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正當(dāng)全國(guó)土地市場(chǎng)如夏季烈日般“火熱”時(shí)，多城卻呈現(xiàn)一手房供應(yīng)告急的現(xiàn)象。據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，除杭州以外，7月十大重點(diǎn)城市的庫(kù)存同比全線下跌，其中北京和廣州跌幅最大，都超過(guò)20%，而這種下滑態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。

7月十大重點(diǎn)城市9城庫(kù)存下跌

近期，土地供應(yīng)市場(chǎng)如同夏季般“火熱”，但與此同時(shí)，一手房供應(yīng)卻呈現(xiàn)“冷冰”。一線城市及部分重點(diǎn)二線城市的住房供應(yīng)持續(xù)告急。

根據(jù)克而瑞對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大維度(供求比、存量消化周期)的研究，供求比在0 .8-1.2之間較為平衡，高于1.2市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求，低于0 .8則為供過(guò)于求。但從7月份來(lái)看，除了北京以外，其他九大重點(diǎn)城市的供求比均在1以上，其中廣州由于受限價(jià)政策影響，供應(yīng)數(shù)據(jù)急劇下滑，導(dǎo)致當(dāng)月供求比出現(xiàn)4.45的畸高現(xiàn)象。

同時(shí)，在庫(kù)存消化周期方面，往往被認(rèn)為，在一年左右較為平衡，高于18個(gè)月市場(chǎng)將呈現(xiàn)供過(guò)于求，低于6個(gè)月則為供不應(yīng)求。若以此為標(biāo)準(zhǔn)，南京、廣州和深圳三個(gè)城市已經(jīng)逼至6個(gè)月附近，其余的7個(gè)城市中，除了天津仍然在接近20個(gè)月的以外，其余6個(gè)城市均已不足12個(gè)月。

而事實(shí)上，重點(diǎn)城市一手房供應(yīng)從前幾個(gè)月開(kāi)始就已呈現(xiàn)持續(xù)減少的現(xiàn)象。以廣州為例，據(jù)新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月份商品住宅供應(yīng)面積為約64萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于4月份的92萬(wàn)平方米。

供應(yīng)不足也導(dǎo)致了全國(guó)各地大量“日光盤(pán)”的涌現(xiàn)。位于北京大興黃村的中建國(guó)際港項(xiàng)目在7月20日開(kāi)盤(pán)時(shí)，就創(chuàng)下了1462套住房當(dāng)日售罄、認(rèn)購(gòu)金額達(dá)37.9億元的2012年以來(lái)全國(guó)單日單一樓盤(pán)最高的銷售成交紀(jì)錄；同樣位于北京的首開(kāi)熙悅山、金融街融匯而也在7月開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就售罄，就連高端別墅項(xiàng)目———北京鴻坤林語(yǔ)墅也在開(kāi)盤(pán)日被搶購(gòu)一空。福州市更在8天內(nèi)連續(xù)創(chuàng)造了3個(gè)“日光盤(pán)”。

C R IC研究中心分析師楊晨青一針見(jiàn)血地指出，庫(kù)存在快速下降，新增供應(yīng)又持續(xù)減少，這一現(xiàn)狀若不能明顯改善，重點(diǎn)城市下半年的供求風(fēng)險(xiǎn)或許將集中爆發(fā)。

的確如此，重點(diǎn)城市市場(chǎng)庫(kù)存下滑仍在持續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，除杭州以外，7月十大重點(diǎn)城市的庫(kù)存同比全線下跌，其中北京和廣州跌幅最大，都超過(guò)20%。

一年半前，應(yīng)對(duì)調(diào)控開(kāi)發(fā)量收縮

土地市場(chǎng)如此火熱，為何一手房供應(yīng)卻如此冰冷，成為近期業(yè)界人士探討的焦點(diǎn)。雖然觀點(diǎn)不一，但大部分人認(rèn)為，造成一手房供應(yīng)告急的主因是兩年前就開(kāi)始的調(diào)控政策。

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，2010年的中央力求從金融、財(cái)政、稅費(fèi)等多方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)控，導(dǎo)致2011年多家開(kāi)發(fā)商不得不調(diào)整開(kāi)發(fā)計(jì)劃，收縮住宅開(kāi)發(fā)量。經(jīng)過(guò)一年到一年半的開(kāi)發(fā)周期后，供應(yīng)量持續(xù)吃緊的態(tài)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。

