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大家非常期待城鎮(zhèn)化，一個關注下半年的三中全會的決議，另外就是城鎮(zhèn)化的具體推進方式，大的思路和策略，因為這個程度不同的，和我們這個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況，它的業(yè)態(tài)直接相關。

如果就城鎮(zhèn)化談城鎮(zhèn)化，顯得比較單薄，如果我們就這些發(fā)達國家走過的城鎮(zhèn)化道路，實際上城鎮(zhèn)化和整個經(jīng)濟發(fā)展的不同階段，和不同的經(jīng)濟發(fā)展的時期，以及不同時期它的主導產(chǎn)業(yè)它的那個時期的勞動力的主要的分布是直接相關的，也就是說可能在早期的工業(yè)城市的時候，往往是一些機械制造業(yè)，而且是在自由競爭的發(fā)展階段。而發(fā)展到比較成熟的時期，到了郊區(qū)化的時候，高速公路和城市群的時候，這個時候發(fā)展的產(chǎn)業(yè)往往是一些汽車發(fā)展、服務業(yè)發(fā)展的時期。所以我們討論城鎮(zhèn)化，你很難脫離特定的發(fā)展階段，脫離特定的基礎發(fā)展的水平，必須要結合實體經(jīng)濟來討論。就好象我們通?？吹降暮芏辔墨I，都討論城市群。我看主管部門也在談，未來推進城鎮(zhèn)化的主線是人的城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化的載體是城市群，但城市群的范圍多大？實際上在基礎設施發(fā)展的不同水平的時候，它的范圍是不一樣的?，F(xiàn)在通常所說的城市群的概念，比如100公里，大概就是開車一個多小時的范圍，如果把它延伸到高鐵時代、動車時代，可能變成300公里的范圍，所以我想這個圖表的意思，就是供大家做一個對照，不能僅僅只是就城鎮(zhèn)化談城鎮(zhèn)化，它必須要有產(chǎn)業(yè)的支持，而且受特定的經(jīng)濟發(fā)展階段的影響和制約。

在城鎮(zhèn)化大的線索里面，我想有幾個方面值得大家關注，我們撇開具體的方案，從國際經(jīng)驗來看，城鎮(zhèn)化首先是人的城鎮(zhèn)化，而人的城鎮(zhèn)化主要就表現(xiàn)為勞動力在不同行業(yè)的重新配置，這個發(fā)展階段不一樣，勞動力的配置不一樣，他對房地產(chǎn)的需求就會不一樣，所以我們在發(fā)展到不同階段的時候，要根據(jù)不同的發(fā)展階段，我們來把握不同的勞動力人口的需求是什么。我們從這個圖表上看，勞動力的分布，隨著經(jīng)濟發(fā)展的推進，它的歷程實際上是勞動力在農(nóng)業(yè)不斷的流出，占比在減少，制造業(yè)初期有一個上升，到達一個工業(yè)化的峰值之后，逐步的回落，而非貿(mào)易服務業(yè)和貿(mào)易服務業(yè)則是一個平衡的上升態(tài)勢。所以在不同的發(fā)展階段，其實房地產(chǎn)的需求不一樣，所以我們大家所需要開發(fā)的主要的產(chǎn)品就不一樣。一個主要是服務業(yè)主導的經(jīng)濟體，和一個主要是制造業(yè)主導的經(jīng)濟體，它的房地產(chǎn)需求差異是非常大的。中國經(jīng)濟有一個很重要的特點，就是區(qū)域差異非常大，可能在一線城市它是服務業(yè)占比已經(jīng)比較大，但是在中西部這些地區(qū)，可能還是一個制造業(yè)占主導的經(jīng)濟格局。所以在不同的地區(qū)，實際房地產(chǎn)它的需求格局，我們的房地產(chǎn)行業(yè)的主要價值鏈會有很大的差異，所以背后一個重要的推動力之一，就是勞動力在不同行業(yè)之間的配置。

我們以美國的情況來看，勞動力的占比在農(nóng)業(yè)、制造業(yè)和服務業(yè)這三個產(chǎn)業(yè)中間的勞動力的占比和GDP的占比，它提供了一個很重要的參照，它實際上現(xiàn)在是一個非常重要的服務業(yè)占主導的這樣一個格局，服務業(yè)勞動力吸收占79%，貢獻的GDP占77%，所以我們會看到它的商業(yè)地產(chǎn)、綜合商業(yè)地產(chǎn)的服務、房地產(chǎn)的價值鏈的多元化，是適應這樣一個格局的。

