議，政府可根據(jù)不同人群對(duì)房屋需求的不同，將問題分拆解決。

在施永青看來，政府可以將有住房需求的人群分為三類，第一類是社會(huì)上一部分的低收入人群，不但買不起房子，連租也租不起，政府需要予以資助。他指出，針對(duì)這一問題，是由政府大量興建廉租的保障房，由政府分配給符合資格的低收入民眾居住。這類廉租房的租金低廉，大部分基層都應(yīng)負(fù)擔(dān)得起，個(gè)別困難戶還可以有進(jìn)一步的減免。如果入住后，收入超過了某一標(biāo)準(zhǔn)，政府就可以把房子收回，使資源可以反復(fù)使用。模式類似于香港的公屋。

第二類人群是在這個(gè)城市里面，基本上跟這個(gè)城市的轉(zhuǎn)型、城市的發(fā)展可以同步的，他們的人均生產(chǎn)值基本上負(fù)擔(dān)起建筑費(fèi)跟開發(fā)商應(yīng)有的合理利用。施永青認(rèn)為，這批人政府不用錢去支持他們，可以用政策去補(bǔ)貼他們。

“政府每年批租的時(shí)候，批出來的土地有一部分土地是專門批給本地戶口還沒有房子的人，就是香港人叫首置房，可以限購，但是不是全市場(chǎng)限購，只是新批土地有一部分限購?，F(xiàn)在政府是要把整個(gè)社會(huì)的房子壓下來壓到去滿足還沒有買房子的少數(shù)人的需要，這在政策上也是不正確的，打擊一大片保護(hù)一小撮。事實(shí)上這一小撮還沒有買房子的人，是政府每年新批的土地去保障他們。”

施永青認(rèn)為，這種限購就能防止了外來的資金扭曲本地人的負(fù)擔(dān)需要。施永青建議這些房子建成60、70平米中小型單位。只能自住，不能出租，且在轉(zhuǎn)售時(shí)只能售予當(dāng)?shù)氐氖状沃脴I(yè)者。“這樣的話這個(gè)市場(chǎng)就是本地人的市場(chǎng)，跟中國剛開始有房地產(chǎn)的時(shí)候也有內(nèi)銷房和外銷房，這是等于內(nèi)銷房，滿足本地人的需要?！?/p>

第三類人群，是社會(huì)上有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人。施永青說，針對(duì)這一部分人群，他們積累了一定的資金，但又沒有其他的投資出路，他們需要以地產(chǎn)作為儲(chǔ)存財(cái)富的方式。需要的基本上就是自由市場(chǎng)，可以反應(yīng)資金的流向，反應(yīng)投資者的需要，“對(duì)于這類投資客或者換房客，最好的方式是充分相信市場(chǎng)的力量，由市場(chǎng)自由調(diào)控?！?/p>

施永青指出，如果真的朝這個(gè)方面發(fā)展，將來政府就不用房地產(chǎn)政策改來改去，政府每一段時(shí)間地方政府可以調(diào)整廉租房的租金，就是選擇什么人可以留在這個(gè)城市。因?yàn)槿绻愕淖陨砟芰夹g(shù)不夠的話你就負(fù)擔(dān)不起這個(gè)租金，所以政府對(duì)這個(gè)城市的人口的調(diào)控也可以透過這個(gè)租金、樓價(jià)去解決。

在施永青看來，這種模式，能使得未來自由市場(chǎng)既有投資功能又有金融功能，也可以讓廣大的市民不但有工資的收入，也有資產(chǎn)升值的收入。

“中央政府也說，要讓中國人有資產(chǎn)方面的收入，有了自己的房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候工資沒加樓價(jià)限升，所以大量擁有房子的人在這個(gè)城市里面他有歸屬感，也會(huì)增加社會(huì)的穩(wěn)定，這種情況下我相信中國的房價(jià)應(yīng)該還有很大的上升的空間?！?/p>

在施永青看來，目前一線城市需求未來還是會(huì)增加的，在城市化的過程中需求會(huì)增加?！熬褪浅霈F(xiàn)升一段升過度了，調(diào)整一下恒行，等經(jīng)濟(jì)退下來又進(jìn)入到另一個(gè)上升的趨勢(shì)。但是二三線城市由于地方政府的城市規(guī)劃做得不好，批得太多，有些已經(jīng)供應(yīng)太多，所以可能會(huì)出現(xiàn)一段比較長的消化期?！?/p>

最后，施永青表示，中國的房地產(chǎn)應(yīng)該還有很強(qiáng)的發(fā)展的前景?！爸饕獊碚f房地產(chǎn)市場(chǎng)在投資問題、自用問題和使用問題解決好以后，應(yīng)該還有一個(gè)比較長期的上升，我認(rèn)為上半年政策上可能還需要有些調(diào)整，慢慢地可以讓自由市場(chǎng)的樓價(jià)反應(yīng)投資的需要，資金流向的需要”。