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在首屆“長(zhǎng)江青年投資人論壇”上，復(fù)星集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官梁信軍針對(duì)能源領(lǐng)域、房地產(chǎn)市場(chǎng)和風(fēng)險(xiǎn)投資等相關(guān)話題做了主題演講，盡管其觀點(diǎn)帶有濃厚的個(gè)人色彩，但其中不乏經(jīng)過(guò)深思熟慮的不凡見識(shí)。本期商業(yè)評(píng)論擷取了演講中的部分內(nèi)容以饗讀者，希望給您思考問(wèn)題帶來(lái)不一樣的角度。

一個(gè)企業(yè)家通常的工作是埋頭做事情，盡量多干快跑。但是當(dāng)前面出現(xiàn)了一個(gè)岔路口的時(shí)候，你要做的就不是跑得太快，而是應(yīng)該站下來(lái)，好好想一想。而今天就是一個(gè)我們需要去想一想的時(shí)候，因?yàn)榍懊嬲媾R著一個(gè)拐點(diǎn)。

人口紅利消失將侵蝕消費(fèi)

未來(lái)經(jīng)濟(jì)的要素會(huì)有大的變化嗎？我認(rèn)為答案是確定的。其中一個(gè)不一樣的地方是人口紅利。過(guò)去我們看到的勞動(dòng)力短缺是小概率、偶發(fā)性的事件，但勞動(dòng)力真正減少會(huì)在2019年前后出現(xiàn)，總的趨勢(shì)是在這之后勞動(dòng)力將會(huì)凈減少。

在這樣的情況下，當(dāng)勞動(dòng)力減少了之后，政府的就業(yè)壓力就會(huì)緩解下來(lái)，但中國(guó)對(duì)GDP增長(zhǎng)的期望值也會(huì)由此下調(diào)，固定資產(chǎn)投資增速會(huì)隨之下調(diào)。

基于此，人口紅利的關(guān)鍵取決于它能不能轉(zhuǎn)化，能不能從勞動(dòng)力轉(zhuǎn)成消費(fèi)紅利、金融紅利。從消費(fèi)紅利的角度看上去是有支撐的，中國(guó)的個(gè)人可投資資產(chǎn)大約有73萬(wàn)億元，其中光存款就有43萬(wàn)億，中央政府還出臺(tái)了居民收入翻番的計(jì)劃，預(yù)計(jì)10年左右要翻一番。

但我認(rèn)為，其實(shí)消費(fèi)沒(méi)有這么樂(lè)觀，最大的壓力來(lái)自人口老齡化。2011年，地方財(cái)政對(duì)養(yǎng)老的資助只占財(cái)政收入的4%，但是到2020年前后，預(yù)計(jì)將會(huì)占到地方財(cái)政收入的20%~25%。老齡化對(duì)消費(fèi)的影響在7~8年后就會(huì)快速地顯現(xiàn)出來(lái)。當(dāng)老百姓覺得養(yǎng)老有壓力的時(shí)候，他的消費(fèi)意愿就會(huì)降低。而當(dāng)政府覺得需要補(bǔ)貼的量非常大，甚至全部的新增財(cái)政收入補(bǔ)貼進(jìn)去還不夠，還要吃它存量的時(shí)候，新增投資的愿望也會(huì)降低。

我的結(jié)論是，中國(guó)的消費(fèi)會(huì)出現(xiàn)很大增長(zhǎng)，但不是大家想象的一路高歌猛進(jìn)，到2020年前后消費(fèi)增速會(huì)有所減緩。

土地財(cái)政并非不可替代

再談?wù)剺鞘小７康禺a(chǎn)真是一直供不應(yīng)求嗎？以我個(gè)人的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)未來(lái)10年就會(huì)出現(xiàn)供大于求，政府不用調(diào)控，房?jī)r(jià)自然也會(huì)下來(lái)，但現(xiàn)在也許沒(méi)人會(huì)相信。

