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上半年，即使政府出臺新政調(diào)控樓市，但由于市場需求強勁，加上國五條執(zhí)行力度不如預期，樓市依舊難掩火熱。進入下半年，特別是對于即將到來的“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，廣州樓市將會派出怎樣的成績單？

供應量偏少  中小戶型供應不足

回顧上半年，商品住宅供應量偏少，市場依舊供不應求。主要由于2011年末-2012年初受房地產(chǎn)嚴調(diào)影響，開發(fā)商拿地熱情不高，新開工面積減少，而隨著樓市回暖，市場需求強勁，供應量卻無法立刻跟上。因此下半年，房企前期開工不足將繼續(xù)影響后市供應，商品住宅供應量依然偏少。

而受供應結(jié)構影響，一方面，下半年中小戶型供應仍然不足。上半年廣州一手樓成交套均面積為110㎡，而目前存量住宅套均面積卻在140㎡左右。換句話說，目前廣州市商品住宅成交以中小戶型居多，但未售的卻以大戶型為主，再加上下半年大戶型供應比例依然較大，存量增量相加，中小戶型供應將繼續(xù)緊缺。另一方面，區(qū)域存量不平衡。目前全市存量可售時間為6月多月，一般來說，若存量消化時間低于6個月，則會造成房價上漲。而蘿崗區(qū)和南沙區(qū)存量就更加緊缺，可售時間分別僅三個多月和四個多月。

除此之外，限價限售也造成了階段性供應不足。此前，有些樓盤因定價高于政府指導價而未能拿到預售證，新貨推遲入市，而部分則變作合法捂盤，導致供應量下降。但隨著時間的推進，房企將逐漸適應調(diào)控并找到應對辦法，因此預計下半年這種情況會有所緩解，此外也要特別關注政府是否會采取措施打擊合法捂盤。

需求穩(wěn)定  下半年樓市平穩(wěn)發(fā)展

需求方面，縱觀上半年樓市每月成交量穩(wěn)定，整體需求量比較平穩(wěn)，預計下半年也不會出現(xiàn)爆發(fā)性增長，因此即使供應量有所減少，但在需求平穩(wěn)的基礎上，下半年樓市也將平穩(wěn)發(fā)展。

政策面偏松  再融資開閘凸顯調(diào)控思路轉(zhuǎn)變

政策方面，上半年政府相繼出臺了“國五條”、“限價”等政策，房產(chǎn)稅擴圍也一直吹風，但也難以改變樓市火熱的基本態(tài)勢。首先，“國五條”的出臺讓市場無所適從，最終20%個稅等最嚴政策僅在北京實施，實則無疾而終。其次是“限價政策”，限價政策在被房企以“雙合同”等方式化解后，樓價僅在數(shù)據(jù)上下跌，卻不能使房價真正下降，更甚的事，限價政策無形給房價上漲打了保護傘。以往房價上漲顯而易見，而政府迫于公眾壓力也會立刻采取措施平抑房價，但如今房價均在偷偷上漲，真正漲了多少沒人清楚。最后，房產(chǎn)稅擴圍在上半年一直是關注熱點，但由于政策實施偏向于對新增住房而不是存量住房，涉及面較窄，因此房產(chǎn)稅的實施對房價打擊力度不大，加上房產(chǎn)稅的實施將伴隨著限購的放開，但目前市場上供需矛盾依然嚴峻，放開限購恐怕會使得房價繼續(xù)上漲。

展望下半年，由于上半年經(jīng)濟增速放緩，國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長僅7.6%，宏觀經(jīng)濟現(xiàn)下行壓力，因此，房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，第三季度政策收緊的可能性不大。加上在上周的中共中央政治局會議上，并無提及房地產(chǎn)樓市調(diào)控，可以預計下半年房地產(chǎn)并不會迎來過多的調(diào)控。不但如此，針對房地產(chǎn)融資再開閘的態(tài)勢，也意味著房地產(chǎn)企業(yè)將得到政府跟多的扶持，政府調(diào)控思路正在從收緊房企資金鏈，迫使房企降價從而令房價下降，向增加供給從而緩解供求矛盾轉(zhuǎn)變。

“金九銀十” 近郊中小戶型走俏  樓價平穩(wěn)略漲

預測即將到來的“金九銀十”，在偏松的政策面下，房地產(chǎn)將不會迎來新的調(diào)控，樓市整體仍較火熱。而在中心城區(qū)均價已破3萬/㎡的基礎上，中小戶型的近郊盤以低總價的優(yōu)勢將更加吸引剛需和首改置業(yè)者，預測“金九銀十”間，成交方面仍以中小戶型的近郊盤為主。價格方面，一方面需求平穩(wěn)再加上供給量較上半年增加，供求矛盾將會有所緩解，另一方面在外圍區(qū)域低價位樓盤成交放量的情況下，房價將會呈現(xiàn)平穩(wěn)略漲的態(tài)勢。