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來勢洶洶的“新國五條”,沒能擋住房價上漲的步伐，在地王頻出的驚叫聲中，三季度的樓市溫度，仍可與天氣相提并論。一時間，看漲房價的聲音充斥社會每個角落，日光盤的火爆陣勢，讓購房者心急如焚。開發(fā)商提價的沖動，頻現(xiàn)于諸多項目營銷會議上。

筆者想說的是：當前市場確實強勢，下半年房價仍將震蕩上行。

但是，當前可能已處于本輪房地產(chǎn)景氣周期的繁榮頂部區(qū)間，處于高溫狀態(tài)，但溫度已不再繼續(xù)上升。如果用季節(jié)比喻，則正如八月底或九月初，已經(jīng)“立秋”;半年后，很可能會進入“樓市秋天”。

筆者自認為是理性派、四季派--主張樓市呈周期性波動，如同春夏秋冬交替。

首先，從理論上分析。只要是市場經(jīng)濟，就會存在周期性波動。往大處看，宏觀經(jīng)濟有長、中、短周期之分，每輪周期變化中，都有繁榮期和蕭條期之別；從小處看，即便是種菜賣菜，也有“大小年”之分，今年菜價貴，明年種的農(nóng)戶就會多，價格自然會跌。市場“無形之手”躲在暗處，調(diào)節(jié)著商品市場的周期性變化。

房地產(chǎn)市場同樣有周期，同樣有長、中、短周期之分。近幾年，預(yù)測房價成為一個社會熱門。有些學(xué)者專家常把“中國房價長期看漲”這句話掛在嘴邊。論及房價的長期走勢（比如10年以上），對于造房者、購房者、賣房者等，基本沒什么參考和利用價值。

最有價值的是對短期房價走勢的預(yù)測。所謂的“短期”,是指未來6~12個月。對于開發(fā)商而言，可以據(jù)此決定是否該購地、放慢還是加快施工進度、調(diào)高還是調(diào)低樓盤定價等；對于購房者來說，在樓市冬末和春初購房，一定是價格較低的時點。

從實踐來看，2004年以來，我國樓市已經(jīng)歷過三個短周期。

第一個周期：2004年3月~2007年11月。下行歷時21個月，上行歷時23個月，共計43個月。下行主因是房地產(chǎn)調(diào)控，上行主因是經(jīng)濟過熱，資本市場瘋狂。

第二個周期：2007年12月~2010年3月。下行歷時16個月。上行歷時12個月。共計28個月。下行主因是受國際金融危機影響國內(nèi)經(jīng)濟下滑，上行主因是救經(jīng)濟救樓市力度大。這輪跌急漲急，波幅大、歷時短。

第三個周期：2010年4月以來。谷值出現(xiàn)在2012年9月。下行歷時30個月。下行主因是經(jīng)濟下滑與房地產(chǎn)調(diào)控，在雙重打擊下，下行時間較長、調(diào)整幅度較大。上行主因是貨幣寬松、經(jīng)濟復(fù)蘇。這輪周期已經(jīng)完成筑底，但上行之路不可能像2009年那輪又急又快，預(yù)計將于2014年觸頂。

如果按全國70個城市的房價同比增幅，同樣可分為三個短周期。第一個周期：2004年四季度~2008年一季度。第二個周期：2008年二季度~2010年二季度。第三個周期：2010年三季度開始。第二、第三個周期的谷值（分別是2008年底和2011年底），出現(xiàn)房價同比下跌。2012年四季度進入第三個周期的后半段，也即上升階段，2013年基本處于上升通道。但本輪上升過程中，不可能像2009年那樣強勁，房價同比增幅難以超過上一輪12.8%的高點，預(yù)計2013年四季度或2004年一季度觸頂。

房地產(chǎn)短周期理論及實證，在筆者的新書《樓市探秘：贏在長趨勢，賺在短周期》中有詳細分析。書中回顧了房地產(chǎn)市場二十多年的發(fā)展歷程，并利用四個標準診斷了中國房價泡沫，系統(tǒng)性預(yù)測了樓市的長期趨勢，揭示了房地產(chǎn)短周期的神秘力量，提出了決定短周期房價漲跌的“四個引擎”:經(jīng)濟、政策、資金、存貨。通過綜合分析這四個要素，結(jié)論是：下半年房價仍堅挺，而明年將有所降溫。