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業(yè)界專家認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制政策內(nèi)容應(yīng)涉及土地、財(cái)稅、金融、住房保障等多個(gè)方面。

近期，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的話題成為關(guān)注焦點(diǎn)。在上周舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，“鑒于國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制定的全國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制還處在論證階段，估計(jì)可能還要三個(gè)月左右的時(shí)間才能逐步地清晰和大家見(jiàn)面?！?/p>

長(zhǎng)效機(jī)制將會(huì)包括哪些內(nèi)容？又面臨著哪些制度性障礙？這都成為業(yè)內(nèi)關(guān)心的話題。

焦點(diǎn)：長(zhǎng)效機(jī)制要觸及制度性改革

據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)透露，關(guān)于長(zhǎng)效機(jī)制的討論已經(jīng)進(jìn)行了幾次，“原有的稿子都被推翻了”。

北京房產(chǎn)界一位資深人士表示，長(zhǎng)效機(jī)制之所以數(shù)易其稿，推測(cè)是其中涉及很多制度層面改革的問(wèn)題，很難達(dá)成共識(shí)。

任志強(qiáng)在博鰲房地產(chǎn)論壇上談到“長(zhǎng)效機(jī)制可能涉及的問(wèn)題”時(shí)表示，第一個(gè)是制度問(wèn)題，包括土地制度?！巴恋刂贫雀母?，是要解決土地財(cái)政問(wèn)題還是土地要進(jìn)行私有化，不知道。”

在年初政協(xié)北京市十二屆一次會(huì)議上的一份提案中，萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶建議，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制政策內(nèi)容涉及土地、財(cái)稅、金融、住房保障等多個(gè)方面。在土地政策上，提高土地供應(yīng)潛力，包括實(shí)施農(nóng)村土地制度改革，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)機(jī)制等。

朱中一在接受記者采訪時(shí)表示，推進(jìn)城鎮(zhèn)化，繞不過(guò)去戶籍制度和土地使用制度改革。要探索城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤，與農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)掛鉤；允許在集體建設(shè)用地上建設(shè)公租房，解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移等人口的租房問(wèn)題。

上述北京房地產(chǎn)資深人士表示，類似土地制度改革，觸及面很廣。此外，類似土地財(cái)政的問(wèn)題，背后有現(xiàn)行財(cái)稅制度的原因，有中央與地方財(cái)權(quán)事權(quán)平衡的問(wèn)題，有地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題。這些很難在短期內(nèi)實(shí)質(zhì)性地推進(jìn)。房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立恐怕還是很遙遠(yuǎn)的事情。

寶龍集團(tuán)總裁許華芳也認(rèn)為，土地、稅收是解決長(zhǎng)效機(jī)制最重要的兩個(gè)原則，“再加上一點(diǎn)就是新的投資渠道，這三個(gè)因素是解決長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵”。許華芳也認(rèn)為推出長(zhǎng)效機(jī)制不會(huì)很快，頂多是房產(chǎn)稅(擴(kuò)大試點(diǎn))可能會(huì)出一些。

方向：強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)和法律手段，限制行政干預(yù)

對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制內(nèi)容，朱中一認(rèn)為應(yīng)包括：抓緊完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，今后更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)的和法律的手段來(lái)進(jìn)行調(diào)控，又要在完善住房和住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長(zhǎng)效機(jī)制。

有業(yè)內(nèi)資深人士表示，今年3月公布的“國(guó)六條”，總體上已經(jīng)劃定長(zhǎng)效機(jī)制的框架，包括住房供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅制改革、住房金融體系、住房用地供應(yīng)機(jī)制、住宅產(chǎn)業(yè)化等。

中原集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官李文杰也認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制主要應(yīng)是對(duì)現(xiàn)行調(diào)控的強(qiáng)化、深化，趨于更加科學(xué)，估計(jì)不會(huì)有太多新的內(nèi)容。

萊蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事王天也在博鰲房地產(chǎn)論壇上表達(dá)了這樣一種期待：我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)不要今天是一個(gè)政策，明天是一個(gè)政策，太多的行政和政策干預(yù)影響這個(gè)市場(chǎng)。應(yīng)該“盡快地建立一個(gè)靠法律法規(guī)去規(guī)范的長(zhǎng)效機(jī)制”，行政干預(yù)要逐漸地減少。

