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復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場(chǎng)研究中心主任謝百三教授

（一）中國(guó)出現(xiàn)105萬(wàn)千萬(wàn)富豪

2013年8月15日，《胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》稱，2012年擁有1000萬(wàn)元以上資產(chǎn)的個(gè)人（資產(chǎn)包括可投資資產(chǎn)、未上市公司股權(quán)、自住房產(chǎn)和藝術(shù)品收藏），全國(guó)31個(gè)省、市、自治區(qū)有105萬(wàn)人，比上一年增長(zhǎng)3%（3萬(wàn)人）；其中億萬(wàn)富豪人數(shù)為6.45萬(wàn)人，增幅2%（1000人）。

但這是5年來(lái)最小漲幅。目前全國(guó)每1300人中有1人是千萬(wàn)富豪，每2萬(wàn)人中有1人是億萬(wàn)富豪。報(bào)紙稱：其中投資房地產(chǎn)并擁有數(shù)套房產(chǎn)的人占千萬(wàn)富豪的15%，約有16萬(wàn)人；投資性房產(chǎn)占其所有資產(chǎn)的50%，同時(shí)他們還擁有400萬(wàn)以上的自住房產(chǎn)和70萬(wàn)的汽車。

在這105萬(wàn)人中，北京、廣東、上海、浙江、江蘇、福建、山東共計(jì)占了74.9萬(wàn)，為71.3%；而北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的為50.3萬(wàn)，占47.9%，約為一半。其他富人約集中在杭州、寧波、廈門、福州、青島、濟(jì)南等地。

（二）很多人糊里糊涂成了千萬(wàn)富豪

《胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》的數(shù)據(jù)應(yīng)是可參考的，但其分析有漏洞。首先千萬(wàn)富翁并不是一個(gè)很丟臉的詞，它不是解放以前剝削來(lái)的千萬(wàn)富翁，也不是貪污腐敗得來(lái)的千萬(wàn)富翁，它是改革開放三十四年以后出現(xiàn)的千萬(wàn)富翁。其次，有些人是糊里糊涂、靠著城市的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的景氣，糊里糊涂成了千萬(wàn)富翁。

什么叫千萬(wàn)富豪？以房地產(chǎn)今日幣價(jià)為依據(jù)，則上海很多人家里有2～3套房。他們有的是新買的房，有的是舊房，如在徐家匯、靜安寺、黃浦區(qū)（南京路、淮海路）一帶的舊房。他們是從爺爺奶奶、外公外婆那里繼承的，又是獨(dú)生子女，這些舊房?jī)r(jià)格有的比內(nèi)環(huán)線外的新房還貴，他們從沒(méi)買過(guò)新房，隨著房?jī)r(jià)上漲，不知不覺就成了千萬(wàn)富豪。在那些好地段，一套房500萬(wàn)以上的是很常見的，但他們能叫炒房者嗎？

此外，房?jī)r(jià)是會(huì)波動(dòng)的。上世紀(jì)九十年代時(shí)，上海房子賣不掉，曾經(jīng)鼓勵(lì)人們以個(gè)人所得稅頂房款，提供藍(lán)印戶口（小孩考上海大學(xué)可低100分）來(lái)鼓勵(lì)買房。那時(shí)的房?jī)r(jià)僅現(xiàn)在的八分之一、十分之一價(jià)。此外，溫州市近兩年房?jī)r(jià)因金融危機(jī)泡沫破裂而大跌，從3.5萬(wàn)跌到2.5萬(wàn)（舊房?jī)H1.8～2萬(wàn)），胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告對(duì)溫州的千萬(wàn)富豪又怎么界定？

（三）持有3年以上的買房就不能叫“炒房”

有媒體把投資房地產(chǎn)的16萬(wàn)人稱為“炒房者”，這很不嚴(yán)謹(jǐn)。它稱這16萬(wàn)人有自住房400萬(wàn)，加70萬(wàn)的汽車，（即470萬(wàn)）；另外有50%為投資性住房，實(shí)際上另外還有470萬(wàn)房子，（這加起來(lái)僅940萬(wàn)?。。?。這在上海、北京、廣州，相當(dāng)一部分人因房地產(chǎn)自然增值而會(huì)碰到，只要有2～3套房就會(huì)達(dá)到，有老人住，有個(gè)等結(jié)婚的兒子、女兒要留一套房，就可達(dá)到1000萬(wàn)了。這又說(shuō)明了什么呢？又怎么樣呢？