而從總體的趨勢來看，美國勞動力在三大產(chǎn)業(yè)中的配置，美國的重要經(jīng)驗之一就是，資本和融資的大量投入，農(nóng)業(yè)的效率的提高，它釋放了大量的農(nóng)民勞動力，這個成為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化推進的一個非常重要的基礎。我們可能，中國改革開放以來，包括下一步城鎮(zhèn)化推進，我們也要把這個需求落腳到勞動力上，就好象說我們過去30年改革開放表現(xiàn)為工業(yè)化的成功的推進，城鎮(zhèn)化的成功的推進，但是從不同城市的表現(xiàn)來看，從吸收農(nóng)業(yè)人口的能力來看，其實主要集聚在少數(shù)城市，比如說前100個城市，它吸收的從農(nóng)業(yè)轉移出來的勞動力，可能能占到百分之七八十或者更高的水平，接下來這種分化的水平會更明顯，所以我們在選擇不同的城市，選擇不同的城市主打的產(chǎn)品，背后可能要考慮最關鍵的因素就是勞動力的配置。比如深圳，從去年開始勞動力，特別是中低端的制造業(yè)，隨著它向中西部的遷移，它在凈減少，所以這個對整個城市的房地產(chǎn)需求格局會出現(xiàn)非常重大的一個影響。

我們看到中國未來的發(fā)展趨勢，一個是人口會繼續(xù)從第一個支柱——農(nóng)業(yè)，流向第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。在不同的城市的分布來看，目前一二三線城市的產(chǎn)業(yè)占比差異也非常大。所以換個角度來說，可能在二三線城市還有一個工業(yè)化、城市化推進的任務，而在一線城市主要就是圍繞服務業(yè)的提升，以及相關的產(chǎn)業(yè)結構升級、轉型。

我們考察城鎮(zhèn)化除了說人口之外，第二個值得關注的要素就是時間。馬克思在《資本論》里有一句話說“一切的技術進步革新最終表現(xiàn)為對時間的節(jié)省”，時間的節(jié)省和收入的提高，城鎮(zhèn)化的發(fā)展會帶來很多服務和休閑的需求。我們看到這樣一個統(tǒng)計，1850年到1956年，全球的勞動力平均的工作時間在持續(xù)的減少，尤其是發(fā)達國家，它減少的幅度也是非?？斓?，所以相對應的就帶來了大量的服務和休閑的需求。城市規(guī)模的擴大，城市產(chǎn)業(yè)的升級，再加上休閑時間的增加，是發(fā)達國家的服務業(yè)發(fā)展的一個重要的推動力，所以我們看到，我們自去年以來，很多文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常好，今年以來創(chuàng)業(yè)板上股票漲得比較多的，好多就是文化產(chǎn)業(yè)，它的股票漲幅很高，其實背后也跟產(chǎn)業(yè)的變動和休閑的需求增加有直接的關系。

第三個值得關注的線索就是空間線索，不同的產(chǎn)業(yè)選擇在什么地方，它背后一個是產(chǎn)業(yè)的集聚，產(chǎn)業(yè)集聚在一起，有助于信息的交流，創(chuàng)新技術的擴散，降低產(chǎn)業(yè)運行的成本。但是過度的集聚又會推高生活的成本、土地的成本，所以就是在這兩種力量的平衡推動下，我們看到不同的產(chǎn)業(yè)在城市的不同的地方，在不同的區(qū)域進行遷移。所以這個遷移背后也是我們這個行業(yè)所需要關注的很重要的一個線索。比如說我們看到，美國80%的高科技制造業(yè)，它集中在100個最大的城市。而它的高技術水平的制造業(yè)，比如我們看它的分布，有100個最大的都市區(qū)和中小都市區(qū)和非都市區(qū)，它背后我們看到這些不同的產(chǎn)業(yè)在不同的地區(qū)分布，所以這也是一個中心和外圍城市之間產(chǎn)業(yè)在這幾個因素影響、推動下重新布局，重新的再調(diào)整，背后其實就是我們帶來的工業(yè)地產(chǎn)、物流、住宅和商業(yè)地產(chǎn)的需求在不同地方的重新分布。我們看到比如說一些低端的、中低端的技術產(chǎn)業(yè)，它向郊區(qū)的遷移，以及一些服務業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)逐步的向城市中心的遷移。這個過程的一個變化，我覺得也是我們要考慮城鎮(zhèn)化對我們這個行業(yè)影響的第三個線索。

圍繞這一點，我們再來看在城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個新的階段，房地產(chǎn)行業(yè)怎么找到新的行業(yè)成長的曲線。無論怎么判斷我們房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)在有一個大的判斷，我覺得分歧不大，第一個就是整個房地產(chǎn)行業(yè)顯著的、全國性的總量上供不應求的階段已經(jīng)過去了，剩下的是結構性不平衡的問題，其中一個很重要的衡量指標就是家庭套數(shù)比。你可能10年前我們討論這個問題的時候，家庭套數(shù)比很低，你在城市的一個家庭，他對應的這個住房的套數(shù)，無論是租還是買，可能只有0.6、0.7，而從去年底，這個已經(jīng)接近1了。所以顯著的短缺的時代應該過去了。

