久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

我們建造的房子都是三維的，所處的空間很重要，投資決策時(shí)歷來就有“區(qū)域、區(qū)位、位置（Location，Location，Location）”的說法。但這只是一個(gè)靜態(tài)的參考因素，在純市場(chǎng)條件下各方均衡博弈產(chǎn)生的利潤(rùn)應(yīng)該只是合理利潤(rùn)，而只有在時(shí)空中同時(shí)展開的房地產(chǎn)才會(huì)產(chǎn)生α收益。下面先舉兩個(gè)例子。

從2001年開始，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)水溫不斷升高，食物鏈上的各位豪杰開始摩拳擦掌。凱德置地在上海盧灣區(qū)建設(shè)了一棟高二十層的甲級(jí)寫字樓，取名新茂大廈，項(xiàng)目位于太倉路、馬當(dāng)路交匯處，毗鄰新天地和淮海路，地上面積32200平方米，地下11174平方米。麥格理MGPA基金于2004年9月開始接觸，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目還處于打地基階段，3個(gè)月后凱德置地將持有的95%股權(quán)以約9800萬美元出售并負(fù)責(zé)繼續(xù)完成建設(shè)，這是號(hào)稱中國(guó)第一起外資基金對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)物業(yè)的收購案。MGPA收購后更名為鉑金大廈（Platinum），2006年12月，物業(yè)剛剛投入使用，德國(guó)SEBImmobilien便以2.5億美元收購了這一商業(yè)物業(yè)。2009年底SEBImmobilien將鉑金大廈轉(zhuǎn)手，接手方是已在上海有過兩次收購的香港上市公司——資本策略（CSIPropertiesLimited），成交價(jià)格接近24億元人民幣。2010年6月，資本策略又將其50%權(quán)益轉(zhuǎn)讓給同樣擅長(zhǎng)收購的華人置業(yè)。

另一個(gè)例子是眾所周知的中國(guó)香港地產(chǎn)商發(fā)家史。1841年5月，香港人口約為7400人，2012年為713萬人。眾多的人口帶來對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求，華人地產(chǎn)商紛紛涌現(xiàn)，1965年發(fā)起成立的“香港房地產(chǎn)建設(shè)商會(huì)”（會(huì)長(zhǎng)為霍英東）會(huì)員多達(dá)300多人，然而發(fā)展至今大部分都消失或轉(zhuǎn)行了，只留下了少數(shù)的地產(chǎn)商攻城略地。為什么？這跟香港房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)次大起大落有關(guān)。上世紀(jì)60年代中期，香港爆發(fā)空前規(guī)模的“反英抗暴”運(yùn)動(dòng)，港府出動(dòng)軍警鎮(zhèn)壓，中產(chǎn)階級(jí)紛紛移居海外，已經(jīng)入伙的樓宇也割價(jià)求售；1973年至1974香港地產(chǎn)市場(chǎng)受到股市崩潰、中東石油危機(jī)的沖擊而陷入低潮；1982年中英雙方關(guān)于香港前途問題表面化，早已必備不堪的股市、地市應(yīng)聲下跌；后又經(jīng)歷了1989年的大陸動(dòng)亂和1997年的亞洲金融危機(jī)。大浪淘沙，“地產(chǎn)五虎”等地產(chǎn)商漸漸脫穎而出，危機(jī)來臨時(shí)他們低價(jià)收購，市道復(fù)蘇時(shí)高價(jià)出售。

圍繞新茂大廈各個(gè)時(shí)段進(jìn)入的投資商有的賺多有的賺少，持有時(shí)間有長(zhǎng)有短，這取決于他們各自的投資戰(zhàn)略和對(duì)時(shí)勢(shì)的判斷。在香港市場(chǎng)上發(fā)生的故事更加波瀾壯闊，股市和地市“股地拉扯”，60多年完成數(shù)個(gè)周期循環(huán)，只有那些對(duì)這個(gè)規(guī)律有深刻認(rèn)識(shí)的地產(chǎn)商才能存活并膨脹壯大。

各個(gè)國(guó)家的地產(chǎn)周期不盡相同，一個(gè)國(guó)家內(nèi)部各種細(xì)分市場(chǎng)的周期也各個(gè)相異，住宅、辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、酒店旅游、工業(yè)地產(chǎn)等各有各的周期，投資的時(shí)鐘自然需要因地因時(shí)而變。早起的鳥兒有蟲吃，早起的蟲子也被鳥吃，先行者不一定成功，后行者也可能失敗，聰明的投資就像沖浪運(yùn)動(dòng)，把握好潮頭的轉(zhuǎn)換才能進(jìn)退如愿。

類似的例子不勝枚舉：北京佳程廣場(chǎng)以REITs在香港上市后一直表現(xiàn)不佳，楓樹基金將其私有化后卻迎來了北京寫字樓租金的大漲；90年代初進(jìn)入大陸的香港地產(chǎn)商經(jīng)受了很大壓力，如香港新世界開發(fā)崇外大街、香港長(zhǎng)實(shí)開發(fā)東方廣場(chǎng)等，直到進(jìn)入21世紀(jì)才開始取得回報(bào)，而加入WTO后才發(fā)力的新加坡地產(chǎn)商則很快獲得極大發(fā)展；當(dāng)年因擴(kuò)張過快、資金鏈緊張而被收購的順馳其實(shí)對(duì)地產(chǎn)大勢(shì)看得很清楚，只是執(zhí)行出現(xiàn)了偏差；如果在當(dāng)年SARS出現(xiàn)時(shí)收購香港淘大花園的房屋，后來應(yīng)該賺得不少……

香港市場(chǎng)過去幾十年的運(yùn)動(dòng)規(guī)律是一個(gè)較大斜率向上運(yùn)動(dòng)和波浪式前進(jìn)運(yùn)動(dòng)的復(fù)合運(yùn)動(dòng)，最后勝出的是那些很早就看明白了這個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，并把自己的一切都與這個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)綁在一起的投資商。

投資是時(shí)間的函數(shù)，但人生是有限的，基本上一個(gè)人能經(jīng)歷的房地產(chǎn)周期也就3－4個(gè)，錯(cuò)過了一次就要等10年。所以，房地產(chǎn)投資真正的成功不是預(yù)測(cè)并進(jìn)行波段的操作，而是在一個(gè)真正長(zhǎng)遠(yuǎn)有利的環(huán)境里，相信這種長(zhǎng)遠(yuǎn)的趨勢(shì)，找到合適的投資模式順勢(shì)而為，抓住一生中僅有的幾次大機(jī)會(huì)。