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近幾年，隨著針對(duì)住宅的調(diào)控不斷升級(jí)，限購(gòu)限貸限價(jià)等行政干預(yù)手段，顯著的抑制了投資投機(jī)性購(gòu)房需求。然而，民眾投資房地產(chǎn)的需求依然存在，只不過越來越多地轉(zhuǎn)向了非住宅領(lǐng)域，即泛義的商業(yè)地產(chǎn)：商鋪、辦公樓、酒店式公寓等。那么，該如何投資這些比住宅更復(fù)雜的房產(chǎn)？

近幾年，與住宅市場(chǎng)相比，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行軌跡總體相似，但也存在差異之處。2010年，針對(duì)住宅市場(chǎng)調(diào)控政策出臺(tái)并不斷升級(jí)，全國(guó)住宅銷售同比增幅由2009年的約45%，大幅回落至2010年的8%，而辦公樓增幅僅略有回落，仍保持22%的高增長(zhǎng)，商業(yè)用房增幅不降反增至31%。說明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控不那么敏感。2011年，三個(gè)細(xì)分市場(chǎng)成交增幅皆有所回落，2012年住宅銷售面積增長(zhǎng)2%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)12.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降1.4%。

從地價(jià)變化來看，根據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院統(tǒng)計(jì)，2011年之前，住宅用地價(jià)格指數(shù)漲幅，多數(shù)年份高于商服用地。比如2009年四季度，宅地價(jià)格指數(shù)同比上漲4.7%，而商服用地只有3.1%。但從2011年第一季度開始，宅地價(jià)格漲幅持續(xù)低于商服用地。2011年以來，開發(fā)商購(gòu)買商業(yè)服務(wù)地塊，開發(fā)非住宅的熱情高于住宅。當(dāng)然，2012年下半以來，一線城市的宅地市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)復(fù)蘇、回暖和火爆的過程。但廣大中小城市卻波瀾不驚，主要是這些地區(qū)住宅存貨量偏大，仍處于去庫(kù)存階段。

近兩三年，一線城市的寫字樓市場(chǎng)，是所有商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)中表現(xiàn)最搶眼的。不妨看下租金變化。2005年以來，一線城市甲級(jí)辦公樓的租金，經(jīng)歷三個(gè)階段的變化。2008年四季度之前，租金價(jià)格持續(xù)上漲，其中上海上漲幅度最顯著，廣州基本維持盤整。2008年9月，以華爾街“百年老店”、五大投行之一的雷曼兄弟的破產(chǎn)為標(biāo)志，美國(guó)次貸危機(jī)升級(jí)為全球金融危機(jī)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也加速下滑，從而導(dǎo)致高端辦公樓購(gòu)買和租賃需求的大幅萎縮，一線城市的租金快速下滑，直至2010年上半年才企穩(wěn)并開始復(fù)蘇。至2012年四季度，四市租金水平皆創(chuàng)歷史新高，其中北京的增幅最大。事實(shí)上，北京辦公樓市也是最為火爆的。

與租金同步變化的，是寫字樓的空置率。根據(jù)高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)，2013年上半年，中國(guó)20大寫字樓市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓平均空置率為11%。青島、重慶、成都等的部分二線城市由于新增供應(yīng)陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)且短期內(nèi)無(wú)法被消化，空置率均超過30%。而北京、上海等一線城市持續(xù)高租金及低空置的市場(chǎng)。以北京為例，2009年曾經(jīng)一度高達(dá)30%的空置率，今年上半年也回落至只有6%。就一線城市而言，寫字樓的空置率低于10%以，說明市場(chǎng)形勢(shì)較好，超過20%則市場(chǎng)形勢(shì)較差。另外，一線城市購(gòu)物中心平均空置率接近10%，二線城市中，重慶、沈陽(yáng)、青島及廈門幾城市由于部分項(xiàng)目招商未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，購(gòu)物中心空置率高達(dá)15-20%。

除了寫字樓，其他類型的房產(chǎn)租金回報(bào)率是多少？對(duì)于廣大投資來說，這是一個(gè)非常重要的因素。因?yàn)椋?011年之前的所謂“黃金十年”，投資房產(chǎn)看重的是房?jī)r(jià)上漲，而不必關(guān)心租金水平。但當(dāng)前已步入所謂的“白銀十年”，房?jī)r(jià)增速放慢，樓市向價(jià)值回歸，而價(jià)值的源點(diǎn)是使用價(jià)值，租金是房產(chǎn)使用價(jià)值的表現(xiàn)。因此，租金回報(bào)率高的房產(chǎn)，才是最有投資價(jià)值的房產(chǎn)。