而接下來重點的問題，實際上是一個結構的不平衡的問題。比如說一線城市的供不應求，和三四線城市目前庫存積壓比較大并存。再加上城鎮(zhèn)化的推進，我們怎么找一些新的增長點，就好象我們說，目前第一個曲線還在上升，但是上升可能已經(jīng)接近尾聲了，我們怎么找到一個新的上升的曲線。這就使我們有必要來考察一下在我們整個房地產(chǎn)行業(yè)是哪個環(huán)節(jié)會給我們創(chuàng)造價值，在整個產(chǎn)業(yè)鏈、業(yè)務鏈里面，是哪些領域在哪些階段給我們創(chuàng)造價值。如果我們再把它放到城鎮(zhèn)化的不同階段，產(chǎn)業(yè)的不同發(fā)展階段，再來對照的話，我們會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)它的傳統(tǒng)的商業(yè)模式里邊，你能拿到好的項目、好的地塊，把成本控制好，其它的銷售、物業(yè)管理就變得不重要，這是我們這個業(yè)務鏈價值鏈的分布。未來可能這個價值鏈隨著供不應求的總量問題顯著突出的時期逐步的過去，整個房地產(chǎn)行業(yè)的價值鏈在出現(xiàn)變化，可能從上面這樣一個曲線變成現(xiàn)在這樣一個微笑的曲線，前期的產(chǎn)品調(diào)研、產(chǎn)品的設計，后期的物業(yè)管理、金融的運作，這些方面變得更為重要，所以會打破原有的行業(yè)的空間和行業(yè)的極限，它慢慢的有一個說法，我們房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟調(diào)整期，從一個重資產(chǎn)公司慢慢變成一個輕資產(chǎn)公司。有一些大的會計師事務所，在美國有的地區(qū)，審計部門把房地產(chǎn)行業(yè)劃歸為金融部門來審計。所以這是房地產(chǎn)發(fā)展，它的價值鏈在不同階段的產(chǎn)物。

未來房地產(chǎn)行業(yè)的一個轉型，在人均收入突破8000美元之后，房地產(chǎn)行業(yè)將從住宅市場這一個支柱占據(jù)主導地位，可以說是住宅的黃金十年，經(jīng)過調(diào)整之后，會轉向多元業(yè)態(tài)的百花齊放，包括制造、運營、服務，包括住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融。考慮到未來，中國從工業(yè)、重工業(yè)這樣一個時代向服務業(yè)時代轉型的大背景，房地產(chǎn)行業(yè)的轉型方向也在向整個服務價值鏈條的重塑。今年上半年第三產(chǎn)業(yè)超過第二產(chǎn)業(yè)，成為中國經(jīng)濟GDP貢獻里邊排在第一位的一個產(chǎn)業(yè)。所以我們可以看到，服務業(yè)增加值占GDP的比重在穩(wěn)步的上升，這種業(yè)態(tài)的變化，這種實體經(jīng)濟的變化，我在第一張PPT里給大家介紹的對比，可能在中國的城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)演進，以及對我們房地產(chǎn)業(yè)影響的方面，可能也會以不同的方式，這種互動的形式表現(xiàn)出來。

下一步我們大家都知道，城鎮(zhèn)化規(guī)劃盡管沒有最終正式發(fā)布，但是基本上一些主要的政策線索，大家應該很清晰，比如說以人為核心的城鎮(zhèn)化。其中最重要的，一個是農(nóng)民的城市化，第二個是農(nóng)民減少向大城市遷移，他遷向什么產(chǎn)業(yè)，遷向什么地區(qū)，就會直接影響未來我們這個行業(yè)發(fā)展的格局。所以在這個背景下，我們考察房地產(chǎn)行業(yè)的未來的機會，最重要的就是要尋找人往哪里去，它產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、住宅、基礎設施的配套、商業(yè)地產(chǎn)的這些需求。從美國化的歷史進程來看，人口流動的方向主要是大都市區(qū)化，我們看到在美國城鎮(zhèn)化的不同階段，從早期歐洲逐步移民，到城市化開始醞釀，到1830年到1920年整個城鎮(zhèn)化的加速，從1920年到現(xiàn)在變成一個郊區(qū)化，但是總體上美國一半以上的人口居住在百萬人口以上的大都市區(qū)。從美國的情況來看，366個大都市區(qū)生活了大部分的國民，從分布來看，它也是一個典型的大都市化的格局。

大都市區(qū)化這個時期很重要的一點，就是郊區(qū)人口的增長速度可能比中心城區(qū)的增長速度要快，這是1910年到2000年，美國的中心城區(qū)和郊區(qū)的人口變化趨勢，大都市區(qū)里面郊區(qū)化成為很重要的一個新的增長點。從美國經(jīng)驗來看，人口在美國大都市區(qū)、中心城區(qū)和郊區(qū)之間的重構，催生了美國房地產(chǎn)市場50年代之后的第二輪繁榮的浪潮。這個是我們看到美國1900年到2012年美國的私有住房的開工量，可以看到，房地產(chǎn)行業(yè)跟隨著城鎮(zhèn)化的不同階段，跟隨著產(chǎn)業(yè)演進的不同時期，它開啟了第二成長曲線。所以我們說城鎮(zhèn)化對我們有沒有影響，表面看似乎不直接，但是你把它結合到城鎮(zhèn)化發(fā)展的特定階段，結合到不同產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段來看，實際上影響還是非常直接的。