北京發(fā)明了多少種房子？“光北京就有十七八種，全國得有三十多種”從早期的房改房、外銷商品房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房，到后來的經(jīng)濟適用房、廉租房、兩限房，以及“京七條”創(chuàng)造的“自住型商品房”，至少有十七八種住房品種并存于北京普通商品房的體系之外。但這么多創(chuàng)造發(fā)明，卻既沒有遏止房價高漲的走勢，也沒有改變普通人住房難的困境。
就在國家統(tǒng)計局宣布北京房價再度領(lǐng)漲全國的第二天，2013年10月23日，北京市住建委出臺了地方版的樓市調(diào)控新政“京七條”，意圖穩(wěn)住房價。
新政最大的創(chuàng)意是制造了一種新的住房品種——“自住型商品房”。它比周邊的商品房便宜三成，所有符合限購資格的市民都可以購買；當然，已經(jīng)在保障房那邊排著隊的家庭有優(yōu)先權(quán)，并且5年內(nèi)不能上市交易，賣的時候也得補上這一部分差價。
盡管2013年只剩下最后2個月，北京市政府依然雄心勃勃地表示要放出足夠建造2萬套“自住型商品房”的用地，相當于一般年景下北京新房總成交量的1/5；明年的計劃更為龐大，5萬套。
其實“自住型商品房”并不稀奇，北京的住房品種本來就琳瑯滿目——從早期的房改房、外銷商品房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房，到后來的經(jīng)濟適用房、廉租房、兩限 房，一大批名目繁多的住房品種并存于普通商品房的體系之外。華遠地產(chǎn)董事長任志強早在2005年就做過統(tǒng)計調(diào)查，“光北京就有十七八種，全國得有三十多 種”。
如今又添了“自住型商品房”這個新成員，試圖為一個新的群體解決住房問題。相較之前兩限房、經(jīng)濟適用房的購房標準，其家庭資產(chǎn)審核門檻有所放松，更多人群被納入到低價購房體系之中。
叫什么名字并不重要。重要的是，同樣面向中低收入或者不同夾心層的保障房、兩限房等推出經(jīng)年，卻并沒有阻擋北京房價一騎絕塵地高漲，也沒在多大程度上解決這些群體住房難的問題。其癥結(jié)何在？為什么還要創(chuàng)造出一種實質(zhì)上并無新意的“自住型商品房”？
“不得不做點事情”
10月25日，北京樓市新政發(fā)布后兩天，放出了兩個需要配建“自住型商品房”的地塊，一個在密云縣，一個在門頭溝區(qū)，都屬于北京的遠郊區(qū)。
“逼出來的?！?0月29日，當南方周末記者問及“京七條”的出臺背景時，任志強迅速給出這四個字。
自從2012年6月份被限購政策壓抑許久的剛需爆發(fā)之后，北京的新房價格已經(jīng)實現(xiàn)了連續(xù)16個月的同比上漲，最近6個月領(lǐng)漲全國，9月份依然是以高達20.6%的同比漲幅位居首位。
“壓力太大，他們不得不做點事情，最起碼要有一個政治表態(tài)?！币晃唤咏本┳〗ㄎ臉I(yè)內(nèi)人士告訴南方周末記者。
2013年年初，北京市承諾的房價控制目標是“新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定”，如果“穩(wěn)定”等同于“不漲”，這個目標顯然已經(jīng)很難完成。最近在接受媒體采訪時，北京住建委副主任王榮武坦承環(huán)比漲幅雖然低于同比，但也已經(jīng)超過了6%。
一邊是熱度不減的房價，一邊是咄咄逼人的住建部年底考核問責，整個2013年，北京住建委倒是一直在動用行政干預等手段來控制房價。在前端，控制預售 證的發(fā)放、價格定得太高的樓盤拿不到預售證，早已是業(yè)內(nèi)公開的秘密；在后端，限制住一些地塊的拍賣最高價，讓開發(fā)商去競拍配建的限價房或保障房的面積，以 控制土地溢價，進而調(diào)控未來的房價。
“自住型商品房”最終也是要通過土地競拍上的一些手段來實現(xiàn)。根據(jù)《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，自住型商品住房用地，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得。
10月25日，北京樓市新政發(fā)布后兩天，放出了兩個需要配建“自住型商品房”的地塊，一個在密云縣，一個在門頭溝區(qū)，都屬于北京的遠郊區(qū)。位于密云縣 的44萬平米的地塊給出的配建要求是“25000平方米的自住型商品住房，房屋銷售限價為10500元/平方米”，相當于該地塊不到6%的面積。
毫無疑問，建在該地塊上的“自住型商品房”最早也只能在一年后面市，即便有效，拉低的也是一年后的房價。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，本次新的調(diào)控措 施中，既帶有表態(tài)性質(zhì)，也有增加市場引導能力的實質(zhì)行動。但整體來看，更多的是穩(wěn)定房價預期。比如，或許能引導一些急于購房又資金緊張的剛需階層放緩入市 計劃。
