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來勢洶洶的國五條，似乎沒能擋住房價上漲的步伐，在地王頻出的驚叫聲中，三季度的樓市溫度，仍可與天氣相提并論。一時間，看漲房價的聲音充斥社會每個角落，日光盤的火爆陣勢，讓購房者心急如焚。開發(fā)商提價的沖動，頻現于諸多項目營銷會議上。

我想說的是：當前市場確實強勢，下半年房價仍將振蕩上行。但是，當前可能已處于本輪房地產景氣周期的繁榮頂部區(qū)間，處于高溫狀態(tài)，但溫度已不再繼續(xù)上升了。如果用季節(jié)相比喻，則正如八月底或九月初，很多城市動輒出現35度高溫，但從節(jié)氣上看，已經“立秋”；半年后，很可能會進入“樓市秋天”。

為什么敢于在逆潮流而動？因為我是房地產短周期理論的創(chuàng)始人！眾所周知，中國樓市中有很多流派，其中兩類最惹人眼球：看空派、崩盤派；看多派、春天派。這兩個流派，長期堅持一種觀點、一個方向。那種堅忍不拔的精神，著實可嘉。而我是另一個派別的代表人物：理性派、四季派——主張樓市呈周期性波動，如同春夏秋冬交替。

首先，從理論上分析。只要是市場經濟，就會存在周期性波動。往大處看，宏觀經濟有長、中、短周期之分，每輪周期變化中，都有繁榮期和蕭條期之別；從小處看，即便是種菜賣菜，也有“大小年”之分，今年菜價貴，明年種的農戶就會多，這會導致供大于求后，價格自然會跌。市場“無形之手”躲在暗處，調節(jié)著商品市場的周期性變化。有追究求、有水平的市場派經濟學家，就應找到這只無形之手，察其形狀，明其動作。

房地產市場同樣有周期，同樣有長、中、短周期之分。近幾年，預測房價成為一個社會熱門。有些學者專家常把“中國房價長期看漲”這句話掛在嘴邊，猛一聽，很有專業(yè)水準。但仔細一想，基本全是廢話，因為這個觀點幾乎適合任何國家（除實行計劃經濟的朝鮮和巨型房價泡沫破滅后的日本等個別國家）。更關鍵的是，論及房價的長期走勢（比如10年以上），對于造房者、購房者、賣房者等，基本沒什么參考和利用價值。

最有價值的是：對短期房價走勢的預測。這里所謂的“短期”，主要指代未來6個月至12月。對于開發(fā)商而言，可以據此制定是否該購地、放慢還是加快施工進度、調高還是調低樓盤定價等。對于購房者來說，在樓市冬末和春初購房，一定是價格較低的時點；而在樓市的夏末或秋初購房，則要比者多付20-50%的錢。

其次，從實踐上觀察。2004年以來，我國樓市已經歷過三個短周期。全國房地產開發(fā)景氣指數，是衡量開發(fā)行業(yè)體溫的“溫度計”，能夠比較好的反映房地產開發(fā)行業(yè)的周期性波動。按照“峰值-峰值”的劃分法，2004年以來可劃分為三個短周期。

第一個周期：2004年3月-2007年11月。兩個峰值差不多，都是106點多。谷值是100.6，出現在2005年12月。下行歷時21個月，上行歷時23個月，共計43個月。下行主因是房地產調控，上行主因是經濟過熱，資本市場瘋狂。

第二個周期：2007年12月-2010年3月。第二個峰值近106點。谷值是94.74，出現在2009年3月。下行歷時16個月。上行歷時12個月。共計28個月。下行主因是受國際金融危機影響國內經濟下滑，上行主因是救經濟救樓市力度大。這輪跌急漲急，波幅大、歷時短。

第三個周期：2010年4月以來。谷值是94.39，出現在2012年9月。下行歷時30個月。下行主因經濟下滑與房地產調控，在雙重打擊下，下行時間較長、調整幅度較大。上行主因是貨幣寬松、經濟復蘇。這輪周期已經完成筑底，但上行之路不可能像2009年那輪又急又快，將在磨磨唧唧中上行。預計將于2014年觸頂。

如果按全國70個城市的房價現比增幅，同樣按照“峰值-峰值”的劃分法，同樣可分為三個短周期。第一個周期：2004年四季度—2008年一季度。第二個周期：2008年二季度—2010年二季度。第三個周期：2010年三季度開始。第二、第三個周期的谷值（分別是2008年底和2011年底），出現房價同比下跌。2012年四季度進入第三個周期的后半段，也即上升階段，2013年基本處于上升通道。但本輪上升過程中，不可能像2009年那樣強勁，房價同比增幅難以超過上一輪12.8%的高點，預計1013年四季度或2004年一季度見。

房地產短周期理論及實證，在我的新書《樓市探秘：贏在長趨勢，賺在短周期》中有詳細分析。書中回顧了房地產市場二十多年的發(fā)展歷程，并利用四個標準診斷了我國房價泡沫，系統(tǒng)性預測了樓市的長期趨勢，揭示了房地產短周期的神秘力量，提出了決定短周期房價漲跌的“四個引擎”：經濟、政策、資金、存貨。通過綜合分析這四個要素，結論是：下半年房價仍堅挺，而明年將有所降溫。