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近些年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上的高端產(chǎn)品越來(lái)越多，其中有兩種非正常情況導(dǎo)致的“高端”，相對(duì)比較典型：

一種屬于無(wú)心插柳，半路出家型。比如一個(gè)項(xiàng)目一期的定位還是剛需盤，到了后期由于價(jià)格上漲，剛需族買不起，只好讓改善型需求來(lái)接盤。而一些改善型產(chǎn)品，開發(fā)了幾年之后，市場(chǎng)上的價(jià)格已經(jīng)讓改善型需求望塵莫及，也自然“升級(jí)”成高端產(chǎn)品。比如2008年，樓市一度低迷，北京三環(huán)附近某項(xiàng)目老總說(shuō)：“市場(chǎng)再不好，我們定價(jià)1.2萬(wàn)元/平米，總能賣出去吧？”幾年之后，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格已超過4萬(wàn)元/平米，步入高端項(xiàng)目行列。

另一種情況則屬于被逼無(wú)奈型。如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以說(shuō)“規(guī)模為王”，不拿地不擴(kuò)張，在市場(chǎng)中會(huì)迅速地被邊緣化，而拿地?cái)U(kuò)張，就得豁出去拿高價(jià)地。古人說(shuō)“知易行難”，人在江湖，身不由己，說(shuō)不拿地王，說(shuō)要理性，做到談何容易？而咬牙拿下了高價(jià)地，面粉貴過了面包，怎么辦？唯一的辦法就是把面粉做成蛋糕——做高端產(chǎn)品。

而如果咬文嚼字一番，去追究“高端產(chǎn)品”的定義，通常的答案是，高端產(chǎn)品的特征是長(zhǎng)期具有較高的價(jià)值和品質(zhì)，同時(shí)價(jià)格相對(duì)較高。這就說(shuō)明，高端產(chǎn)品和高價(jià)產(chǎn)品是不能畫等號(hào)的。除去價(jià)格，“品質(zhì)”與“長(zhǎng)期具有”是其中的關(guān)鍵詞。

經(jīng)過十幾年的發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的相對(duì)粗放狀態(tài)已有明顯改變，房企專業(yè)化、品牌化的趨勢(shì)越發(fā)明顯，產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)水平的進(jìn)步也很快。在這樣的環(huán)境下，僅靠房?jī)r(jià)整體的快速上漲“捂”出來(lái)的偽高端產(chǎn)品，未來(lái)的生存空間只會(huì)越來(lái)越小。

而高端產(chǎn)品的消費(fèi)者，也就是常說(shuō)的成功人士，也并不是都像電影《大腕》里說(shuō)的“成功人士就是，買什么東西都買最貴的，不買最好的?！北姸嗫蛻粽{(diào)查與分析報(bào)告證明，高端購(gòu)房人群由于有過多次購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，實(shí)際上是購(gòu)房人里面最懂行、最識(shí)貨的消費(fèi)者。

專業(yè)人士認(rèn)為，是真高端還是偽高端，未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)主要是產(chǎn)品能否被市場(chǎng)接受。隨著市場(chǎng)的日趨成熟，偽高端產(chǎn)品也更難存活，“識(shí)貨”的消費(fèi)者明白什么是真高端。即便房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，也不用等到“退潮”，聰明一些的裸泳者已開始悄悄穿上“泳褲”。