我們大致來(lái)計(jì)算一下：過(guò)去的城鎮(zhèn)化率大約是每年接近1%，考慮到當(dāng)前中央高度重視城鎮(zhèn)化，如果我們按城鎮(zhèn)化率每年1.2%左右的速度、人均按25平方米住房來(lái)配置，那么未來(lái)10年安置城鎮(zhèn)新增人口需要100億平方米。由于不是人人都能買得起房，我們考慮的是有效購(gòu)買力，可能要打七折，即需求大約是70億平方米。動(dòng)遷不會(huì)產(chǎn)生新的需求，拆掉1平方米還要補(bǔ)1平方米，是基本平衡的。

而供應(yīng)有多少呢？數(shù)字是公開的———在建房屋有35億平方米，開發(fā)商的土地儲(chǔ)備有30億平方米，計(jì)劃供地的數(shù)量41億平方米；城鎮(zhèn)人口存量的住宅還有210億平方米，其中屬于有3套房以上的大約占面積的20%。

如果不考慮存量房參與供應(yīng)，只考慮增量，65億對(duì)70億平方米，供求雙方差不太多。如果40億新的土地供應(yīng)出去，反而會(huì)過(guò)剩30億平方米。當(dāng)然各地的需求結(jié)構(gòu)是不平衡的，有些地方會(huì)多出來(lái)，有些地方還會(huì)短缺。如果存量房再跑出來(lái)，供應(yīng)還要再多出約40億平方米。存量房會(huì)不會(huì)跑出來(lái)？我們要考慮房產(chǎn)政策的問(wèn)題，即房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)會(huì)不會(huì)征稅。對(duì)此有人說(shuō)不會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，但我說(shuō)一定會(huì)出臺(tái)。為什么？當(dāng)前土地財(cái)政是大家攻擊的焦點(diǎn)，有分析說(shuō)去年各地土地財(cái)政收入達(dá)到2.6萬(wàn)億元，其實(shí)土地不是無(wú)償取得的，動(dòng)遷也是要花成本的，估算下來(lái)大概要占收入的40%左右。所以去年土地的凈收益可能也就1.6萬(wàn)億元。

但如果對(duì)城鎮(zhèn)存量房每年按評(píng)估價(jià)征收1%的持有稅，就能收到2萬(wàn)億元。當(dāng)然這只是假設(shè)，實(shí)際操作中首套房包括部分二套房會(huì)得到豁免，估算下來(lái)可收到4000億元。但如果對(duì)10%的高收入人群、或者有3套以上的多套房持有者收2%~3%，以20%的面積算就會(huì)有8000億~1.2萬(wàn)億元。我講這個(gè)數(shù)字的目的是告訴大家，不要那么天真地認(rèn)定土地財(cái)政不可替代，只要對(duì)存量房開征房產(chǎn)稅，馬上就可以替代，因?yàn)榇媪糠康囊?guī)模已足夠大。

現(xiàn)在我們的房屋持有年收益只有1.2%~1.4%左右，過(guò)去人們是憧憬房?jī)r(jià)升值所以更愿意保有房子，但如果未來(lái)住房是供大于求的預(yù)期，到某個(gè)時(shí)點(diǎn)房?jī)r(jià)本身就不會(huì)上升，并且如果在持有過(guò)程中每年只能得到房?jī)r(jià)1.2%~1.4%的收入，卻又要上繳2%的房產(chǎn)稅，你會(huì)愿意嗎？

在這樣的情況下，恐怕很多高凈值人群持有住房的意愿會(huì)降低，會(huì)選擇走人。所以未來(lái)?yè)碛?、4、5套房的購(gòu)房者，他們手上的40億平方米跑出來(lái)交易、搗亂的概率是非常高的，你要把它看成房地產(chǎn)的供應(yīng)，這樣就能夠更清晰地了解關(guān)于房?jī)r(jià)的預(yù)期。