關(guān)鍵是，把普通老百姓的買1～2套房行為，稱為“炒房者”是否合適？所謂“炒”是指短線買進(jìn)賣出。過(guò)去我?guī)瑢W(xué)搞過(guò)一個(gè)自然科學(xué)基金研究項(xiàng)目《土地增值稅的國(guó)際比較》，發(fā)現(xiàn)有相當(dāng)一些國(guó)家對(duì)居民擁有房產(chǎn)達(dá)三年以上就可免征“土地增值稅”（即“房產(chǎn)增值稅”）。因?yàn)樗J(rèn)為你是自己正常用房，不是炒房了。

現(xiàn)在，中國(guó)短線炒房者是有，但比例不大。多數(shù)都是買房3～5年，不動(dòng)的。怎么叫“炒房”？那擁有古董幾代的稱為炒古董者？擁有黃金50年的稱為炒黃金者？豈不荒唐？

（四）中國(guó)老百姓買房大多為了躲防通脹

通貨膨脹一般發(fā)生在CPI（居民消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)）中。因?yàn)楦鲊?guó)把房地產(chǎn)作為投資品，但房地產(chǎn)實(shí)際也是百姓生活必需品。房地產(chǎn)大漲，老百姓買不起，就會(huì)節(jié)衣縮食，影響其整體生活水平。因此，人們對(duì)它非常敏感。它實(shí)際上是另一種變相的、隱性的通脹。

而當(dāng)一國(guó)M2（貨幣與準(zhǔn)貨幣）在短時(shí)間內(nèi)大量增加，貨幣迅速投放時(shí)，特別是在多數(shù)商品（95%以上）供過(guò)于求時(shí)，就不會(huì)什么都漲（深圳飲食店老板說(shuō)，他們的食品已10年沒(méi)漲價(jià)了），而會(huì)集中在大中城市房地產(chǎn)上、車位上、還有明清家具和古董等不可再生的，人們又必須擁有的商品中。它們會(huì)離開其他商品而單獨(dú)大漲。

面對(duì)中央銀行公布的M2數(shù)據(jù)及人們的切身感受（整個(gè)經(jīng)濟(jì)及物價(jià)都很熱），人人內(nèi)心都有一種惶恐之感。擔(dān)心物價(jià)上漲，擔(dān)心貨幣貶值。怎么辦？買黃金？買房產(chǎn)？買玉石？買什么能使辛辛苦苦掙來(lái)的血汗錢保值呢？其實(shí)上述商品都能保值，但既有使用價(jià)值又有保值功能的只有不能再生，人人渴望的京、滬、深、廣等大城市的房地產(chǎn)。

很多人沒(méi)什么存款，是付了首付（20%）后，借銀行的錢去買房的。誰(shuí)也不知道它會(huì)漲到什么價(jià)格，反正拿著錢心慌，買成房，心就定了。

上海，不是個(gè)別人在炒房，人們?yōu)榱俗优院蟪杉矣蟹浚瑸榱朔劳?、防貨幣貶值，很多人在看房、買房。

那時(shí)，復(fù)旦大學(xué)北區(qū)蓋了很多新的學(xué)生公寓，一群群上海居民蜂擁而入，要買這些新房，被保安們一次次勸走。但他們有人還是不相信，認(rèn)為是哪家房地產(chǎn)公司在囤房、等高房?jī)r(jià)再開盤。2001～2003年，復(fù)旦老師們碰面后，在交流好之后，都會(huì)關(guān)切地問(wèn)：“你們家買房了嗎？快買啊，還得漲”。根本無(wú)人認(rèn)為這是炒房，都怕不買，漲上去，孩子以后結(jié)婚無(wú)房怎么辦？光陰如駒，10年過(guò)去了，這10年中無(wú)人認(rèn)為2001～2003年的買房是炒房。反而感到了一種慶幸與后怕，如果當(dāng)時(shí)50萬(wàn)不買一套房，現(xiàn)在漲到300萬(wàn)～400萬(wàn)了，只能買個(gè)衛(wèi)生間，全被貶掉了。

（五）其實(shí)當(dāng)時(shí)買房是可以不花錢的

很多人從M2飛快增長(zhǎng)中算出，房?jī)r(jià)會(huì)迅速上漲。于是從銀行貸款后，以30萬(wàn)資金買了三套（每套50萬(wàn)，首付20%為10萬(wàn)），結(jié)果幾年后50萬(wàn)漲到100萬(wàn)～200萬(wàn)了，他們賣掉一套得到100萬(wàn)～200萬(wàn)后，還掉全部銀行貸款，另外撿了兩套房。