的確，2010年被業(yè)內(nèi)稱為“房地產(chǎn)調(diào)控年”。僅此一年，中央就連續(xù)三次加碼房地產(chǎn)調(diào)控，陸續(xù)推出二套房貸款首付款比例提升、對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市實(shí)行限購(gòu)政策、開(kāi)發(fā)商拿地首付不得低于50%地價(jià)款等一系列政策。而在隨后的2011年，調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，第二套住房首付款最低付款比例上漲至60%、限制非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ベ?gòu)房等。

“中央調(diào)控政策使2011年年底到2012年年初房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷，開(kāi)發(fā)商因此采取‘少拿地，緩開(kāi)發(fā)’的開(kāi)發(fā)策略，造成了如今一手房供應(yīng)的短缺?！北本┐髮W(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同認(rèn)為，而之前有的城市部分工地的因?yàn)榘踩鹿识灰笸９z查，也進(jìn)一步延緩了住房的開(kāi)發(fā)周期。同時(shí)今年上半年剛需、改善型住房銷量較好，也消化掉大量適銷對(duì)路的一手房庫(kù)存。

當(dāng)然還有其他原因。中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，在地王迭出的情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市抱有信心，再加上限價(jià)政策博弈依然劇烈，大部分項(xiàng)目受制于限價(jià)政策，延緩了供應(yīng)。

此外，有業(yè)內(nèi)人士指出，在中央限制房?jī)r(jià)漲幅的情況下，地方政府往往采取限制拿高價(jià)盤(pán)預(yù)售證的方式，從而對(duì)一手房的供應(yīng)量產(chǎn)生一定影響。

限預(yù)售，供求矛盾或進(jìn)一步加劇

從接下來(lái)一手房的供應(yīng)情況來(lái)看，供求矛盾或進(jìn)一步加劇。據(jù)合富輝煌近期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年下半年，預(yù)計(jì)廣州將有超過(guò)36000套新貨推出市場(chǎng)，其中高端項(xiàng)目(均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米)新貨預(yù)計(jì)超2000套。但在“限預(yù)售”的現(xiàn)狀下，81%貨量至今沒(méi)有預(yù)售證。這意味著，下半年貨量看似豐富的廣州，能真正推出多少貨量仍存在較大變數(shù)。

克爾瑞研究報(bào)告指出，目前正執(zhí)行嚴(yán)格的限價(jià)措施，使中高端項(xiàng)目入市和備案的節(jié)奏被明顯拖延，也是造成7月市場(chǎng)供應(yīng)量減少的重要原因。如北京在國(guó)五條后從限購(gòu)、限貸到限價(jià)，再到二手房交易稅均悉數(shù)進(jìn)行部署，全面執(zhí)行了全國(guó)最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策；而廣州對(duì)各檔次項(xiàng)目都做了詳細(xì)的價(jià)格指導(dǎo)，一旦超出指導(dǎo)價(jià)則不予發(fā)放預(yù)售許可證，極大拖累了項(xiàng)目的入市節(jié)奏。

記者了解到，受“限售、限價(jià)”等政策的影響，廣州天河、南沙等多個(gè)預(yù)計(jì)在7月份推出市場(chǎng)的一手房項(xiàng)目，由于沒(méi)有拿到預(yù)售證，至今沒(méi)能開(kāi)售。還有部分項(xiàng)目預(yù)計(jì)在8月份推出市場(chǎng)，但因?yàn)闆](méi)有拿到預(yù)售證，只能延后開(kāi)售。

鄧浩志認(rèn)為，多個(gè)城市實(shí)行限價(jià)政策，使得部分定價(jià)較高的樓盤(pán)無(wú)法取得預(yù)售證，雖然名義上有新品要推，但事實(shí)上無(wú)法進(jìn)行市場(chǎng)交易。

值得關(guān)注的是，房企為了出貨采取多種手段，如實(shí)行住房與裝修雙合同、延緩網(wǎng)簽等“曲線救國(guó)”方式回避限價(jià)政策，但隨著監(jiān)管的嚴(yán)緊，這些手段實(shí)施的難度較大。而其余無(wú)法取得銷售許可的開(kāi)發(fā)商只能選擇捂盤(pán)觀望，以等待政策放寬。