難解供需矛盾統(tǒng)計意義上的房價存在拉低的可能性。2013年的北京房價調(diào)控目標明確剔除了保障性住房的價格，而實質(zhì)上歸屬于保障性住房名字中卻包含“商品房”的自住型商品房，很大可能將進入房價體系。
一年后，那些沒有保障房購買資格、買商品房又捉襟見肘的“夾心層”能否真正受惠于這個新的住房名目，一路向前的北京房價能否真正被拖住步伐，南方周末記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍表示悲觀。
高策地產(chǎn)董事長陶紅兵肯定了“京七條”為夾心層提供了一條可能的購房路徑，但他仍然認為這不能從根本上改變北京住房供需失衡的狀況，也就不可能真正拉低房價，反而可能加劇改善型住房的供需失衡。高策地產(chǎn)是一家浸淫北京市場多年的一手房代理公司。
“北京的土地就那么多，自住型商品房的供地增加了，普通商品房的供地就會更加緊張；而近幾年北京的戶均成交面積在逐年加大，這說明改善型住房的需求占比在不斷上升。這就會帶來一種新的結(jié)構(gòu)失衡和價格上漲?！彼f。
即便是“自住型商品房”試圖覆蓋的中低收入購房者群體，其供需矛盾也很顯著。北京目前約有13萬戶家庭在輪候保障房，按照一般情況剛需占比八成計算，每年約有8萬戶不享受保障資格的首次置業(yè)群體，遠遠超過北京計劃推出的每年5萬套“自住型商品房”數(shù)量。
興業(yè)證券分析師劉建剛根據(jù)北京新增常住人口測算出的住房需求約1500萬平米，但近3年北京平均新增住宅類用地997萬方，“供求矛盾是北京市房價持續(xù)上漲的根源”。
“如果自住型商品房的供地特點比照剛剛推出的兩塊地，那么這項新政的效果將大打折扣?！鼻笆鼋咏本┳〗ㄎ臉I(yè)內(nèi)人士表示，“即便是夾心層，恐怕也很難接受門頭溝和密云這樣的遠郊住房；況且這兩塊地的配建比例只有5%左右，遠低于20%－40%的配建總計劃?！?/p>
統(tǒng)計意義上的房價反而存在拉低的可能性。2013年的北京房價調(diào)控目標明確剔除了保障性住房的價格，而實質(zhì)上歸屬于保障性住房名字中卻包含“商品房”的自住型商品房，很大可能將進入房價體系。這是北京市政府所樂見的。
“政府把自己該做的事推給了市場” 保障房的建設(shè)規(guī)模逐年擴大，實實在在落地的房子卻總是搶破了頭。
夾心層最擔心的是，“自住型商品房”看起來跟前些年北京推出的兩限房類似，實質(zhì)上可以視為一種變相的帶有保障屬性的住房產(chǎn)品，將來會不會僅僅是在建委系統(tǒng)中又多了一種房屋的權(quán)屬性質(zhì)而已。
任志強告訴南方周末記者，根據(jù)土地性質(zhì)、建房名目、建設(shè)單位的不同等因素，北京前前后后出現(xiàn)過的房屋權(quán)屬名目至少十七八種。比如，“房改房”就有 “97”、“93”之分，分別擁有97%和93%的產(chǎn)權(quán)；經(jīng)濟適用房也分成新老兩大類，老的經(jīng)濟適用房沒有上市交易限制；甚至“私房”也有三四種不同前綴 的分類。
具化到產(chǎn)權(quán)證上時，這些名目減少了一些，但也有近十種不同的證件。地方建委分管的有商品房、經(jīng)濟適用房、私房、房改房、廉租房、限價房、安置房等，還有不歸地方建委處理的央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房。
寄望于保障性住房解決住房難題的人們，普遍的感受是“雷聲大雨點小”，保障房的建設(shè)規(guī)模逐年擴大，實實在在落地的房子卻總是搶破了頭，更不用提那些常年見諸報端的保障房尋租案例了。
在中原地產(chǎn)研究部看來，新出臺的“自住型商品房”銷售價格比市場價低30%，即使5年后再上市上繳30%的增值收益，依然會比以市場價購買的普通商品 房具有更高的收益率。如此同質(zhì)的房源卻有兩套截然不同的操作體系，明顯的利益驅(qū)使極易造成權(quán)力尋租。之前經(jīng)濟適用房與限價房管理過程中就頻現(xiàn)腐敗。
一位不愿意具名的業(yè)內(nèi)人士還特意指出，“京七條”事實上為部委、央企等建設(shè)福利房開了一個名正言順的口子。文件中有這樣一段話：鼓勵企事業(yè)單位和相關(guān) 機構(gòu)將自有用地用于自住型商品住房的開發(fā)建設(shè)，或者將尚未進入銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)化為自住型商品住房建設(shè)項目?！皟赡曛?，你會發(fā)現(xiàn)，這個看上去 很美的自住型商品房很有可能就是一場沒有開始的結(jié)束?！?/p>
“采用這種土地出讓方式讓開發(fā)商配建自住型商品房，實質(zhì)就是政府把自己該做的事推給了市場?！比沃緩娭赋觯平庾》拷┚?，還是那句老話，“保障的歸政府，市場的歸市場?！?/p>
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