這種事情上海比比皆是。當(dāng)時(shí)不限購(gòu)，又完全合理合法。你罵什么呢。反而是財(cái)政部、央行、城建部的一次次表態(tài)，“房?jī)r(jià)一定會(huì)跌到人們能接受的價(jià)格”，成為人們飯余茶后的笑談。

我相信那些口是心非的城建部、財(cái)政部、央行的高官們，一邊在正襟危坐地讓人們不要炒房，一邊則在偷偷地買房。如果當(dāng)時(shí)不買下一套房的，現(xiàn)在看著一日千套房售罄的北京房產(chǎn)市場(chǎng)及成年未婚的子女，多少個(gè)日子會(huì)徹夜后悔——不要怪老百姓去搶著買房，實(shí)在是你們的貨幣發(fā)得太多、太快了。難道只容許央行大發(fā)貨幣，不容許老百姓正當(dāng)防衛(wèi)嗎？什么炒房不炒房？可笑！

（六）買房就要買好地段的

做股票的第一條原則就是不輸錢，第二條原則就是記住第一條原則。買房子的第一條原則就是地段，第二條原則還是地段。

2005年8月，有友人在北京華清嘉園（五道口）以90萬(wàn)買了一套90m2的房。他打電話給上海老同學(xué)，勸他也來(lái)買。他說(shuō)，這里離著名的北京大學(xué)自行車10分鐘，離清華大學(xué)自行車5分鐘，旁邊還有一所中關(guān)村重點(diǎn)小學(xué)，我的兒子要上這小學(xué)?。∧阋瞾?lái)買一套吧。

上海朋友問(wèn)：“中央不是在調(diào)控房地產(chǎn)嗎？你們?cè)趺锤屹I？”北京友人哈哈大笑，不管他啦，小孩要讀重點(diǎn)小學(xué)啊！

上海朋友利用暑假馬上去華清嘉園附近住了一周，專門找小戶型看。他發(fā)現(xiàn)，即使買下來(lái)，租出去的租金收入也可達(dá)到7%～9%，比央行利率要高得多，這就是屬于投資居住兩相宜了。

但中介公司竟提出每看一次房，不管買不買，都要100元看房費(fèi)。上海朋友當(dāng)時(shí)質(zhì)問(wèn)他：“你們這里是動(dòng)物園嗎？”“不管，看的人多，買的人少?！彼肓讼耄睦镆涣?，可能就是這100元給我們留了兩套房。好，100就100！

結(jié)果，2套40.75m2的房，以1萬(wàn)元/m2買了下來(lái)。他花了三天略作裝修，就以3000元一月租給了韓國(guó)、香港留學(xué)生。

現(xiàn)在，這些位于風(fēng)暴中心的房產(chǎn)，價(jià)格已達(dá)到8萬(wàn)元了。當(dāng)時(shí)陪上海朋友來(lái)的北大學(xué)生（上海交大附中考來(lái)的）開心地說(shuō)：老師，開心吧，2005年才1萬(wàn)元??！當(dāng)時(shí)交大附近已2.5萬(wàn)元啦！現(xiàn)在，他還在出租此房，租金漲到5000元了，全是中介公司漲的。

（七）對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的幾點(diǎn)建議

盡管我們很多朋友5～10年前買房問(wèn)題上做出了正確的抉擇。但我們是被動(dòng)的，無(wú)奈的。一切都是央行快發(fā)貨幣惹的禍。我們也希望房產(chǎn)市場(chǎng)回到朱镕基總理前中期的情況；“管住貨幣、穩(wěn)住價(jià)格”。朱總理領(lǐng)導(dǎo)中國(guó)經(jīng)濟(jì)13年（含前期當(dāng)副總理的5年），房?jī)r(jià)基本不漲，管得何等好！他半夜11點(diǎn)半會(huì)打的去經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉家請(qǐng)教如何管好宏觀經(jīng)濟(jì)。

但作為普通百姓，除了自己因勢(shì)利導(dǎo)，躲避通脹，還有什么辦法呢？除了少受些傷害，因勢(shì)而為，還能怎么辦呢？

此外還建議：

科學(xué)合理地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)；再增加3000萬(wàn)畝土地供應(yīng)（加上容積率，約為660億平方米）；搞好中小城市建設(shè)。政策向中小城市傾斜，鼓勵(lì)資金、人才向中小城市流動(dòng)；

逐步放開限購(gòu)，減少極多的“假離婚”事件（各地?fù)尫亢芏嗍羌匐x婚者）；增加經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供應(yīng)；最重要的是央行把住貨幣印發(fā)總開關(guān)；逐步改變“土地財(cái)政”格局。