中地行董事長(zhǎng)徐建平認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)住房的需求依然旺盛，而目前的政策環(huán)境也使得市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力集中釋放，對(duì)庫(kù)存消化量巨大。更有業(yè)內(nèi)人士指出，供求矛盾或愈演愈烈。

“計(jì)劃發(fā)售的樓盤(pán)因?yàn)槭艿筋A(yù)售證發(fā)放的限制，市場(chǎng)上一手住房的供應(yīng)量不會(huì)有太大的變化?！毙旖ㄆ秸J(rèn)為，目前新開(kāi)建的住房也要經(jīng)歷18個(gè)月的開(kāi)發(fā)時(shí)間才有可能推向市場(chǎng)，但屆時(shí)開(kāi)發(fā)商也并不會(huì)立即將新住房推向市場(chǎng)，而是慢慢地分期發(fā)售。

但也有不同的觀點(diǎn)。合富輝煌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江認(rèn)為，今年上半年全國(guó)住房供應(yīng)量本身并沒(méi)有出現(xiàn)不足的現(xiàn)象，目前一手房供求相對(duì)平衡。

相關(guān)報(bào)道

二三四線城市供過(guò)于求？

與重點(diǎn)城市完全不同的是，部分二、三、四線城市卻是庫(kù)存高企、供過(guò)于求明顯。

世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)部分城市樓市的監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，今年上半年，一線城市和中心城市房屋庫(kù)存去化時(shí)間有所縮減，普通二線城市和三線城市房屋庫(kù)存則走高，去化壓力增大。而渣打銀行對(duì)西安、石家莊等8個(gè)城市的30家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行調(diào)查顯示，部分二三線城市房屋庫(kù)存狀況較為嚴(yán)重，有63 .3%的受訪開(kāi)發(fā)商表示，他們所在城市房屋庫(kù)存沒(méi)有出現(xiàn)下降，有40%的開(kāi)發(fā)商甚至聲稱庫(kù)存還在上升狀態(tài)。

記者從克而瑞研究中心的7月商品住宅供求分析表中看到，北上廣深四大城市住房面積供應(yīng)量已不足百萬(wàn)平方米。而長(zhǎng)春、合肥、連云港、青島、沈陽(yáng)、徐州眾多等二線城市住房供應(yīng)面積均超百萬(wàn)平方米，而沈陽(yáng)的供應(yīng)面積更是高達(dá)1681165平方米，比北京加廣州的總供應(yīng)面積還要多。

在韓世同看來(lái)，像清遠(yuǎn)等三線城市的新樓盤(pán)配套不足，距離一線城市有一定的距離，對(duì)購(gòu)房者吸引力有限，中短期的升值空間有待考驗(yàn)。而鄧浩志也認(rèn)為，雖然部分大型開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始從三線城市撤退，但整體上已出現(xiàn)泡沫。

克而瑞研究中心此前發(fā)布的《中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資前景排行榜和風(fēng)險(xiǎn)排行榜》報(bào)告中也指出，三、四線城市可以吸引剛需購(gòu)房客，但近年來(lái)商品房市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)了較為明顯的放量現(xiàn)象，房?jī)r(jià)逐漸逼近一線城市的房?jī)r(jià)水平，更進(jìn)一步使得市場(chǎng)短期供求風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。而三線城市土地供應(yīng)充裕、居民購(gòu)買(mǎi)力有限，市場(chǎng)待售存量一直處于增長(zhǎng)之中，整體供求風(fēng)險(xiǎn)較高。

對(duì)此，徐建平卻有不同的看法。他認(rèn)為，市場(chǎng)的存量是一個(gè)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，如果目前存量多了，開(kāi)發(fā)商可能就減小開(kāi)發(fā)量，讓存量消化完。即使沈陽(yáng)庫(kù)存量數(shù)據(jù)較大，但這樣的庫(kù)存量對(duì)沈陽(yáng)這個(gè)城市來(lái)說(shuō)也不算巨大，有可能在今年內(nèi)就能被全部消化。