中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮表示，過(guò)去十年的調(diào)控中，最大的缺陷之一，就是幾乎所有的調(diào)控措施，都是在不斷地強(qiáng)化政府的權(quán)力，弱化市場(chǎng)配置資源的作用?！案母铮粌H僅是向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革，還包括要不斷地削減而不是強(qiáng)化政府的權(quán)力?！?/p>

毛大慶還援引國(guó)外案例表示，通過(guò)行政手段抑制投資投機(jī)需求的做法不可長(zhǎng)期依賴。韓國(guó)對(duì)市場(chǎng)的過(guò)度干預(yù)和限制，擊垮了住房供應(yīng)體系，導(dǎo)致較差的住房條件。

建議：長(zhǎng)效機(jī)制要考慮房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性特征

對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立，朱中一還表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地域差異性很大的市場(chǎng)。中央政府應(yīng)允許地方政府在中央政策的原則指導(dǎo)下，各地可因地制宜、分類決策。

李文杰也認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性很強(qiáng)，不會(huì)有全國(guó)“一刀切”的調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

朱中一還建議，中央政府應(yīng)要求各地加強(qiáng)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展。城鎮(zhèn)化發(fā)展與人口流動(dòng)趨勢(shì)的研究，并結(jié)合城鎮(zhèn)原居民的住房狀況，制定符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃(計(jì)劃)和住房保障發(fā)展規(guī)劃(計(jì)劃)，以合理的土地供應(yīng)節(jié)奏，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

■ 延伸

朱中一 長(zhǎng)效機(jī)制3個(gè)月出臺(tái)只是邏輯推測(cè)

8月14日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇透露，房地產(chǎn)調(diào)控“長(zhǎng)效機(jī)制處在論證階段，可能還要三個(gè)月左右的時(shí)間才能逐步清晰地和大家見(jiàn)面”。此番表述也引起了輿論對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制3個(gè)月出臺(tái)的關(guān)注。

8月21日，朱中一在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，上述說(shuō)法只是一個(gè)“邏輯判斷”。他表示，在今年3月1日公布的“國(guó)六條”中，第六條提出了“加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”的要求。另一方面，考慮到十八屆三中全會(huì)、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)在即，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控暢銷機(jī)制應(yīng)該會(huì)有更清晰的說(shuō)法?；谶@種邏輯判斷，朱中一才認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)在3個(gè)月左右更加清晰。

朱中一還表示，長(zhǎng)效機(jī)制有兩個(gè)時(shí)間，一個(gè)是方案設(shè)計(jì)，可能在3個(gè)月左右就會(huì)更清晰；一個(gè)是政策落地，這就需要更長(zhǎng)的時(shí)間。朱中一在博鰲的演講中就提到，“要看到構(gòu)建系統(tǒng)完備、科學(xué)規(guī)范、運(yùn)行有效、成熟定型的制度體系，要有若干年的時(shí)間”。

此外，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)中房網(wǎng)的一則消息中，朱中一也表示，“長(zhǎng)效機(jī)制的設(shè)計(jì)和完善有一個(gè)螺旋式上升的過(guò)程，也非一年半載能完成，需要很長(zhǎng)的時(shí)間”。

■ 觀點(diǎn)

限購(gòu)預(yù)計(jì)將長(zhǎng)期存在

在現(xiàn)行的調(diào)控手段中，“限購(gòu)”成為抑制房?jī)r(jià)上漲的一把利器。但限購(gòu)的行政性色彩也一直受到詬病。朱中一在記者采訪時(shí)也坦陳現(xiàn)在存在一種情況就是，對(duì)于一些行政性的調(diào)控手段，“大家都有想法”。

未來(lái)的長(zhǎng)效機(jī)制預(yù)計(jì)突出經(jīng)濟(jì)和法律手段，限購(gòu)將何去何從？

首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光表示，長(zhǎng)效機(jī)制肯定是一種企盼，但是政策調(diào)控的機(jī)制肯定短期內(nèi)不能消除，“取消限購(gòu)、放開(kāi)，可能是不會(huì)有的事”。劉曉光說(shuō)，建立一種穩(wěn)定的長(zhǎng)效機(jī)制很艱難，要隨時(shí)了解和準(zhǔn)備著應(yīng)對(duì)更加溫和、比較溫和，或者不太溫和的調(diào)節(jié)機(jī)制。

中原集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官李文杰認(rèn)為，限購(gòu)也將是長(zhǎng)效機(jī)制的一部分。只是區(qū)別于現(xiàn)在“一刀切”的限購(gòu)，未來(lái)的限購(gòu)應(yīng)該更科學(xué)地考慮具體情況。